“风能进，雨能进，国王和警察不经允许不能进！”
——物权法细读之一

　　第一篇总则
　　第一章：一般规定
　　第一条——第八条
　　一、“风能进，雨能进，国王和警察不经允许不能进”
　　坊间有关物权法的意义之讨论，在本章就全部概况了，虽然法律的语言非常平淡、冷静和简约，但是本章却在中国有史以来第一次宣告了财产权的精髓：“我的房子，风能进，雨能进，国王和警察没有合法理由不能进！”
　　为什么可以这样来解读呢？
　　首先明确权利人
　　其次明确物权范围
　　还有的就是第六条和第七条的“任何单位和个人负有不得妨碍权利人行使物权的义务”的法定约束，不只是“不得侵害”，而且“不得妨碍权利人行使物权的义务”。
　　公与民同权的一个新时代开始了。 

　　第二章：物权的设定、变更、转让和消灭
　　第一节  不动产登记
　　第九条——第二十六条
　　二、谁能查簿？仍待细则
　　物业产权信息，包括权利人、债权人和物业产权状况，不动产的位置、面积、权属证书、合同书等等是房地产市场中最重要的交易标的信息。
　　如果用一句话来说清楚房地产买卖的实质，我更愿意用“产权交易”来概括。买卖双方在交易的过程中，最起码的要求有三：
　　该不动产真实存在——卖方有没有这套房？
　　该不动产权利清楚——这套房有没有其它权利？
　　该不动产可以交易——这套房要交易的条件是什么？
　　以上三条全与登记相关，而买方怎么才能顺利查阅就成为关键。在西方成熟市场中，国家的产权登记簿是完全公开的，而我们物权法第十八条对此加以限制——只向“权利人”和“利害关系人”提供查阅的便利，同时加上了对国家机密、商业机密和个人隐私的内容保守秘密的条件，本人认为尚不够开放。（有兴趣的读者参见拙文《“物权法”令人失望》）
　　有兴趣的买家是不是“利害关系人”？如果是，怎么界定有兴趣的买家？如果不是，那么如何保障有兴趣买家成为真正的买家的决策？
　　至于秘密当然要保守，但商品住宅的信息又会涉及多少国家机密、商业机密和个人隐私呢？
　　我认为查阅的公开将是中国房地产市场走向透明化、效率化和降低投诉的最有效手段。冀希望细则可以更明确和开放。 

　　第六章  业主的建筑物区分所有权
　　第七十三条——第八十七条
　　三、约定、约定，重要的是约定
　　房地产纠纷案是数量最为庞大的民事案，全世界概莫能免，这本属正常。但人家不会因为解决问题出现群众上街、聚众上访和暴力事件，为什么？就在于法理和渠道清晰。
　　物权法本章将：
　　会所
　　车位
　　维修
　　改建
　　收益分配
　　等重大问题给出了解决之道，我认为理解的精髓在于“约定”！
　　长期以来，我们的房地产销售合同文本并不包含一本《物业公共权益公约》（也就是对未来能产生纠纷的地方的事先约定），以至于即使是非常成熟的开发商也在小区入伙和物管过程中不断“闹事”。
　　这个《公共契约》（香港俗称“大公契”）什么时候搞，什么时候定呢？国际惯例是要在开发商卖楼的时候同时和小业主签署，只有《买卖合同》和《公共契约》同时签署才是一个有效的转让，而且在物业之后的所有买主都要遵循，也就是都要签署这两份契约才有效。
　　我觉得房地产律师在今后的买卖中应该有更多的工作，这是国际通行的做法。
　　开发商不是要为和谐社会做贡献吗？与其搞小区各种文娱活动，不如先把这事搞掂，为和谐做自己本应做的事。否则后果严重，比如：
　　SOHO中之住宅是否有变性的问题呢？
　　会所收益如何分配？
　　车位转让有没有同意？车位不转让会不会侵犯无车业主权益？

　　第九章  所有权取得的特别规定
　　第一百一十一条——第一百二十二条
　　四、保护消费者，才能促进合同
　　假如一个房子的买家，在辛苦购买了一套房子之后遇到了下列情况：
　　办理不了房产证，因为卖家并不具备完全处置权；
　　遭遇到法院查封和追讨，原因同上；
　　有人声称对此房有权收回。
　　……
　　怎么办？
　　物权法本章给出了令人双手赞成的答案——只要错不在买方，买方可以置之不理！
　　只要：
　　付出了合理的价格
　　事先并不知道卖方无处分权
　　转让合同有效
　　保障正常交易的正常，这才是法律的应有做为！