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“各扫门前雪”与“他人瓦上霜”

(2007-03-22 09:16:47)
分类: 房地产与社会学

“各扫门前雪”与“他人瓦上霜”
——住宅楼宇的共有物权问题  《物权法》细读之二

  打开电视机,一个“中国人是否缺乏公德心”的清谈讨论节目正在播出,这的确令我们很没面子。 王小波先生曾描述过八十年代请外国朋友到家里来的尴尬场面;进入黑暗无灯的单元门,爬上扶手满是灰尘的楼梯,穿过堆满自行车与杂物的过道,打开家的房门——干净、整洁、光鲜扑面而来……
  
俗话说“人人各扫门前雪,哪管他人瓦上霜”,这个自古流传的邻里关系智慧用到住宅楼里,必然就会演变为“门里门外两重天”了。
  
自从有了“物业管理”,中国人才真正的过上了城市人的尊严生活,可是问题也随之而来,尊严是要付出代价的。我们既要城市人的光鲜,又要农村人的散漫,事实上已经不可能了,原因在于楼宇的“共有物权”之不可回避。
  
“共有物权”怎么分到楼宇中各家业主那里去?《物权法》给出了一个特别智慧的解决问题的方向:
  
“第八十三条:建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部门所占比例确定。”
  
  
下面咱们可以说一说,《物权法》为什么非常智慧。
  
一、为什么不硬性规定按照业主专有部分的面积所占比例分?
  
一幢30层的高层住宅,首层和30层同等面积的单位,对电梯的使用度完全不同,只按面积分显然不合理;
  
假如上述高层还有一层商业铺面,之上是平台花园,这个问题就更为突出,商业铺面的业主有没有平台花园的共有物权?更不用说电梯了。
  
假如上述高层商业铺面前还有一个小广场,情况就更复杂点,这个小广场的“共有物权”,商业业主怎样与楼上住宅业主分?用面积比例分,显然对高层业主不公平;
  
假如上述楼宇还有一个地下停车场,情况就更不是简单地把面积分一分就可以解决的了。
  
二、公共物权之特殊花费和收益
  
建筑物共有部分并不只是会所、平台、电梯这些大家平常可以感受的这么多,事实上更多的,大家平时注意不到的地方,才真正是一笔糊涂帐。
  
比如“外墙”,我们知道一般开发商保留外墙的权利,如果这一点大家同意,那么清洗外墙的费用就不可以让全体小业主分担。事实上“外墙”这一典型的公共物权,最好还是公共的,因为它还是有着可观的广告收益。
  
同理,“屋顶”也一样,“某某地产广告开发”的广告在各楼宇的屋顶上闪闪发光,有没有得到“公共物权”拥有人的同意?有没有交纳广告费用呢?
  
三、如何约定“公共物权”?
  
《物权法》没有具体规定,而是规定了一个渠道,我觉得很智慧。
  
“第七十八条,决定本条前7款事项,应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意,可以制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”。
  
我们知道,小业主在从开发商那里买房子的时候,很难把这些细微而复杂的东西搞清楚,没关系,还有进一步修改的余地和空间。
  
而开发商在卖房子的时候,就是一个大业主,也满足制定公约的条件。这样公共物权就可以没有空白期了。
  
总之,《物权法》颁布和实施,远不只是保护私人产权这么简单,她还使得众多产权人有了一个确定的参与自己产权范围内公共事务的权力和义务。

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