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自我提示

1、

以自己的秩序和自我修复能力对抗世界的复杂性

2、

以跨界的姿态奔跑,不理会那些还停留在过去或者没有能力面向未来的声音

3、

摆脱经验和偏见的束缚.因为很快,那些曾经的创新思想就成了空洞的说教

4、

价值观才是真正的力量

5、

不夸张不离奇不贪婪不脱离本体

6、

任何反常识和反逻辑的操作都是要付出代价的。

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公告
  深圳市都会城市研究院执行院长、深圳市社会科学院城市营运研究中心主任、深圳市投资商会副会长 
   E_mail:ghy6173@sina.com
  
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经过09年这一役,房地产产业的利与弊,价值点与破坏点以及房地产市场背后的那只有形的手其实已经被看的越来越真切了。放还是收?是做GDP工具,还是作为一个土地资源稀缺国家的民生必需品?这个问题在经济学上越来越清晰,在价值观上越来越冲突,但平衡点却越来越迷糊了。

到今天已经没有人否认房地产是宏观经济复苏的急先锋了。在前三季度的国家宏观经济数据中,房地产开发投资已经占到了11.5%,达到了十年来的最高峰值。这个数据背后的事实是大多数人排斥高房价(原因不是仇富而是实在无法承受),但大多数城市的税收、财政收入非常需要高房价动力下的“房地产”。

中国主流经济学家的大多数对此进行了“辩护”,并从经济学原理上解释了其“合理性”。最近在深圳召开的“2009中国地产年会”上,“通胀未来一年内不会出现”、“短期内没理由打压房地产”、“城市化让长期大牛市不可阻挡”、“房地产是拉动经济很好的一匹马”、“五年内,房价还要翻番”、“三年内投资都安全”。。。。。几乎是众多经济学“牛人”的主要观点。

与之相对应的是地方官员们(特别是城市市长)在偶尔表露的有关房地产市场观点的“只言片语”中基本上也是“房价由市场

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很多人愿意把“秋交会”当作一个节点,其实并不可靠。因为在非理性的年代,楼市早就没有了固定的节奏。如果非要选出一个节点,7月份算是。近四个月来的深圳房地产市场所呈现的交易量持续下跌的事实已经表达了消费者的意愿。可是,仍然高企的房价和热销的新盘似乎总能掩盖这种真相,也因此让大多数置业者总是心生迷惑和恐慌。

深圳楼市到底该怎么看?这已经成了一个“我是谁”的艰难命题。其实,细细看来,在波涛汹涌的市场表征下,不乏暗流潜伏。市场上的道道玄机,让楼市的未来至少充满了不确定性。

玄机一、消费者主体:少数人愿意游戏,多数人只能观看?一个少数人与少数盘的交易市场是目前最能明确做出的研判。与07年的投资者相比,今天还在进入楼市的人群,除了紧急需求者,显然不是短期投机者(除非他是傻瓜),他们对投资目标的选择并不能说明他们的无知,恰恰是中国近年来的房地产发展路线图给了他们智慧:在不确定的宏观经济年代,资产特别是房产,显然比美元的保值能力更强。唯一的风险是对投资周期的选择,即持有物业的时长。这就是秋交会后的市场仍然能表现出适度活跃交易局面的主要原因。令人好奇的是,深圳的少数人到底能让市场燃烧多久?

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(2009-08-09 12:39)

事件回顾:

7月16日上午,在百度“魔兽贴吧”里,出现了一个题为《贾君鹏你妈妈喊你回家吃饭》的帖子,但帖子并无内容,只有“RT”两个字母,意思是如题。本来这在贴吧中是一件普通不过的事情,但当一名恶搞的网民冒充贾君鹏发出回帖说,我今天不回去吃饭,我现在在网吧吃饭呢,你帮我给妈妈说一下。这一恶搞方式很快引起了大家的兴趣,贾君鹏妈妈、贾君鹏爸爸、贾君鹏爷爷,乃至贾君鹏家的小狗等回帖纷纷出现,形成异常庞大的贾君鹏家族在帖子后面跟贴留言,互相调侃。也有人开始讲这句话PS成恶搞图片,调侃新闻报导、《百家讲坛》等等,或是翻译成全国各地方言,在网络上互传,又或是创作恶搞视频,自得其乐的展开一场网络大狂欢。“贾君鹏”这个名字,只用了数小时,便篡红网络,短短一天之内,就创造了700万以上的点击量和超过30万的回贴数,堪称中文网络史上最牛,也是最无厘头的帖子。

随后,北京一家传媒公司表示,该事件并非网友个人恶搞行为,而其实是他们进行了两个月的反复考虑和流程设计,动用800人的一次有计划的创意炒作,并由此赚到6位数的酬劳。更有人已经迅速抓住“贾君鹏”商机,在淘宝网上出售

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流动性过剩和信贷管控失序是造成目前楼市高烧不退的主要原因,这已经是一个无人不知的“秘密”。显然,楼市因为率先回暖而成为了上半年国民经济稍显好看的增长数据的贡献者之一,同时也埋下了不可知且充满隐忧的未来。

房价过高,这已经是政府、公众、甚至包括开发商都认为的事实。尽管楼市的疯狂状态已与2007年无异,但似乎没有迹象表明,政策制定部门要真正干预这种现状,甚至连去年房价下跌回调过程中各级官员们纷纷表态的“要保持房地产市场稳定”之类的“官话”也没有多少人肯出来说了。

 

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最近有消息和具体案例指深圳又现“一成首付”。

有中介公司为了促进交易,联合按揭评估公司,对交易目标予以高价值评估,然后通过签订阴阳合同,使买房者事实上只需支付一成的首期;有房地产商为了高价位放量出货,愿意垫付其中一成首付,让置业者通过未来分期返还,诱导置业者购房;有银行为了完成繁重的房贷任务,抢占市场份额,采取创新性的金融产品(如可用信用卡透支其中一成的方式等等)。。。。。。

这一切都是宽松化货币政策的产物。国家放松货币,其主要的本意当然是希望“救”实体

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在中国所有商业组织中,房地产几乎是最不注重或者最不在意公众关系的,社会的舆论和评价很少能给他们形成真正的压力。相对而言,房地产作为一种终端产品,在整体上,其服务环节也是最薄弱的(营销期间除外)。按照道理,作为一项占用了最具全民公共属性资源——土地的产业(尽管是以购买方式获得),房地产最应该要如履薄冰地处理社会关系,可事实却恰恰相反。即使是作为典型垄断企业的电信营运商,近十年来,在公共形象的改善、公众关系的建立、消费者关系的建设、客户服务体系的提升上都有了质的飞跃。这实在是市场经济社会里颇为蹊跷的一件事。

房地产为什么如此无所畏惧?

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“我们这里刚性需求很旺盛,所以量价很难跌”这几乎成了开发企业众口铄金的一个关键词。确实,在中国语文中,城市化率、刚性需求等词汇为房地产业的发展和营销做出了巨大的贡献。

刚性需求确实是一个普遍的真理。看遍中国,这种刚性需求无处不在。即使是在率先“富”起来的深圳,也有大几百万人住在城中村、挤在工厂狭窄的员工宿舍。还有所谓的“城市化率”,2020年的中国此项的目标比例将达到60%

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深圳楼市有可能正在迎来它的新一轮的高潮。

月销售量(一手市场)正在实现80万平方米(属于深圳的最高峰值状态)、楼价在5月份达到了12900元的均价后继续大幅上扬,

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最近,房地产开发商项目资本金比例35%“大限”得到调整,这是5年来首现出现的松动。很明显的是政府希望通过降低开发企业开发门槛,在房地产市场初步回暖的局势下,诱导他们快速进入土地市场,积极进入新一轮投资开发,以整体提高社会固定投资的规模,从而帮助实现宏观经济层面保增长的目的。

无独有偶,深圳最近传出了市政府重点支持24个重要的房地产项目的信息。市领导在有关会议上明确指出,固定资产投资,是深圳保民生、

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对于楼市来说,没有一个经济学意义上的价值标准和体系去预估它的价格底部,因为诸多的非常态性因素在左右着它的变量。比如政策性因素,房地产调控政策一直就没有规律可循,都是一时一时的。到目前为止,我们还无法看到一个清晰的、符合国情的,也因应产业规则的行业规划或者路线图。即使有,随时发生的变化似乎也属当然;还比如,房产价格定价权属开发商,从价格决策到执行,没有其它产品那样冗长的渠道链和复杂的结算关系,调整价格可随时而为。无论涨或跌,作出决定之时,销售终端就可马上执行;再者,房产价格的个性化特征太过突出,无法标准化。不同的区位,不同的产品,甚至同一套户型的房子因为朝向的不同都能有不同的价格。在这种情况下,公众在价格判断上往往是无能为力的。对置业者个体而言,无非由个人喜好、支付能力最终成为了买单的重要依据。

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