房地产经营之我见:                          

冷眼看今后房市必然精彩纷呈              

      奥运会正在热赛期间，比赛场上你争我夺的竞技场景令人心跳不已。媒体纷纷追逐报道，房产商的声音也因为奥运微弱了。虽然近一个时期房市议题退出了公众的眼球，但是，房地产商的决策者们一定没有闲着，也许房市走势并没有停摆，正在孕育着新的房市格局。冷眼看今日房市之形成，可圈可点的事情很多，回顾一下也许会有新的启迪。

    就北京的房市来讲，到底怎么走，有其特殊性。北京高涨的房地产行情是全国人民的功劳，很多来京淘金的建筑商、开发商还有购房者对拉抬房价功不可莫，毫无疑问，快速发展和逐渐成熟的北京房地产市场，有着深厚的经济、政治基础。冷眼看今后房市有泡沫还是没泡沫？始终困扰着业内人士。

    前些日子业内对房地产的热议以及公众的关注，使房地产市场发展过程中很多疑问公开化了。比如，高起的房价是不是反映了国民经济发展的轨迹，是不是反映老百姓的购买力，是不是有泡沫？人们争论的很多问题虽然还没有结果，但是，产生这些问题的前提条件依然没有消失，房地产火了，大鳄出现了、房产商赚钱了、购房人缓步了、调控者亮牌吹风了，这是事实。

    这些事实究竟好不好？我倒觉得是“无形的手”把房地产搞得热火朝天，又是“无形的手”把房地产商搞得左右为难。高悬的房价使开发商感觉到了一丝丝凉意。一丝丝地凉意有好的一面又有不利的一面。冷静的看，快速上涨房价很快的解决了政府想解决但欠账太多的住房问题，解决了大量存款消费的渠道问题，也解决了用行政手段解决不了的老百姓居住、拆迁、城市建设和绿化等很多社会问题，可以说房地产市场功不可末。一系列阶段性政策为98年以来房地产市场的发展起到了启动和推波助澜的作用，就住宅市场来说，通过市场的作用，已经在国家战略的棋盘上获得了阶段性的成果。从另一个角度看，面对过快发展的房市，房地产商的经营风险也在逐渐积累，房地产市场已经由有利于卖方市场向有利于买方市场的方向转化，这个转化给房地产商准备了冷静思考的时间，也使更多人认识到，房价上涨不可怕，可怕的是上涨太快，太快了容易给未来累积风险，大量的市场管理和住房管理问题也会因为房地产价格过快的上涨，带来管理上的问题。因此，如果再推高房价，业内方方面面感觉来自买方市场的压力和管理层的压力，将会使房市受到更多更严厉的遏制，同时市场各方也意识到了房价快速回落不符合各自的利益。冷静的看待这个市场，寻求各方利益的平衡，使热燥的房市降温，回归理性应该成为共识。

    冷静的看，一个时期以来，人们不禁提出，在房地产市场这个地方谁是最有发言权的人？买方？卖方？学者？旁观者？不管怎么说现在房地产还在发育之中，很多人的预言都难以左右市场的平衡关系。

    我们知道，如果楼价超过了买方收入的承受力应该视为有泡沫。于是产生这样两个问题，从开发商角度说，如果由高高的楼价所获得的超额利润超出房产商的收入预期应该视为何种现象呢？这种房地产的价格偏离其价值过大，同时远高于社会平均利润！房产商会更加亢奋，也不感觉过热，肯定不承认泡沫。从消费者角度说，望房兴叹，支付房价困难，贷款困难，还款困难恰恰说明房市有泡沫。因此，如何看房地产市场热不热、好不好、快不快，从两个方向分析结论和采取的措施都是不一样的。只有冷静的看房市的平衡点，才会找到市场真正的共识。

    冷静的看房市，因为地域复杂，物业各异，发展步调不同，房地产市场即使有泡沫，在我们偌大的国内市场上也因为“场地”不同，“项目”不同，在不断的消化，也不会出现所谓的“泡沫”模式。也不可能得出房地产市场有没有泡沫这样一个判断，今后房地产市场竞争机制的作用给出的答案必定是多种多样的、可回旋的、非标准答案。就像北京奥运比赛各个场馆的比赛由于场地不同、项目不同，虽然都是体育竞技，结果必然精彩纷呈。