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崔元星:产业地产的盈利模式解析

(2013-12-09 10:56:20)
标签:

房产

分类: 土地一级开发


    产业地产虽然被炒得越来越热,但产业地产究竟靠什么挣钱、产业地产的盈利模式是什么一直不清晰。一些知名的产业地产商一直对外宣称在开发模式及盈利模式上有自己的独门绝技,而细细研读会发现,喊得越响的开发商往往是欲盖弥彰,这些所谓的独门绝技实际上是见不得阳光的“灰色地带”。在20138月举行的清华大学产业地产总裁班二期开班仪式上,一个知名证券公司分析师谈到华夏幸福的主要盈利模式是靠“当地政府奖励招商服务费即当地政府以入园企业落地投资的固定比例返还给华夏”时,台下的一位资深老板听众表示了强力质疑,指出这种所谓的成功模式是显然缺乏法规依据的、不可复制的,作为上市公司的盈利核心是不可能长久的。

更多的企业涉足产业地产自然是看中了以产业占有潜质资源、建立强大的融资工具及庞大的宣传平台等产业地产的核心价值,至于具体靠什么挣钱留待日后慢慢琢磨。

尽管产业地产盈利模式有如此的争议及不明朗,成功的产业地产商自然心知肚明,正在谋求踏入产业地产领域的企业家们也从未因此而停止脚步。

我们首先看一下一些公认的大型知名产业地产商及产业地产项目,看看它们的对外宣传主题词及选址依据,来寻觅他们的核心盈利模式的蛛丝马迹。

地产商

项目

宣传主题词

选址依据

核心盈利模式

天安

数码城

中国城市产业综合体引领者

城市核心区段

短中期租售

长期土地变用途增值

华夏

固安工业园/孔雀城

中国领先的开发区投资运营专家

环一线城市的贫困县

政府奖励招商服务费

低价获取大量商住用地二级开发获利

华南城

七城联动

世界物流基地

全球商贸平台

大型商贸城市的新区

以工业名义低价圈地多业态开发

华侨城

欢乐谷、东侨

中国旅游业及旅游主题地产第一品牌

市场容量巨大的一二线城市

以旅游提升人气品质

房地产反哺旅游

万达

万达广场

一座万达广场

一个城市中心

大型城市核心区段成片旧改

以政策性低价掠地

依托原有人气高价卖房

从以上表格来看,大型知名的产业地产商们,基本不是靠经营产业挣钱,也不是我们通常理解的只是靠房地产开发挣钱,土地增值是产业地产商们关注的核心。

    我们再从一些行业统计数据来归纳一下产业对土地的增值梯度关系,一般实业企业的年收益在10%以下(根据2012年国家税务总局企业所得税税源报表统计数据测算,各行业平均利润率:工业7%,运输业9%,商品流通业3%,旅游饮食服务业9%),一般房地产开发企业年收益10-30%根据A152家房地产上市公司发布的2012年年报测算,平均利润率12.79%),而土地开发增值一般在50-100%(纯工业用地除外)。

综上所述,笔者将产业地产盈利模式概括为以下三种:

一是产业挣钱,自主经营或合作合资;

    二是房地产开发挣钱,出租或出售模式;

三是土地开发挣钱,实体开发或增值收益权开发。

(崔元星 国际商务策划师513962079@qq.com0755-23931399

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