政府成为“最大的住宅开发商”之后的万科
——万科能否用“撇”的“脂”应付未来
作者：戴欣明
万科，一个本优秀的企业难到不知道房价暴利的危害，为什么敢抛弃万科董事长王石“超过25％利润的项目不做（指项目不是企业的利润）”的理念，因为万科能看清楚“局势”，所有在2005年十一黄金周率先实施“暴利计划”，战略理论上叫“撇脂战略”；先将现有的产能的利润赚到手，落袋为安：目的是应付未来，目前万科正在用“撇”的“脂”应付未来。
然而越来越多的网友开始质疑万科的前途，在此戴欣明客观地分析一下。
■万科按计划收回“存货款”的可能性非常渺小
万科集团执行副总裁肖莉称：房地产企业的“存货”，既包括拟开发土地，也包括在建开发产品和现房库存；既包括正在销售的项目，也包括尚未完成规划、尚未开工和尚未开盘销售的项目，甚至还包括已经预售但尚未结算的房屋。截至今年9月底，公司存货874亿元，其中现房库存仅50.1亿元，约占5.7%。
笔者认为，虽然，存货的确是房地产正常的经营现象，但是预示着万科是否能够收回这样数额的874亿存货？在目前市场状态下，按计划收回可能性是非常渺小的。我们看看万科的开发进度就一目了然。
随着房地产市场的持续低迷和成交惨淡的现状，万科逐渐下调开工面积，由年初计划新开工848万平米，后调为683万平米，接着又改为570万平米。竣工面积也从689万平米调到了586平米。而上半年公司亦只累计完成开工面积333万平方米，竣工面积157万平方米。按这个进度完成300万平方米竣工面积都很难，也就是说实际存货已经不值874亿元，随着房地产市道以及6000亿安居房的尘埃落定，只能逼迫万科继续降价，万科一些项目的降价最高幅度同07年9月比，已经下跌了57%。而现在没有任何理由表明万科可以再次涨价销售，甚至是稳价销售。
■万科是受政策打击最大的开发商
戴欣明认为，无论万科怎么圆，政策冲击已经显而易见，这是万科没有估计到的。
当政策层面发生重大变化，企业战略（使命）就需要调整，但是这样的调整必须是自保，自保就必须实施缩减战略，万科已经这样做了，甚至包括分拆，问题是什么时候是万科缩减战略的尽头？
王石在2007年6月也表过态：“万科不怕泡沫破裂，因为万科已经做好了应对楼市泡沫破裂的准备。”其实现在的情况应该说万科正在用“撇”的“脂”应付未来，而这个未来就是眼下。恐怕，这个“泡沫”之大是万科没有预计到的。
现在，太多的不好消息包围着万科，这与“捐款门”、“降价门”升级为“暴力门”再到“停工门”相比更为严重还在后头，那就是政策层面。
■万科作为“最大的住宅开发商”的梦想破灭
万科的战略是做最大的住宅开发商…这是在没有政府保障房系统的政策下的战略，如今，这个战略已经被政府掀翻在地。“安居房”总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元，目前还没有那个开发商一年能够完成3000亿元的开发量。无疑政府是“最大的住宅开发商”。
可以说从中国政府9000亿安居工程，700－850万套安居房（并且还会有增无减）建设来讲，对万科这样的“超大”企业冲击最大，同时，根据建设部、国家发改委等七部门2007年11月30日联合印发的《经济适用住房管理办法》，经济适用房的价格应当以保本微利为原则，项目利润率应不高于3%。这样的利润对于习惯现有“利润状态”的开发商，别说万科的25％，任何开发商都很难涉足。
那么万科能干什么！戴欣明认为，做最大的住宅开发商的思路将被“时代”抛弃，取而代之的是政府是“最大的住宅开发商”，也就是说万科以前卓越而优秀的战略思路已经错了，并且是板上钉钉的错。
■万科已经不能用“撇”的“脂”应付未来
如果万科不做最大的住宅开发商，万科的存在有什么意义，说白了也就不过是个和其它开发商没有什么差异的开发商而已。再加上“暴力门”所表现出来的企业道德问题，万科的超大企业梦想即将寿终正寝。
万科只有缩小成为区域大企业才能缓解危机。这样的万科也就不是以往的万科了。
综上所论，在内外交困的情况下，虽然处处表现出优胜于其它开发商，但是，万科实际上是没有对手可比，也就谈不上优越。作为上市公司，业绩在政策面的逼迫下将大幅度下滑，ST也就指日可待。
万科已经不能用“撇”的“脂”应付未来，因为万科已经没有可以实现万科使命与战略的舞台。
戴欣明
2008年11月24日星期一
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