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(2018-05-07 22:23:05)
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深圳湾超总突然大爆发，规划会议刚刚召开，万科恒大总部等9大超级项目开工
原创 2018-05-07 文杰淘楼
文杰淘楼
（未来的深圳湾超总畅想图）
淘哥获得最新消息，深圳湾超总今年正进入一个超级爆发期。
1、除了此前在建的中信证券、深铁万科瑧湾汇外，万科、恒大、中兴、碳云（厦门建发）、恒力、中国电子、神州数码等总部大楼均已奠基开工，未来5年这里将发生天翻地覆的变化。
2、就在这两天，“深圳湾超级总部基地城市设计优化国际工作坊”专家会议，在超总悄悄召开，相信很快大家就能看到新闻报道。
3、据淘哥掌握的内部信息，超总“深圳湾超级城市”的总体规划，真的令人震撼。未来画面太美，前海后海都要小心，超越者要来了。
1
2018是深圳湾超总
巨变腾飞元年
淘哥旗帜鲜明的提出：今年深圳湾超总不容错过，错过绝对后悔。
深圳湾超总属于典型的灯下黑，去年对面的后海暴涨，今年旁边的科技园成为网红龙头。后海、科技园轮流坐庄，就是轮不到超总。
在淘哥看来，深圳湾超总的地段价值更要超越后海、科技园。为何之前热不起来呢？因为这里太长时间没有大规模新楼盘供应。上一个黄金岁月还得追溯到红树西岸和中信红树湾。
整个红树湾首次出让土地发生在2001年12月，泰华拿下两块，后转卖给中信华南，建设成了中信红树湾这个经典项目，而百仕达拿下一块，打造成了红树西岸，当时的地位就如同今天的深圳湾1号——两个项目可谓深圳滨海豪宅的启蒙者，这其实说明超总是诞生超级滨海豪宅的地方。
其后一直到2016年12月，整整十五年，超总仅仅在2014年出让过中信证券地块（中信金融中心，里昂资本论坛全球会址），此后都没有公开土地出让。
但是，从2016年年底开始，超总出让了大批土地，引入了大批如雷贯耳的企业总部，而这一大批重大项目，最近几个月已经陆续开工建设了，2018年超总进入真正的腾飞之年。
辛苦整理了超总目前的地块详情，包括建面、可售比、定位、愿景等关键指标，这张图建议大家一定好好留存。看下图第三行，从2016年12月开始，深圳湾超总的土地出让速度明显加快。
（除了招行和天音，其它全部已经动工）
万科、恒大，中兴、招行、天音通讯、中国电子、碳云、恒力，这些都是各行各业的龙头企业，比如碳云，是一家生命科技公司，创始人是王俊，曾任华大基因CEO，华大基因研究院院长。碳云的代建方（传说也是股东方）是一家来自厦门世界500强企业——建发。
最近几个月，除了招商银行和天音通讯，其它总部大楼都已经奠基开工。
此前，已经有中信金融中心、深铁万科瑧湾汇2个项目在建，2016年9月26日开工的中信金融中心定位为高端城市综合体，包括金融总部办公、白金五星级酒店、国际会议中心、ShoppingMal、Top海景公寓及城市绿化广场，总建筑面积约40万平方米，最高楼300米，总工期4年-5年，总投资90亿，计划将作为中信证券全球管理总部和里昂证券全球资本论坛会议的永久性会址。
而深铁万科瑧湾汇则是超总的首个亮相项目，占地6.8万平米，建面47万平米，最高建筑350多米，同样是大型高端城市综合体，产品涵盖酒店、海景大平层、公寓、别墅、超甲级写字楼，以及约10万平的高档商业。去年一期已经售罄，今年下半年还有二期新品。
单这两个项目已经“笑傲江湖”，关键是后面还有招商银行、万科、恒大等一大批超级企业总部，并且还有一些空地可供继续引入超级企业，这一片土地的未来画面太美。
超总规划总建筑面积约550万平方米。根据最新规划，入驻企业必须是全球500强或中国500强中的前200强，这一定位明显强于深圳湾对面的后海和科技园。
淘哥反复提醒，房产投资实质上投的是未来。
问题：买哪里？
答案：一个区域规划级别越高，政府和社会投资的资金越多，变化程度越大，这里就越值得投资。
问题：何时买？
答案：如果要选择一个最合适的买房时点的话，最好是在这种大规模建设开始之时，果断杀入，这样能缩短时间成本。因为这个阶段，区域的变化最迅速。
2017年，是深圳湾超总的土地大爆发之年，而2018年，则是深圳湾超总的区域剧变腾飞元年，也是房产投资的黄金买点。
2
无所匹敌的10重景观资源
深圳湾超总未来是什么样子，看上图的规划解读就知道了，深圳湾超级城市，零距离滨海，世界级滨海城市天际线，打造基于智慧城市和立体城市，虚拟空间与实体空间高度合一的未来城市典范。
淘哥手头有完全版的PPT，说实话，看了后非常震撼，千言万语总结还是那句话：深圳湾超总不容错过，错过绝对后悔。
所谓豪宅，考量的无非是对各种稀缺资源的占有，有的是城市资源，有的是自然资源如海景、湖景、山景，有的是历史文脉抑或政经资源。
而最顶端的豪宅，则往往是对多重资源的复合型占有。比如深圳湾1号、悦府、双玺等，都是城市资源和自然资源兼备。而淘哥盘点发现，深圳湾超总竟然拥有10重稀缺资源，其资源的丰富度和层次，冠绝深圳。
淘哥观点
翻开地图，我们能清晰的看到，超总完全被自然资源所包围，可以说是深圳各类自然资源和城市资源，层次最为丰富的区域，淘哥专门总结了十大资源
一是深圳湾壮阔海景
二是红树林景观
三是深圳湾公园+人才公园景观
四是华侨城湿地公园
五是欢乐海岸和世界之窗、民俗村锦绣中华等主题公园
六是沙河高尔夫
七是华侨城山景和湖景
八是北面塘朗山景观
九是福田和后海、科技园的城市景观
十是未来还有大沙河景观
南山已经明确提出，将大沙河打造成深圳“塞纳河”，用2年时间建成全长13.7公里的大沙河生态景观长廊，连通深圳湾滨海休闲带、深圳人才公园，成为全市最美的景观河、最大的滨水慢行系统。
就凭这些资源，这里的物业占据深圳第一集团毫无压力。
某种程度上，地理位置决定了一个区域最终的发展前景。深圳湾超总不单有自然资源，而且刚好位于南山福田之间，能最便捷的享受深圳城市建设近40年来的城市配套成果，交通十分便捷，可谓左手现在，右手未来。左手自然，右手城市。
3
整售+转租+限价
导致深圳核心地段优质物业奇缺
2018，你如果看不清楚三大重要趋势，就在深圳买不到好房子！
一、整售，大宗交易常态化。
典型案例：南山宝能城
2018年4月10日，深圳宝新实业有限公司以4.21亿元收购宝能城56套住宅。
典型案例：招商前海湾、招商中环
招商中环首批单位，浦发银行整购1栋写字楼，富龙恒泰、今鼎运营公司各整购1栋公寓楼。去年12月，招商中环414套公寓被罗湖区和市人才安居集团收购，总货值达30亿左右。而招商前海湾也整售了公寓和写字楼。
中原数据显示，2017年深圳市场大宗交易超过180宗，成交金额超过500亿元。华联城市全景、招商中环、龙华红山6979、万科云城、万科深南道68号，招商太子湾、招商前海湾等项目的公寓都被深圳、北京、上海的基金/投资公司以整栋或大宗交易形式购入，多笔交易超过10亿元。
二、以租代售。
典型案例：深业中城
2017年12月，迟迟未开盘的深业中城宣布不卖了，全部转租！将推出420套豪华装修的大户型长租公寓！还有已动工的南山白石洲旧改之一深业世纪山谷，也将推出400多套长租公寓。
典型案例：万科瑧山府
2018年4月上旬，位于香蜜湖安托山的万科瑧山府开盘，当晚全部卖光，最后一栋自持，作为高端人才公寓。
三、新盘推迟、开盘爽约
典型案例，南山华润城。
去年9月，市场就传言润府3期将开盘，进入2018年，关于开盘的消息又传了好几轮，甚至传出喝茶费、被整售等，华润官方接连发文辟谣。至今依然没有具体开盘的确切消息。
开盘推迟爽约的还有很多，比如前海嘉里中心、前海华润悦玺、前海恒裕国金汇，福田的绿景红树湾壹号、红山的金亨利首府2期，大空港的华强城、西乡的华丰前海湾二期......让一众粉丝可谓等白了头发。
从以上的整售、转租、推迟，深圳新盘三大趋势来看，淘哥分析有一些特点。
1、无论整售、转租还是推迟，主要都是核心地段的优质物业，以南山、福田的品牌开发商为主。
招商前海湾，香蜜湖深业中城、南山华润城等都是占据深圳的核心优质地段。
2、南山出现了很多大宗交易，比如招商前海湾、蛇口太子湾，西丽宝能城、万科云城等；
整售和大宗交易，实质都是大资金在抢占深圳核心地段的资源！投资说到底，就是对稀缺资源的抢夺！当你面对调控还在徘徊犹豫，饥渴的大资金已经毫不犹豫的用钱投票。
伴随着这些投资机构对深圳越来越有信心，未来深圳优质地段、大品牌开发商开发、交通方便的，这种物业将成为投资机构围猎的重点！
3、预售转整租，则主要集中在福田，深业中城和万科瑧山府都是在福田香蜜湖。
像福田香蜜湖这种核心地段，好不容易等到有新盘，结果还转租了。更加加剧了核心地段优质豪宅供应的短缺，只要有供应都是在市场反应前被秒光。
4、不整售、不转租、还被限价，这种情况下能拿出来发售的核心地段优质物业，真可谓是屈指可数。
市场严重供不应求，万科瑧山府2500万总价的物业，即使准备好购房资格与一次性全款，依然是一房难求。华润城，看好的人太多，房源太少，即使接下来发售，注定绝大多数人要失望，买不到。
5，淘哥最为担心的是，深圳湾超总也会被大资金盯上，被整售。
前文已经提到，深圳湾超总2018年是区域价值爆发之年，沉寂了十多年后，今年终于迎来大爆发，一大批总部大楼已经动工了，这是黄金买点。
但是，由于深圳核心区域物业严重供不应求，大资金很有可能不会放过深圳湾超总这一块大肥肉，据淘哥所了解，由于进驻门槛高（全球500强或中国500强中的前200强），已有多批大资金在洽谈，希望通过整购优质物业，曲线进入世界500强圈层。
如果这些交易成功，就没散户们什么事情了，又会加剧核心地段物业的稀缺。
淘哥在此慎重建议，大家密切关注深圳湾超总，由于暂时还未受到极大关注（也许淘哥这篇文章后就会变成受到极大关注了），将会是今年占有核心地段优质物业的大好机会。
文杰淘楼小密圈
由陶文杰创办，15年深圳房地产从业经验，历任南方都市报黄金楼市记者、新浪乐居深莞惠总编辑、深圳公司副总经理。现任深圳壹地产总编辑、创办《文杰淘楼》。
曾参与LEJU美国纽交所上市敲钟，世界顶级商学院，宾夕法尼亚大学沃顿商学院两次进修，并多次奔赴美国日本新加坡等国考察房地产，曾获“中国十大地产媒体人微博”称号。
淘哥深耕深圳房地产，以片区分析、楼盘选择见长。脚踏实地，见多识广，过去十几年深圳稍有名气的新盘全部踩过盘。关键时刻，为你楼市决策保驾护航。小密圈内已有620多位资深投资者。
淘哥的小密圈内，有绝密投资情报，极具前瞻性的独家价值分析，系统的投资逻辑，详细的楼盘对比分析
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招商双玺、半岛城邦三期、深铁万科瑧湾汇、万科瑧山府、万科蛇口公馆、华润城、阳光粤海、华侨城香山里、新天鹅堡、宝能城、京基御景峯、龙光玖龙玺......
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龙光玖龙泰、宏发天汇城、满京华云著、拾悦城、中熙香莎公馆、华强城......
这些楼盘如何选择？
300万买什么，500万买什么，1000万买什么，1500万、2000万又买哪个好？
这种分析和问答，里面有一千多篇。
欢迎志同道合者加入，一起拨开楼市迷雾，穿越牛熊。
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