【国君地产】万科业绩会观点速递

2017-03-27 房地产研究-侯丽科

时间：2017年3月26日上午

参会人员：万科管理层、投资者

1嘉宾发言

提纲：

1.行业趋势认知

2.市场回顾

3.公司经营回顾

4.问题交流

1. 行业趋势认知

从行业形势看，全国商品住宅销售规模创历史新高，城市分化较为明显，40个重点城市成交量价均上涨。热点城市地王频出，地价房价比创历史新高。全国住宅开工、投资增速仍处低位。大型房地产开发企业的市场份额进一步提升。第四季度中央加强房地产长效机制建设，各地调控政策密集出台。这一次调控是让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业是一个利好。

按照中性预测，以在城市实现定居的实际城镇化率衡量，我国还有超过二十个百分点的城镇化空间。因此在人口流入地，住房短缺的现象短期内并不会消失。

2. 未来战略方向

（1） “房地产 服务”潜力巨大，将代替“房地产 钢筋水泥”，具备收入超万亿的潜力。

（2） 一二线城市向"TOD"模式转型发展迫在眉睫，“轨道物业”发展空间巨大。率先占据战略制高点的开发商将在新一轮城市圈发展格局中赢得先机。

（3）长租公寓市场规模有望接近万亿。国务院鼓励开发商积极参与房屋租赁市场的发展，为新市民提供更多可承受的住房。

（4）一二线城市优质商业地产仍有广阔前景。体验式消费难以被电商取代。“金融 商业”的轻资产运营模式是未来主流趋势。

（5） 物流地产需求旺盛。国内物流需求持续快速增长，物流地产租金收益率高于其他经营性物业。

（6） 大量城市配套需求亟待满足。如养老、物流、教育、度假、 创业等新兴不动产及服务领域。

3. 公司经营回顾

背景：2016年第四季度中央加强房地产长效机制建设，各地调控政策密集出台，对整个行业的发展影响深远。从公司自身看，始于 2015 年 7 月的股权事件，令公司的经营管理短期内面临前所未有的不确定性。

业绩：2016年集团实现销售金额3647.7亿元，同比增长39.5%，销售回款位居行业首位；实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元，同比增长16.0%；每股基本盈利 1.90 元，同比增长16.0%；年底净负债率25.9%，持有现金870.3亿元。

战略：2014年以来围绕“城市配套服务商”定位而拓展的商业、物流地产、滑雪度假、长租公寓、教育、养老等新业务布局也初现雏形。2017年1月，深圳地铁集团成为公司重要股东，为“轨道物业”发展模式奠定良好基础。

开发：审慎投资，合理补充，房地产业务实现有质量的增长。新开工面积同比增长 47.5%，销售金额同比增长 39.5%，住宅产品以中小型普通商品住房为主，聚焦城市经济圈，深耕现有城市，持续关注海外市场投资机会，已售未结资源增至2782.3亿元。

土地：2016 年集团新增开发项目173个，按公司权益计算的建筑面积约1892.2万平方米，总建筑面积约3157.3万平方米，其中88.3%新增项目都位于一二线城市，59.5%的新增项目为通过合作方式获取。现有的土地资源基本满足了本集团未来两年的开发需求。截至 2016年底，集团在中国大陆拥有600个主要开发项目。其中，在建项目权益建筑面积约3622.2万平方米，总建筑面积约5442.4万平方米；规划中项目权益建筑面积3655.9万平方米，总建筑面积约5296.9万平方米。此外还参与了11个城市更新改造类项目，按公司权益计算的规划建筑面积约360.5万平方米，总建筑面积约544.7万平方米。

经营：2016年集团全面摊薄的净资产收益率提升至18.5%，较2015年上升0.44个百分点；本集团房地产业务毛利率为19.8%，较2015年提高0.32个百分点。2016年本集团平均销售回款率超过95%，继续保持行业领先优势。负债率保持低位。年底本集团净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）为25.9%（2015 年底：19.3%），继续保持在行业低位。

多元化：

（1）商业地产：报告期内，上海七宝万科广场、宁波1902广场、贵阳万科广场、北京住总万科广场等大型商业项目开业。与部分合作方组成的联合收购平台收购了印力集团的股权，未来将以其为商业地产平台载体。

（2）物流地产：截至2016年底，集团累计获取18个项目，总建筑面积约147万平方米，其中，2016年新增项目10个，新增可租赁面积96万平方米。

（3）滑雪业务：截至2016年底，本集团已运营管理了吉林万科松花湖、桥ft北大壶以及北京石京龙三 个滑雪项目。

（4）长租&养老：积极布局长租公寓市场，目前已整合形成统一运营品牌——“泊寓”。集团首个大型养老社区杭州随园嘉树项目，自 2015 年投入运营以来，目前已有 600 余位长者入住，成为 2016年 G20 峰会的接待参观点。

合伙人：万科事业合伙人=经济利润奖金 合伙人持股计划 项目跟投事业合伙人管理，截至2017年2月底，累计跟投项目308个，跟投项目从获取到开工、开盘即现金流回正的平均时间明显缩短。

2提问环节

Q：万科董事会是否会换届？

1）换届方案正在积极酝酿之中，一旦成熟，将立即换届。

2）根据公司法第45条，董事任期届满未及时改选，或者董事在任期内辞职导致董事会成员低于法定人数的，在改选出的董事就任前，原董事仍应当依照法律、行政法规和公司章程的规定，履行董事职务

3）本届董事会在改选前将继续履职，是董事确保公司正常经营，对全体股东负责任的表现，董事会依法履职所作出的决议有效。

Q：未来泊寓将如何调控？区域公司有些管控结构的调整，将业务部门和职能部门独立出来，例如泊寓、教育公司单独独立出来成为法人，在结构上更加扁平化，这样做的主要目的，以及管控效率会有哪些影响？

合伙人机制要求扁平化机构，层层管控的结构不再适应未来发展。万科在开发商中已经相对较为放权。核心业务的调控我们应用自如，但对新兴业务还不够，因此结构要扁平化。新兴业务分两种，总部直属业务单独成军，区域直属业务更加灵活。教育业务变为区域直属业务。泊寓变为总部直属业务，我们今年计划实现十万间公寓，成为中国最大的公寓经营商。

Q：土地策略审慎为主，三四线城市有何策略？

坚持为普通人建房子的方针，不拿地王。未来还是通过PIE模型，根据人口等因素测算，进行审慎的、多元化的拿地。

Q：未来要做数一数二的商业平台，将如何实现？

对商业的定位是满足老百姓体验式消费。随着中产阶级消费增长，市场庞大。我们规模要做到第一第二，回报要在行业居前。我们希望未来合伙机制将吸引更多人加入，这是我们的愿景。

Q：万科装配式建筑未来的发展？

万科一直致力于工业化，工业化占比非常高，占到43.5%。随着人工成本上涨，以及绿色装配的要求，工业化发展是大势所趋。我们已经取得较大成绩，工业化程度在行业排名第一。

Q：在过去15、16年市场都非常好，但公司的负债率偏低 ，公司是否过于保守？

万科是老运动员，小心驶得万年船。以目前的房地产周期，保持谨慎是必要的。万科的负债率跟同行比还是比较合理的，我们不认为偏低，对未来保持适当冷静还是必要的。

Q：深铁表决权接近30%，这种股权结构变化对于公司治理有何影响？

万科需要基石股东，他们对万科的经营与发展起到支持性的作用。在强大、野蛮的资本力量面前，我们需要基石股东。很多投资者担心，万科是否会国企化？地铁与轨道方面，万科也与深铁有紧密的联系，深铁在这方面有非常深厚的经验，我们过去也有深入的合作。

Q：万科购房结构中有90%的使用杠杆，对客户的偿付能力是否有忧虑？

我们认为盖有人住的房子是国家未来坚定的方针。万科对于银行来说，也是比较优良的贷款客户。目前整个中国居民的购房杠杆在50%左右，购买力还是具备持续性的。

Q：物流地产目前的发展情况？

我们物流地产的发展战略是跟着高速发展的快递行业共同发展，满足客户的要求，布局重点城市区域，提高效益与效率。我们已经出租的收益率在6%-7%，出租期在6个月以上的也在98%。