土地成本不是高房价推手的三个理由

                                马跃成
      对于备受争议的地价房价之间的关系，国土资源部首次以数据给出回应。据该部调查：地价只占了房价的一小部分，全国平均比例约为23%。
      这件事情的起因可能源自今年全国两会上，全国工商联的一项调查，该调查显示房地产项目开发中，土地成本占直接成本的比例最高，达到58.2%。这份上达国家高层的报告，让报告所涉及的地方领导非常震惊，上海当即表示要进行独立调查，但是后来不了了之。
      这次国土部调查了620个房地产开发项目，选取了东部、中部、西部不同的类型。结果显示，目前中国地价占房价15%-30%，平均为23.2%。这个数据可能不能代表上海、北京等热点城市的现状，但是总是一个大致能够说明问题的调查结果。
      有人想否定这个报告，可能会拿出北京广渠路15号地的地王这种极端案例来说事，由于这块地的楼面地价已经达到15100元/平米，这与该区域目前的房价基本相同，这样即使该项目日后的售价达到3万元/平米，其地价也达到了50%的水平，而如果房价只能买到2.5万元/平米，地价也在60%以上了。
      在这种售价极高的其他的地王楼盘也可能会出现类似的情况，但是房价到底含了多大成分的地价因素，其实用这类极个别案例是说不清楚的，统计学有专门的取样统计办法，相信国土部的分地区、分类别的调查是有一定代表意义的。
      总体上来说，房价是带动地价上涨的主要原因，如果没有房价上涨的作用，地价上涨只能是镜中花。去年底和上半年的土地流拍频频发生就是因为房价下降造成的，房价不涨，地价不可能涨上去。而房价上涨了土地的稀缺性才会有更大的价值。
      其实，说明地价占到房价的比例到底多大，只要公布一下房屋成本就一目了然了，公布的项目越多，数据也就越准确，但是，哪个项目敢公开呀？房屋成本的成分很复杂呀，因此只要没有公开的成本帐，就等于没有拿出地价占多数的证据，其实这种证据对开发商来说，很方便。不敢公布是不是做贼心虚？
      另外证明地价不是房价主要成本的理由还有一个很典型就是，这些年房价的涨跌，现在动不动房价就涨上去几千元，这几千元与地价还有关系吗？如果真是地价成本决定房价高低，那么一个楼盘的地价都是确定的，怎么还会有房价的上涨了还在涨？
      再有一点，开发商手里储备有大量土地，像那些著名的开发商存量土地都在几十平方公里的规模，如果土地成本高的很，开发商怎么可能储备这么大的规模？并且一放几年都不动工。事实上，这些土地都是越放相对成本越低，因为房价再涨吗。
      不过，地价是影响房价的重要因素之一，但不是决定因素，决定房价的根本因素是供求关系。我到是希望地价真的成为房价的主要因素，那样起码会有两种情况发生，一是现在的地价总体不高，房价就有了更大的下降可能。

      另一方面，开发商就不会储存过多的土地，有利于国家土地资源的合理利用，同时土地成本占大头，也会刺激开发商加快开发进度。从这个角度讲，土地成本上涨也不会推动房价上涨，只能说明土地的含金量高了，而不是现在关系的含金量最高。

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