房价调整还远没有到底_马跃成

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房价调整还远没有到底

(2008-11-05 16:51:22)

标签：

房产

房价

楼盘

房展会

钢筋

美国

分类：地产风云

房价调整还远没有到底

一年一度的北京秋季房展会已经在国贸中心落下帷幕，除了参观人数比往年有所减低以外，还有一个更大的特点就是房展会搞成了“第一届北京住宅团购节”。虽然是过节但是还没有往年的会上人多，这也是有点意思，看来现在的人们确实是不容易被忽悠了。

由于最近正是各级政府密集出台救楼市政策的关键时期，很多利多的消息到底会有多大，人们还在等待观望中。所以根据最近市场上的表现，人们大概想到在这届房展会上，不论是开发商还是买房人都不会有太大的动作。

但是，毕竟现在是一个以房价下降为基本走向的时期，大多数参展楼盘的房价都有折扣，个别五环以内的楼盘已经降到8000元/平米以下。于是又有一些人开始建议人们接受现在的价格，尽快出手。还有的开发商以自己的成本论证明房价已经到底，甚至明确提出五环以内房价在一万的底线。

很多人都希望看到房地产的真实成本，不愿意接受暴利的侵害，而人们又总是认为房地产是一个暴利的行业。同时有些开发商总是把自己打扮成一副善良的形象，甚至可怜巴巴地拿出少的可怜的利润单子来证明房价没有再降的可能。

成本这个东西确实是个挡箭牌，上个月潘石屹的项目高调涨价5%，理由就是钢筋涨价了。其实改房子需要钢筋，卖房子是不需要钢筋的，只需要售楼员的甜言蜜语。现在卖的房子都是之前搞好的，后来的钢筋涨价与以前盖成的房子也就没有直接的干系了。话又说回来，最近钢筋价格与上半年相比已经大幅回落，那些以钢材的名义涨价的楼盘是不是已经调下来了呢？

如果我们透过成本这条主线，就可以发现，五环以内的楼盘已经降到8000元/平米以下，那么四环以内、三环以内的楼盘就一定有下降到万元以内的可能。因为建筑成本在环路之间没有上千元的差距，甚至不会超过300元/平米。

而土地价格的差别虽然存在，但是由于内环的很多楼盘都是前些年拿下来的，不但和后来才上市的外环土地价格差别不大，甚至可能还要低很多。

因此从成本上讲，一定区域内的房价不应当有成倍的差距。如果把房屋的成本和房价相比，真实的建造成本相对就更低了，即使把土地、市政、税费等算在内，高房价的暴利还是显而易见的。

这也就是楼盘为什么一期比一期更高，相临楼盘总是相互比较定价，而价格又总是有较大的不同的原因。

当然，人们肯定认为，现在是市场经济，是供求关系决定价格，和成本有啥关系？成本肯定有关系，可以成为房价下降的一道底线，但不一定是最后的止底线。

既然是供求关系决定价格，那么现在就存在更大的房价下降的可能性。

一是市场疲软，房屋成交量下降明显，房屋价格虽有下降，但是成交量一直没有上来，显然就是交易价格没有到位的原因。

二是人们的从众心理，房价下降已经是不争的事实，继续下降还有空间，而以前买了高价房的业主纷纷闹售楼处的情景，谁也不愿意重演，那么等比出手更主动。

三是美国的房价已经下跌了两年的时间，还在往下走，并且因此造成的次贷危机、金融海啸都没有遏止住房价的一路下滑，而咱们的房价在一年间只是呈现了一个均价下降的势头，怎么可能就一头到底呢？

四、股市从去年10月16日的6124点，一路下滑到昨天的1706点，险些跌破1700点关口，这么不可能的事件，就活生生地在我们的面前发生了，股市已经没有百元股。而房价的下降还只是普遍的趋势和方向，甚至还有20%多的楼盘在逆市涨价，房价到底还真的是无从谈起。

五、世界性的经济危机已经蔓延开来，我国好像还处在浅水的位置，但是我们的经济体和危机最重的美国，有着实体经济和虚拟经济双方面的紧密联系，要说美国的金融海啸对中国影响不大，那真是不实事求是。我们也要过紧日子，虽然我们有点存款，但是要想在危机中过比美国人还要富裕的生活，恐怕不可能。危机正向我们逼近，谨慎是所有人的必然选择。

六、各级政府都在出台利好的政策，但是一直没有能够解冻人们观望期，甚至有观望更重的倾向。但是这些政策终归都是短期的调整策略，而房地产是不动产，关系到人们未来很长时间，甚至是终生的收支和生活，因此人们更期待着有关房地产地位的法律的出台。而人们相信这样的法律一定是民生的，而不是鼓动房价上涨的。

房价下降已经成为不争的事实，这在去年坚持房价是永远上涨的理论的人还不少呢。而在年初的时候要提出房价下降的判断也是要遭板砖的。现在房价调整确实还有很大的余地，轻言到底害人害己，就像最近爆发的原购房人要求退房一样，不要让这样的人们变的更多。