警惕房市铁三角的联合反攻_马跃成

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警惕房市铁三角的联合反攻

(2008-06-12 12:03:56)

标签：

房产

财经

铁三角

房市

房价

成都市

分类：地产风云

警惕开发商、地方政府和银行的联合反攻

开发商、地方政府和商业银行是房地产行业的最大利益相关者，以前号称房市铁三角，可见其结盟之深。可以说，房地产市场的兴衰直接触及到铁三角的根本利益，因此维护房地产市场的向上发展也就成了铁三角各方的根本任务。

但是由于对市场良好性认识的不同，而且往往房价大涨的时候，又是各方获益最大的时候。因此，铁三角也往往就把房价的涨跌当成了判断是非的标准。

由于铁三角各自在不同方面占据了房地产市场的制高点，特别是地方政府既是调控政策的执行者，又是利益的既得者，主动在自己身上割肉，那难度可想而知，有很多时候是不可能的。房价上涨时，房地产贷款是银行最大额、最稳定的一项贷款形式，而一旦房价滑落，贷款变呆帐、变坏帐又会让银行蒙受巨大损失。因此除了开发商自己外，地方政府和银行是最愿意房价不停地涨呀涨。

总体上来看，地方政府的财政收入有35%来自出让土地的收入，一些政府甚至离开地款都难以生存。但是爷吃崽田那不是不计后果的野蛮开发吗？作为人民政府本应该是最代表广大人民的根本利益的，如此短期行为严重背离里为人民服务的宗旨。

几年调控不能见到成效的根本原因正在于此。不过在去年底和今年初，当房价、地价进入实质性下降的开始阶段，很多地方政府的官员出面表态，要誓与开发商划清界限，有了建立清正、廉洁、有效率形象政府的意思。这段时间房地产市场调控初见成效，与此关系极大。

当然银行系统提高首付比例、紧缩贷款等货币政策，也是造成房价一直往下走的重要原因。这些措施一步一步地让铁三角走向了解体，开发商往常那种坚持、硬顶、躲风头的策略这次没有多大成效，在开发商渐渐成了孤家寡人的时候，房价下降终于成了事实。

房地产调控政策能够见到成效，让中央政府倍受鼓舞，最近关于继续加大调控力度的措施还是不断地出台，比如土地开发三年为限、存款准备金一次性提到17.5%等等，可以看出，中央政府没有被眼前的一点成绩所迷惑。

但是，并不是所有的人都有这样的高瞻远瞩，由于在这一轮的调控政策中受到利益的伤害，已经有地方和商业银行开始了逆流而上行动。

最近，石家庄市住房保障和房产管理局在其官方网站发布公告称，从5月4日起，石市上调“普通住房”标准。这意味着“普通住房”范围扩大，部分房产的契税税率由4%下降至1.5%。“普通住房”认定门槛降低的意义就是整体价格水平的提高，虽然当时对人们购房降低税率有些好处，但是这无意再人们的印象中，就成了房价继续上涨的借口和依据。

同时通过调整税率的办法而不是通过降低房价的办法来减少购房人的负担，这对开发商来说无疑是个十分利好的消息，首先税率降低可能刺激人们的购房欲望，增加交易量，这肯定就减小了开发商的销售压力。另一方面开发商可能以提高住房标准的名义提高房价，这种办法实际上也是被广泛使用过的，但是政府的标准无疑是一个最好的借口。

如果真要这样，那么提高“普通住房”标准的做法，不但没有真正为普通购房人买房帮上忙，反而为房价上涨创造了条件。不管怎么说，即使这个标准很好，但是现在这个时候出台不是时候。

四川汶川地震发生后，对成都房地产市场而言也是一次地震，成都房地产市场需要怎样重建？成都市房地产管理局及成都市房协最近召集了包括蓝光集团、成都置信、成都金房集团以及中海地产等在内的21家房地产开发企业举行了一次座谈会。

6天后，成都市政府也组织了包括蓝光集团、成都置信、万科、华润置地以及恒大地产在内的20家房地产公司召开了一次座谈会。这也是成都市政府在震后组织的第一次企业界的座谈会。市长葛红林及副市长刘仆出席了会议，足见当地对房地产市场的重视程度。

关于房地产问题首先由政府向开发商请教，成都市还不是第一次，前年90/70政策出台后，北京市政府就组织过开发商进行讨论，结果根据北京的特殊情况，弄出了个在105平米相当于90平米的文件。上海那段时间也组织了开发商会议，结果是搞了一个请愿书，就是要求刚下发的调控政策不要在上海执行。

成都市这次在6天之内组织两次开发商会议，这无疑是表达了对开发商的殷切期望。这两次会议究竟出台了什么样的政策，还不得而知，不过在会上开发商们已经提出，希望获得相关部门的政策支持，其中包括金融、税收及租金等多方面。因此政策的倾向性肯定是明确的。其实成都市要振兴震后的房地产市场完全可以把调查的范围扩大一些，听取更广泛的意见可能更有帮助。

　　最近从银行方面来看，在房产新政重压之下，也有不少商业银行试图以产品创新来突破信贷紧缩的“紧箍咒”。其中，光大银行在去年底继推出固定利率、随心还等信贷品种，通过帮助降低客户的供款压力增加了不少房贷业务后，在今年4月再度推出“天天省”的品种。根据光大银行的宣传资料，其方式是采用“先进的技术手段”，自动计算客户每日的提前偿还贷款金额，次日自动将该金额划拨到客户账户中。

与之类似的还有招商银行的房贷“消费易”品种，其与去年房贷新政叫停的加按揭业务类似，“消费易”同样可以帮助房贷客户盘活未用满的房贷额度。深发展则在最近推出了固定利率“气球贷”，该产品为“气球贷”升级版，锁定未来利率上升风险，主要针对二次购房者。

　　去年九月，央行和银监会为了打击炒房行为，降低银行风险，提高了第二套房的贷款标准，可是最近在深圳四大商业银行中发现存在违反第二套房贷款政策的做法，看来要突破央行紧箍咒的还不只是中小银行的冲动，四大银行也有着同样的愿望。

表面上，违规的背后，银行可以分散贷款风险，开发商可以加速资金回笼，赚取利润，给购房者也带来了一些好处，但实际上更大的风险被转嫁到了购房者身上，如果房价大幅下跌的趋势因此被遏止，或者房价继续大幅下跌，那么购房者的利益就根本没有得到保证。特别是房价在没有回归理性的时候，即使今天不降，那么今后也一定会再起波澜，那么危机就始终与购房人在一起，甚至危机到国家的经济安全。
　　　　