地产业离亏损还远着呢

最近上海、北京、杭州等城市都爆了高价地，尤其富力10亿拿下北京广渠路10号地，引来业界惊呼一片，看来开发商实在是“不差钱”。实际上，楼市低迷，必然影响到开发商的利润率，2008年很多企业的日子比较难过，2009年春季反弹，显著缓解了很多企业的资金与营利压力。10年前，97-99年，在我国房地产业处于历史性低谷时，全国房地产开发商企业营业利润率曾连续三年出现负增长，也即全行业亏损。

那几年，全国各地出现了一大批烂尾楼，1996年地产企业一下子死掉37%，消失了12000多家。这轮经济调整，有可能重演10年的低迷程度，而房地产业的可能性较小，主要原因是10年商品住宅需求量小，而目前经过房改后，商品住宅需求量规模大，而且自住需求波动并不大。

前段时间，我们部门做一个《全国商品房空置情况研究报告》，其中稍稍对商品房空置与开发商利润率的内在联系做了点研究。商品房空置率的高低直接影响到开发企业的营利水平。我们尝试从我国1996-2008年间商品房空置率与房地产企业利润率数据中，探寻商品房空置对房地产企业经营状况的影响。

1996-2008年商品房空置率与房企营业利润率走势

根据国家统计局数据整理（08年利润率为拟合曲线预测）

由上图可以看出，商品房空置率与房地产企业经营利润率呈负相关关系。1997至1999年商品房空置率上升时，房地产企业经营利润率一路下降，并在99年达历史低点为-1.16%。此后，空置率下降，房地产企业营业利润率逐步上升。这与数据相关分析结果一致。对以上数据进行相关分析可得，1996至2007年商品房空置率与房企营业利润率相关系数为-0.971。由此可见，商品房空置率对房地产企业营业利润率影响非常明显。

1999年开发企业利润率触底后，一直呈逐年上升之势，2007年高达10.41%。当然，这是国家统计局的全行业总体数据，现实中，很多开发企业的利润率远超过10%。即使不能称之为暴利，相比诸多其它行业，房地产开发业称得上是高利润率。2008年受市场低迷影响，这一指标下降。

另外，我们还通过分析商品房空置率与房企经营利润率曲线拟合图（略），可以发现，预计当商品房空置率超过16%时，房企经营利润率将再次为负。而2008年全国商品房空置率不足10%，2009年也不会增加很多。所以我们预计，今年我国房地产企业的利润率依然会维持在较高水平。要想重现1997-1999年全行业亏损，这轮楼市调整中的可能性并不大。

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