上海楼市的真相是什么

上海楼市规模全国最大，市场化水平较高，房价也是全国最高的城市之一，所以一向有全国楼市风向标的说法。经常分析研究一下上海楼市，不仅对预期上海楼市有帮助，对于全国楼市发展趋势，也有些许价值。

本文重点分析二手住宅市场。由于一手住宅市场受开发商意愿和操盘手法影响较大，而二手房市场是散户与散户之间的博弈和交易，更能反映市场的真实情况。

      上海二手住宅成交量演变趋势图

上图表明，从1997年开始，随着房改的进行，二手住宅交易量稳定增长，尤其是2000年后，增幅加大，繁荣顶点是2007年，全市成交量为2222万平米。之后，在“国八条”打压下，2005年明显下跌，2006年继续回落，2007年在全国楼市繁荣的带动下，再次增涨，但成交量却距2004年高点有较大距离——再次证明了笔者的一个观点：本轮上海楼市繁荣顶点在2004年，而非2007年。2008年全国楼市低迷，二手住宅成交量大幅萎缩至976万平米，一夜回到2001年。但2008年上海二手住宅成交量第一次超过一手纯商品住宅成交量。

    2007年以来上海二手住宅成交情况

上图表明，从成交量上分析，2007年也是3月开始反弹，5月达到高位，直到9月，成交量在高位维持了5个月。2008年月也是3月反弹，直到5月，在年底高位上维持了3个朋，其后渐次回落，10月到达最低谷——50万平米——很不正常，本来是“金九银十”，却只相当于往年春节淡季水平。今年3月反弹力度之大让人惊叹，达216万平米，比2月增加一倍，超过2007年6月最高点的约200万平米，同时创下2005年以来月度成交新高，4月又增加一点——极有可能成为09年月度最高，接下来很难再攀新高了。

从价格上分析，可能会让很多网友失望。从07年开始，上海二手住宅价格总体趋势是上涨的，其中2008年下半年曾出现小幅下跌盘整。随着今年3、4月成交量的大增，价格亦有所上涨，4月成交价高点11210元/平方米，创造了月度历史新高。至于接下来的价格走势，我倾向于认为可是能更像08年一样，下半年或呈盘整加小幅下跌的态势。

头四个月全国房价大涨17%