8月全国房价再创新高，9月份由于“金九银十”的传统旺季带动，仍有可能再创新高，尤其是部分热点城市近几个月的房价环比和同比增幅都比较大，明显出现泡沫征兆。在人民币持续加息、美元开始降息（影响外贸顺差）、个贷首付提高等诸多利空之下，房价疯涨更显得危机四伏。政府必须考虑，以合理的、有效的、操作性较强的措施，为发烫的房价泼点凉水。笔者建议：砍出“三板斧”！

笔者在前面两期中国房地产报的专栏中，分别剖析了高房价的七个原因和房价会否出现拐点的问题，本文接着从调控的角度探讨一下，如何有效地为发烫的房价泼些凉水，吃些去火药。药方有很多，以往的调控政策中已有反映，各路“大仙”出得点子也不少。在此，笔者化繁为简，揪住根本，砍出“三板斧”以解决问题。当然，各级政府若只作李逵“凶相”，却不愿出招，那么，明晃晃的大板斧也吓不着房价。

具体有四条路径可资考虑：一是从总体加大新增住宅用地出让的规模，要让购房者看到希望；二是督促各地政府严格执行“70/90”政策，同时鼓励地方政府和开发商建设一定规模的“限价房”；三是严厉打击囤地行为，切实落实一年不开发罚款，两年不开发无偿收回的规定；四是严厉打击捂盘行为，切实整顿市场交易秩序，上海最近新出台的相关政策值得借鉴：10天内须开盘，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，而且必须在3个月内全部申请完毕。

“二板斧”是抑制投机需求。举凡楼市泡沫，皆由过度的投资和投机所致，上世纪九十年代初发生在海南、北海的楼市泡沫即是如此。从需求角度分析，房价过快增长要拿投资投机需求非理膨胀是问。2004年上海住宅成交量超过3300万平米，2005年剧减至不足1800万多平米，“国八条”对上海楼市投资投机需求的抑制作用显而易见。眼下，深圳楼市量价齐跌，背后的故事是投资客正在大规模撤离，由此可知近两年深圳房价的高歌猛进大半属于他们的“功劳”。

合理的自住需求，可以通过增加有效供应予以满足，而对于投资尤其是投资需求，政府必须寻求有效手段加以抑制。有四个办法可以考虑：一是增加持有环节的税负，物业税应尽快开征，对于大户型和单个家庭持有的第二套以上住宅征收累进制保有税，而对于购房之后既不自住又不出租的中长期投资客，还要加征空置税；二是严格落实限制外资购房的相关政策，对于港澳台人士亦实行一人仅能购买一套的制度；三是提高购买第二套以上住宅的首付比例，而且对其停止贷款利率优惠；四是严禁单个家庭保有三套以上住宅（如全国暂时无法信息联网，则至少可在一个城市如此实行）。

“三板斧”是推进住房保障。住宅保障不仅具有社会保障的作用，而且还有为市场解压的功效。只有建立健全住宅保障制度，才能避免把中低收入群体挤压到纯粹的商品住宅市场，从而缓解商品住宅市场的需求压力。有三条措施可资参考：一是快速扩大廉租房政策的覆盖面，除了占城镇人口10%的最低收入群体外，还要把占比10%的低收入群体纳入廉租保障范畴，同时在政策主导的前提下，运作机制要多样化、灵活化，鼓励企业和民间机构参与到廉租房的建设和运作中来。

其二，占城镇人口比重20%的中等偏下收入家庭可购买经注济适用房，但经济适用房建设规模不宜过大，其占住宅供应套数的比重保持10-15%比较合适，目前运作模式比较成熟的香港“居屋”能使六分之一的居民受益。另外，政府还应建立住房租赁体系，政府通过政策性补贴，引导开发商建设市场型租赁用房，鼓励企业通过收购、长期租赁等方式拥有一定规模的房源，从而使那些购房能力偏弱却又面临当“房奴”的群体，打消他们的购房念头。其三，限价商品房也是缓解自住需求的有效途径，比较适于面向中等收入群体，目前仅有部分城市在进行尝试，扩大区域范围和建设规模势在必行。

近期国务院出台了“24号文”，笔者认为这是对住房保障的有力促进，但仍留有缺撼，比如只明确了低收入群体的解决办法，而未提及中等偏下收入群体的保障路径，而事实表明，中等偏下收入家庭无力承受高房价。而且，经济适用房只定向供应低收入家庭也存在一些问题，将来可能出现低收入者买房住、中等偏低收放者租房住的反常现象，这值得决策部门慎思。

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