中金点评杭州楼盘大降价与兴业银行“停贷”事件_幽兰逢春-赟

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中金点评杭州楼盘大降价与兴业银行“停贷”事件

(2014-02-24 15:18:18)

标签：

中金

杭州

楼盘

降价

兴业银行

分类：经济/行业跟踪

1.事件：近期杭州出现楼盘促销大降价、银行“停贷”等

中金点评：

1) 如何看待此次降价？

2005、2008、2011 年三次大降价时点都是通胀上行、流动性收紧的末期，开发商面临资金流压力而进行价格调整。而这次自杭州开始的价格调整，背景虽有市场利率上升的因素，但大环境上，通胀指标、整体流动性还是温和可控，开发商资金面也并不是极端紧张，我们认为，本次降价实属区域市场供应面出现问题的情形，类似于2011 年4、5 月的通州，有“房价见顶”的领先信号作用，但短期难以形成实质的扩散式影响，真正的降价还是要等到供应上来的2014 年3 季度。

【赟注：近日有媒体报道，杭州 "楼王"-北海公园项目开始降价，均价仅为15800元/平方米，而其降价前，整个项目边套在21000元/平方米左右,中间套均价在18000元/平方米左右，降幅高达数千元。另，杭州楼市再现打砸抗议现象，上两次是2008年9月，2011年下半年。某热销楼盘突然凶猛降价（2月19日晚，杭州某楼盘宣布降价，均价直接从17200元/平米降到了13800元/平米），2月21日下午，该楼盘老业主齐聚售楼处，该楼盘沙盘遭到业主怒砸。据统计杭州目前库存超过12万套，而年销量在8万套左右，房地产库存去化率接近18个月。全国真正的降价未必要等到供应上来的2014 年3 季度，或提前或推后很久也不一定！】

2) 如何理解银行“停贷”？

个别银行主动风险管理行为，对情绪影响大于实质；开发贷/按揭并未暂停，大公司融资渠道依然通畅。
所谓银行停贷主要是暂停夹层融资和供应链融资，非主流房地产业务。

3) 对2014 年的市场趋势判断？

2014 年行业主题词是降速，公司关键看转型，商业地产风险高于住宅。综合来看，2014 年上半年市场基本供需平衡，下半年供应压力将推动价格向下调整；土地市场将随着销售放缓而在上半年降温，但投资、新开工将滞后于销售趋势变化，预期将维持惯性增长趋势，显著下行或在2014年底至2015 年。我们预测，2014 年全国销售面积增速3%，而投资增速将惯性增长16%~17%。我们估计2013 年~2016 年，七大主要城市商业购物中心的开业面积将较2008 年~2012 年同比提升70%以上，商业地产风险今年开始将逐步暴露。

4) 对中长期市场的观点？

未来三五年，行业软着陆，政策将需求供应双促、少调控。黄金十年已过，行业蛋糕无法再做大，市场将差异分化。地方债问题需要靠土地出让解决，土地供应速度将加快。我们的研究也表明，结束房价泡沫的推手是全球进入加息周期。开发商的布局+资金决定成败，聚焦具备人口导向的一二线城市、短平快项目、资金成本占优的开发商将迎来集中度提升。

5) 对股票走势的影响？

历史经验看，在一个持续半年以上的降价周期中，第一次降价如果带来成交量回升，将推动股票反弹；但第二次降价时期，股票将再次承受下行压力；地产股相对收益则在第一次降价期间就开始显现。我们依然判断全年股票走势“前高后低”，短期依然看好地产股票反弹30%-50%，实际市场成交表现将好于资本市场目前悲观的预期，地产股有望出现估值修复；股票选择秉持“守正出奇”，股票梳理：模式护城河（华侨城；万科、保利、招商、荣盛和金地；北京城建和阳光股份）和改革红利。【赟注：万科（收盘价6.69元）等优质地产股市盈率今天已低至5倍附近，并大多跌破2013年底的净资产。她们的业绩未来几年可能还有大增长，如果像07年那样吹泡泡，到万科当年的80倍PE，则至少还有16倍的涨幅，这自然不太可能。如果估值能到20倍，至少还有3倍的涨幅。当然，最悲观的情况也有可能发生，低到1倍以下。记得美国曾有不错的成长公司长期在0.1倍-0.55倍市盈率徘徊。】

2.兴业银行暂停地产夹层融资与地产供应链金融业务。

中金点评：

1）银行全面收紧对房地产的信贷政策变了吗？

——三个“个别”。目前仍是个别银行（兴业银行）的个别部门（企业金融条线，而同业金融条线并没有涉及）对房地产融资个别产品（房地产夹层融资和房地产供应链融资）的收缩。去年银行业新增房地产夹层融资规模约为1000~2000 亿，占房地产开发投资的1~2%，中金地产研究员预计，所有金融机构（主要是集合信托、房地产PE 基金等）占房地产开发投资的10~20%。【赟注：2013年全国房地产投资详细情况见《2013年房贷一片繁荣：14.6万亿元，新增2.34万亿元》】

2）是主动收缩还是监管导向？

——主要是主动收缩。我们认为，风险偏好的主动下降，而非监管导向，是兴业银行收缩房地产夹层融资和供应链融资的主要原因，未来不排除收紧对地方政府相关融资。兴业银行历来以房地产+地方政府相关融资著称【赟注：兴业银行早几年有半个房地产公司之称】。我们的测算表明，截止到上半年末，兴业银行表内外房地产/地方政府相关融资分别约为0.50 万亿/0.71 万亿，占其总资产的比例为34%，为上市银行中最高。但我们的调研发现，兴业银行内部从去年年中以来就开始显著降低对房地产行业的风险偏好。

3）会否蔓延到其他银行？

——兴业银行历史上有行业风向标作用，领先同业1~2 年。我们的调研表明，银行对房地产行业的信贷政策较2013 年有所收紧，尤其是对三四线城市住宅和一二线城市商业地产。【赟注：中午刚听一个湖南朋友讲，在湖南一偏僻的还很穷的一少数民族自治县，目前全县人口20多万，县城人口仅3万（比一个大城市的的一个大小区人口还少），有开工厂的朋友要转行，买了很多地，准备盖300万平米/3万套住宅拿来卖，仅此块地按县城人口计算就人均一套，卖给谁？全国各地三四线城市如此盲目做蛋糕的多如牛毛，窥见一斑！】

4）会否会带来不良贷款的显著上升？

——我们认为，房地产开发贷款和按揭贷款风险可控，但风险点在于地方政府融资平台和经济增速。卖地收入是地方政府重要的资金来源，如果三四线城市房地产市场陷入停滞，将加剧地方政府债务风险。同时，如果房地产投资增速显著下降，也会对进一步加剧上下游产业产能过剩状况，带来经济增速下降，从而带来资产质量风险显著上升。