国信乐观看中天城投优质资源加速释放_幽兰逢春-赟

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国信乐观看中天城投优质资源加速释放

(2013-10-24 16:18:18)

标签：

中天城投

优质资源

释放

未来方舟

贵阳国际金融中心

分类：个股跟踪/如何选股

中天城投几天前预告前三季净利润同比增长80%-110%，业绩0.54-0.63元。公司还披露1-9月房地产销售金额140亿元，同比增长近2倍，这恐怕才是重点。国信证券基于此评论如下，是否太乐观？

优质资源禀赋进入加速释放期是业绩和销售高增长主因，净利符合预期、销售超预期一、沉淀的优质资源今年开始进入加速释放期——

1) 核心项目未来方舟属于渔安安井片区一二级联动项目，从一级开发到二级联动，历时六年锤炼，随着南明河排污截流完成、市政道路的通车、、其他配套的完善，未来方舟已成为今明两年推动公司业绩增长的“奶牛”，保守测算：从2012 年末起算，该项目整体规划未来可结算的总面积达到700 万平（含潜在储备），货值近385亿；【赟注：即房屋均价5500元平米。如果能实现15%的净利率，纯利近58亿元，如果按5年均分结算，每年净利润近8.3亿】

2) 公司另一核心项目是贵阳金融城项目。贵阳金融城项目受益于之前公司成功开发并完成销售的大盘中天会展城先行带动，以及中央对当地的政策倾斜、地方政府对地方金融的战略布局，从启动到开始销售的速度较快，今年已开始销售。据贵阳金阳新区管委会的筑金管通字【2012】63 号文规定，金融监管机构购买公司开发的写字楼，可享受较大的销售价格及土地成本优惠，销售价格优惠也能保证公司有10%以上净利润，土地成本优惠，由管委会补贴给已购买写字楼的金融监管机构，随着未来金融监管机构的进驻，商业银行、保险、券商及相关中介、服务行业的公司势必跟随进驻，这些公司购写字楼则按市场价格来，也就是说，虽然金融监管机构进驻时的购买成本不高，公司挣到的利润率也不高，但金融监管机构进来后，势必能带旺公司在金融城开发的其他写字楼项目的销售，而且根据文件规定，进驻的这些企业的员工，可低价购买中天城投开发的配套住宅，这些企业的营业税、所得税将获得减免，员工的所得税也能减免。据我们跟踪，前三季，公司金融城项目已合同签约60 亿元，主要是地方金融机构。

【赟注：不过，俺网上看到报道的并没有60亿这么多，国信或中天在讲故事？贵阳国际金融中心今年3次开盘销售被抢：今年4月20日，金融101首次开盘，一面世便引发贵阳抢购热潮，短短一小时，揽金2.8亿； 6月8日，金融101第二次开盘，当天创下3亿史无前例的销售记录；7月14日，金融101第三次开盘，当天以2亿冠绝贵阳写字楼。三次开盘外加大客户定向销售2.2亿总计劲销10亿，销量1400套，成为贵阳市场毫无悬念的冠军。该项目主要建设14栋商业写字楼，占地12.93万平方米，总建筑面积139.89万平方米，总值111.0 亿元。项目总投资74.43亿元，建设期从2013年四季度至2016年9月。将实现净利润20.2亿元，净利润率为27.15%。如果按4年均分结算，每年净利润5亿。】

二、净利润增速符合预期，销售增速超出市场预期——

1) 由于公司今年一季报、中报均实现高增长，加上预收款较多，股权激励计划对业绩释放的节奏也有要求，因此公司前三季净利润80%-110%的增速，没有超出市场此前预期；

2) 前三季销售140 亿，我们认为是超出市场预期的。9 月30 日媒体做的地产排行榜销售额TOp50 上没有出现公司，按照榜单数据，市场认为公司销售额连一百亿都不到。我们分析公司销售额接近榜单TOP30 但却未上榜的原因是：

① 公司住宅销售当中一部分是外地客一次性付款，由于未采用按揭，这部分销售对公司而言没有急于备案获取按揭流动性的迫切，在预售资金监管背景下，公司或许不急于备案，因此筑房网上看不到备案数据，媒体TOP50 榜的数据基本上是来源于政府网站的网签备案数据；

② ②金融城项目的销售，多为整售，公司对机构之间的协议，若公司不披露，也难以在政府网站上看到。

【赟注：前三季销售140 亿，显然是超预期的，是否为实现207亿年销售计划又在讲故事？国信的解析貌似有点牵强。即使一部分是外地客一次性付款，按规定也必须在一个月内备案，难道可以推迟3-5个月？客户是否愿意？地产排行榜中天销售面积是84.2万平米，那销售金额应在50亿元以下。其实，地产销售主要看回款，从半年报看，上半年回款仅41.5亿元（预收账款增加17.6亿，结算减去23.9亿），恐怕有一大半是去年销售今年才回款的。如果3季报上能发现回款超过100亿，那这个140 亿超预期销售额无须怀疑了。】