我国房地产风险最高50城及其原因_幽兰逢春-赟

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我国房地产风险最高50城及其原因

(2013-11-22 11:58:58)

标签：

房地产

风险

一二线城市

三线城市

供不应求

分类：经济/行业跟踪

中国房地产投资风险前50名城市(湖南占三)
排名	城市	得分	城市分类
1	陇南	100	三线城市
2	武威	89.41	三线城市
3	酒泉	87.21	三线城市
4	定西	73.71	三线城市
5	鄂尔多斯	71.81	三线城市
6	固原	69.09	三线城市
7	平凉	67.85	三线城市
8	延安	67.55	三线城市
9	庆阳	65.76	三线城市
10	张家界	65.42	三线城市
11	巴中	62.77	三线城市
12	拉萨	60.48	二线城市
13	商洛	59.83	三线城市
14	昭通	59.75	三线城市
15	临沧	59.24	三线城市
16	张掖	57.85	三线城市
17	天水	56.87	三线城市
18	广元	56.47	三线城市
19	怀化	56.16	三线城市
20	亳州	55.94	三线城市
21	白城	54.81	三线城市
22	松原	54.81	三线城市
23	赣州	54.8	三线城市
24	榆林	54.57	三线城市
25	贺州	54.35	三线城市
26	河池	54.34	三线城市
27	雅安	53.47	三线城市
28	邵阳	53.11	三线城市
29	忻州	52.73	三线城市
30	保山	52.68	三线城市
31	安顺	52.57	三线城市
32	安康	52.54	三线城市
33	阜阳	51.96	三线城市
34	吉安	51.81	三线城市
35	上饶	51.68	三线城市
36	广安	51.35	三线城市
37	六安	51.09	三线城市
38	衢州	51	三线城市
39	白银	50.99	三线城市
40	南充	50.73	三线城市
41	黑河	50.66	三线城市
42	贵港	50.54	三线城市
43	乐山	50.5	三线城市
44	遵义	50.38	三线城市
45	宜春	49.93	三线城市
46	双鸭山	49.19	三线城市
47	丽水	48.73	三线城市
48	资阳	48.09	三线城市
49	梅州	48.04	三线城市
50	汕尾	47.8	三线城市

据第一财经今日报道整理：

克而瑞信息集团研究中心于今年7月发布的《中国城市住宅发展前景与风险排行榜》显示，三线城市的楼市风险远高于一二线城市。

在排行榜中，陇南、武威、酒泉、定西、鄂尔多斯、固原、平凉、延安、庆阳、张家界位列城市房地产发展风险前十位；上海、北京、深圳、广州、重庆、天津、成都、沈阳、苏州、南京位列城市房地产发展前景前十位。

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱对记者分析，风险排在前50位的基本上都是三线城市，有个别二线城市。在发展前景前50位的城市当中，以一二线城市为主，三线城市的数量比较少，即使有，也是东部较发达的一些地级市。

　　克而瑞信息集团研究中心副总经理林波称，从供求角度来衡量，从一线城市到三线城市，供求风险呈现出扩大的趋势。

“一线城市经济发展水平较高，对人口的吸附能力较强，较大的人口规模带来广阔的市场容量。从市场供应角度来看，由于一线城市较高的人口密度，导致土地相对稀缺，人均占有土地居住面积在全国的排名普遍靠后，长期供不应求的局面难以打破。”丁祖昱表示。

“二线城市相对较好的经济发展水平和市政建设，亦吸引了充足的常住人口，因而长期来看，刚性和改善性需求大，房地产市场比较稳定，未来前景可期，市场风险也较小。但是近年来部分地方政府对城市建成区建设力度的加大，使其商品房市场供应出现了较为明显的放量现象，这也使得部分二线城市短期供求风险开始显现。”林波表示。

而三线城市，林波分析称，大多数是外来务工人口占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，使得市内对新增住房的需求相对较小。另外，经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应的较为充裕，更使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜，因此大多城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，整体风险较高。

一家中型房企的副总经理对记者表示：“很多房企原来去三线城市做开发，但不少被套住了，最终还是认定在一线城市和少数二线城市开发是相对安全的，所以都回来了，导致今年一线城市和少数二线城市的土地市场非常热。”

一名三线城市的地产商近日告诉《第一财经日报》记者，这种“火爆”只存在于一二线城市，许多三线城市今年下半年量价齐跌，行业正在迎来大拐点，未来的有效刚需严重小于供应量，房价不会再疯涨。

克而瑞上海机构研究总监薛建雄对记者表示，目前广大三四线城市的房地产已经出现供过于求的结构性问题。“三四线城市热衷于建新城，房子一建就一大堆，但是各种配套跟进很慢，人口导入也比较慢，这就造成短期楼市库存消化困难。”

前述地产商认为，三线城市与一二线城市最大的不同在于缺少外来的高端购买力，加上土地大量上市的原因，三线城市普遍存在商品房库存量大的现象。

由于存量大，今年该三线城市的地产商也常常大打价格战。

　　供应过量埋隐患

多名业内人士对记者表示，当前部分中小城市楼市遇冷的主要原因在于其楼市客群主要来源于当地，前几年市场火热加速了房企的大规模开发，为后期市场供过于求埋下了隐患。

在上海易居房地产研究院监测的20个城市中，截至10月底，一二三线城市新建商品住宅库存总量分别为2748万、2760万和2251万平方米，同比增长分别为-9.2%、-3.6%和 17.4%。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，一二线城市去年“金九银十”预期落空，库存积压，而今年楼市升温，去库存化效果不错，特别是南京、福州、厦门等城市甚至存在库存严重不足的风险。而三线城市库存则出现了较大的同比增幅，未来这些城市库存增长的态势仍有可能持续。

地产商诉苦

在三线城市房地产风险开始积聚的同时，也有开发商反映迅猛增长的开发成本将开发商的利润压到了盈亏临界点，如果土地财政不解决，三线城市的房地产问题是不可能解决的。

据记者了解，某城市的土地成本加各项规费，占据了开发成本的一半以上。涉及房地产的收费部门有20家左右，收费项目达50多个，立项、环评、审图、日照分析、人防、地震评价、氡气检测、气象防雷等无所不包。

“服务就收费，没钱收的就推诿。房地产就是唐僧肉，哪个部门都来吃一口。”有地产人士称。

在前述地产人士说明的成本结构中，土地成本约占26%~36%，各项税收约占12%，各种规费占20%左右(含供电、供水、供气等费用)，建筑安装成本和绿化成本占30%～36%，财务成本占3%，剩余部分是维系公司正常运转的销售费用和管理费用。