商铺投资的三大误区

———如何慧眼识“金”铺系列之三

（本文根据赖瀚林在《成都商报》、好搭挡精英俱乐部商业地产分会举办的首届商铺投资沙龙上的商铺投资讲课重新整理）

文/赖瀚林

第三大误区：只有临街的底铺才值得投资？

所谓底商，一般指利用住宅、写字楼等商品房的底层或低层作为经营性物业的商业用房。住宅底商主要分有两种：开放式与半开放式，前者属于社区型，服务于周边众多社区，经营业态主要视周边消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定；后者属于小区型，以服务小区内居民为主，主要以便利店为主，投资价值相对较低。 

随着大量的旧城改造、众多中高档社区的兴起、新型商业中心的崛起，以及大量的外资零售商或餐饮的进驻，都从客观上加大了对底商的需求，从而刺激了投资者对底商的投资热情，有旺盛人气和强大的购买力支撑，也就难怪众多投资者对底商情有独钟了。

很多中小投资者有一个固化的认识，认为只有临街的底商最安全，最值得投资。这个观点其实没错，但也不完全对。

从投资角度而言，一般投资底商的风险相对较小，特别是在众多中高档小区核心地段的临街底商和核心商业圈的临街商铺，拥有较好的临街面，形象展示效果佳，视野通透性好，拥有稳定的客源，空租率比较低，购买力旺盛，且客户忠诚度相对较高，租金收益有保证，投资回报稳步上升。一般来说，投资住宅的回报率为8%-10%左右，而投资底商的回报率则高达12%至16%，大约10年左右即可收回成本。所以这也是临街底商为大众所青睐的原因。那么是不是只有临街底商才有搞头，不是临街底商就没有搞头了呢？答案是否定的。

首先从定义上来看，大多数人理解的临街底商就是指临街面的底层商业用房，实是不然。笔者的观点，这种理解过于狭窄，甚至可以将临街面的底层商业二三楼，都可以叫临街底商。有些长期从事经营的商家会发现，有些临街的底层商铺，反而没有二三楼的经营利润高，这里面的原因，需要仔细分析一下。

判断临街底商的投资价值与商业价值，除了考虑地段、有效人流量、商圈气质、消费购买力等因素限制外，还取决于商铺本身的软硬件配套及周边环境，业态定位等因素。

从周边环境来看，须考察其商业氛围的成熟度。有些临街的商业，虽然是底铺，但由于周边新型社区较少，或商圈气氛不浓，导致人流量很少，从而形成“死街”，人气不足，商气就得不到支撑；商圈的成熟度，主要包括了其周边社区人口的增长度与商业需求的成长性。如周边写字楼扎堆、学校扎堆、社区扎堆的临街面底商，投资潜力无疑是巨大的。在投资临街底商时，一定要考察周边居住人口的结构情况，尤其要对周边消费群体的消费特点及消费习惯有所了解。比如城南桐梓林商业街的商铺和城西茶店子的商铺，不仅售价不同，而且租金和消费人群也差异甚大，社区档次不同，消费能力会有天壤之别，纯居民区与商业圈的底商，其投资价值也会迵然不同。

从商铺“软”件环境来看，主要包括了其建筑风格、开发商对未来商铺的规划、街道的美观程度、未来发展趋势等，都会对底商的投资价值产生直接影响；一般社区底商或新型商业区的商铺，其价值都会随着周边房地产的发展而发展，投资空间很有想像力，投资者在进行商铺投资时，一定要关注周边房地产发展的趋势，一般新型商业圈或成长型社区，其商业价值都会随着房地产的开发建设而逐渐上涨。

从商铺“硬”件环境来看，主要包括底商的空间设计、空间格局、停车位，以及下水道、排污排油管道等设计；选择临街底商时，一定要关注其面宽、进深、层高等设计参数，同时诸如水、电、煤气、污水排放等硬性设施也不能忽视。例如有些老化的商业街，由于排污管道在当初设计时的缺陷，进行发生堵塞现象，而经营商家多以餐饮为主，这样商家会很烦，最后心生去意，影响商铺的长久经营。

很多临街面的底商，由于临街面有限，为了放大底商的价值，开发商在划分时，故意划分为很多狭长式的面宽窄、进深大的商铺，这种商铺是极不利于经营的，不论是商家还是消费者，都会有抵触情绪。好的底商，空间一定要便于经营者进行改造(梁柱不能太多)，空间通透性好（通风采光）、停车位充足、有独立出入口等。其次底商的层高很重要，一般3.5米～4.0米是比较理想的；最重要的是底商的设计不能影响到周边居民的正常生活，要充分保证业主的私密性。

那些由于受设计限制的临街面底商，面积较小，临街面宽窄，进深大，会对经营商家的业态造成限制，从而影响出租率；加上底商的售价高，租金也高，因此有些底商虽临街，但出租率并不高，或商户的流动性极大，这样对投资者的利益都会造成伤害。而二三楼或以上的商铺，由于不受临街面的限制，反而通透性好，层高也相当舒适，这样对商家的选择面也较宽，而且租金相对便宜，所以受很多商家的青睐，这类商铺反而投资收益相对稳定。

另外，投资临街底商时，还非常讲究“群羊效应”，也就是说，选择周边有大型购物中心或购物商场的商铺，投资前景一般没错。跟着主力店走，有成熟商业运作经验的商界巨头进驻，都会带来旺盛的人流，而小商铺则可分享这些商业巨头们带来的人气和商气。

未完待续

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