商铺投资的“五讲四美”法则（1）

———如何慧眼识“金”铺系列之四

（本文根据赖瀚林在《成都商报》、好搭挡精英俱乐部商业地产分会举办的首届商铺投资沙龙上的商铺投资讲课重新整理）

文/赖瀚林

俗话说“一铺养三代”，这种典型的“中国家庭式”投资理财观念说明了商铺的投资价值和潜力。在金融危机、通货膨胀、利息下降等压力下，中国老百姓越来越感受到存在银行里面的钱一天天缩水的危险了。因此如何让存折上的钱不断保值增值，这是困绕中国百姓家庭的一个投资难题。由于受投资渠道的限制，股市相对风险太大，因此多数老百姓的投资渠道首选还是房地产。

我们发现，很多投资者将眼光锁定的是住宅产品，对商铺少有问津，当然这里面有经济实力因素的限制，但更多的人是不懂得如何投资分析，一般好的商铺售价会很贵，在对商铺的未来投资收益缺乏科学论证前提下，不敢贸然下手。买住宅产品时，可以凭第一感觉判断，可以喜欢就买，但商铺不行，必须有科学的分析和论证。而且作为一种固定资产投资产品，住宅的投资回报相对较低，而商铺投资的魅力却在于它的长期性、稳定性与高增长性，是资金保值升值的最佳投资工具之一。

那么，如何判断一个商铺的投资潜力，又如何选择一个会赚钱的铺呢？

首先在选择商铺投资前，一定要了解商铺的类别或属性定位。一般来讲，按功能定位商铺可分为四大类别：住宅底商、社区商业（包括商业步行街）、专业市场专业市场、购物中心或商场等，商业类型不同，其经营模式、管理模式、赢利模式差异甚大，租金收益与投资回报也迵然不同。了解了想投资的商铺类型，还须懂得以合理的评估指标对商铺价值进行测算。在这里，我要介绍的评估标准，笔者称之为商铺投资的“五讲四美”法则。

先来谈谈“五讲”，也就是评估商铺投资价值的五项先决条件。  

1、讲地段。

第一是地段，第二是地段，第三还是地段！李嘉诚的这句话道破了房地产投资的真理。话说起来易懂，但识别起来却非易事。投资者容易被商业的宣传广告吹得云里雾里，辨不清“地段”的真假性。

在前面商铺投资的三大误区里笔者提到“黄金地段”也会欺骗你的眼睛。这里我所说的地段，主要指“旺地”。所谓“旺地”，即“人气旺”、“商气旺”的成熟商业口岸。成熟商业圈的口岸，有稳定的客源和强劲的购买力支撑，其投资回报相对稳定，租金收益较高。一般而言，选择临街面的商铺和十字路口的商业铺面，投资风险都相对较小，但如果有交通管制、高架桥或下穿邃道经过，则商业价值又会大打折扣，因为会对过往人流产生限制，聚客效应较差，须谨慎对待。因此不要被所谓的“黄金地段”蒙蔽了眼，还须考察其交通状况、人流动线、商业氛围等因素（请参考“商铺投资系列二：小心黄金地段”）。也就是说，考察商铺时，一定要选择最聚客的地段。

2、讲人流。

高人流量是商气的基本保障。人气聚，商气才能旺，一个赚钱的商铺，必须要有大量的人气才能带动。但并非人流量大的地方商气就一定旺（请参考“商铺投资系列一：高人流量的误区”）。春熙路的人气很旺吧，但一些街道的商家流动性照样很大，有些仅一路之隔，经营状况却相差很远。这里面有交通的局限性和人流动线的差异性使然。

我们所讲的人流，主要指“有效人流”，评估指标包括人流量的稳定性、人群结构的固定性、人流动线的合理性等要素。社区型商业的有效人流主要以常住人口特征与流动人口的结构为参考，商业圈或专业市场则要看整体商业氛围。如前面所讲，商圈的性质决定了商铺投资定位，而人群特征又决定了商铺的投资收益情况。如校园经济圈的人流主要以学生为主，CBD商圈主要以商务人士和上班族人流为主，专业市场主要以特定消费群为主，人流量结构不同，消费能力会有天壤之别。

3、讲成长性。

有经验的投资者，一定会选择成长性高的口岸商铺。麦当劳在严格的选址论证分析中，十分重视区域消费人口的素质和经济状况，他们会拒绝老化的城区商圈，反而是选择有旺盛生命力和发展“钱”景的新兴商圈。这就是商圈成长性的价值。一般来讲，商业区域人口的增长度与消费需求的成长性决定了人流量的价值。新型成长型社区商业中心，由于商业辐射半径较大，居住区较为集中，周边人口增长较快，人口流动大，消费需求旺盛，因此投资潜力也会看涨。如成都双楠某大型餐饮店，七年前以8000多元每平米的价格买下的一间临街底商，现在火爆生意，零租金成本带来的利润暂且不论，仅算其铺面的市场价格如今已飚至300000多每平米，就轻松实现了财富三级跳。但一些城市的新开发区域，由于规划的局限，社区进驻少，居住人口稀落，流动人口又不多，其它商业设施又不完善，则这样的商铺是不适宜短期投资的。

其次我们所讲的成长性，指着眼于今天和明天，如政府对城市区域的规划前景。商圈的成熟度和稳定度固然非常重要，但过于老化的商圈是不宜投资的。如果了解某个区域是政府新规划的商圈或居住集中区，或者有什么大型零售商进驻，则这里将来有可能成为成熟商圈。选择最有成长性的商圈，而不是老化的商圈，这就是麦当劳在选择店铺时的“旺地”秘笈。

4、讲互动性（互补性）。

前面讲到，互动性就是指业态之间可以优势互补，体现在各自业态对人流的交换性，要么产生竞争行为，以规模化形成商圈特色，要么相互分享人流，相互促进，使商圈内人流产生最大效益化的利用。商业业态定位的互动性和互补性，对商圈的整体氛围和可持续性发展起到非常重要的推动作用。如果两者都做不到，则未来的投资与经营会有很多不确定性，则投资收益就不能正常保障。

所谓繁华的商业圈，必定是包括了商务写字楼、商业街、银行、影院、购物中心等众多业态的集合，因为这些业态之间有很好的互动性与互补性，彼此之间都能为对方带来人流和商气，这样的商圈才是良性而健康的。

5、讲商圈气质。

商圈的气质，指商业圈本身的特点和素质。如老式商圈、成长型商圈、新型商圈、成熟商圈、专业商圈等。不同的商圈，则目标消费人群结构与特质不同，消费购买力也不同，投资收益模式也会不同。如老式商圈的人口结构比较固化，商气难以高涨；成长型商圈人口结构合理，人口膨胀快，消费需求成长快，投资回报呈上涨态势；成熟商圈则消费稳定、人流量大，商业氛围浓厚，投资回报率高；专业商圈则主要看管理者的经营能力与招商管理。有的投资成本回收时间较长，有点则较慢，有的租金很高，有点则空租率较大，租金也不稳定，有的投资回报率很高，有的则较低但稳定等。一般选择成长型高或成熟的商圈投资是比较明智的，这需要投资者的慧眼来判断。 

（未完待续）

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