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梁朝晖｜鑫苑置业美国区总经理

自2007 年，鑫苑地产被美国地产大亨山姆·泽尔（Sam Zell）带到纽约，成为在纽交所挂牌的第一家中国房地产开发商。一时间，雷声阵阵，非一般公司所能企及。

其美国区总经理梁朝晖先生，有着中国北方人的儒雅大气，也兼具国际化视野和天生的商业嗅觉，在他的带领下，鑫苑团队在美国的发展如虎添翼。听过他们寻项目、赢商机的故事，小编感觉可以拍一部最新版的《地产风云》，秒杀现在所有商战片。来听听鑫苑置业美国区总经理梁朝晖的分享。

本文内容选自梁朝晖在第二期房地产美国特训营

关于《中资企业在美投资房地产市场的经验得失》的演讲

我先给大家简单地介绍一下我所在的公司鑫苑，1998 年，鑫苑集团的董事长张勇先生在河南郑州创立了鑫苑置业。从给

后开发时代的三种创新

房地产后开发时代的创新，主要围绕着三件事情展开。第一，围绕着运营，我们有很多创新的事可做。例如最近这段时间出现了很多租赁 APP，包括 Airbnb、途家等，它们的目的都是为了运营好存量资产。

现在还出现了医疗 mall、教育 mall 等多种空间。有一家公司做了一个教育空间，这个空间是专门租给教育机构的，它与众不同的地方在于，它是按小时收费的。如果我是个钢琴老师，带着三个学生，就会租这个教育空间上课，课程结束的时候刷一下卡，手机直接支付租金就可以离开，这为很多老师提供了便利。

除此之外，还有众创空间、优客工场等新的空间都在运营存量资产，这意味着现在房地产最重要的创新都在于运营方面。

第二，我们围绕着低成本、长期资金的创新越来越多，其中一个重要的创新就是众筹。

​去年年底，六十多家中城联盟企业的董事长聚在一起开会，达成了一个共识：以 2016 年结束作为分水岭，之前是房地产「开发时代」，之后是房地产「后开发时代」。

开发时代做得好的房企，只因赚到了红利。开发时代有什么特点呢？

首先，开发时代的产品是单一的——只做住宅。每年全国房地产企业的销售额， 80% 以上都是围绕着住宅。所以在开发时代，所谓的房地产实际上指的就是「住宅」，而不是全面的房地产产品供应。

第二，开发时代的商业模式以快消为主，开发了就卖。第三，开发时代的竞争力都围绕着单一产品，以快消为主。

开发时代，房地产创新取决于三个条件：规模、成本、速度。就是比谁卖得规模大，谁卖得速度快，谁的成本低。规模主要看你怎么拿地，另外，工业化生产、装配式住宅、住宅产业化，都是为了增大规模；

Q:现在房地产企业不并购，是否就找不到利润增长点，是不是意味着要衰落？

风马牛：并购是快速做大规模的一个方法，这当然不是企业向前发展的唯一路径。单纯说做房地产，并购可以快速获得大量土地、资产、资源等等，比房企一块地一块地自己拍、一个项目一个项目自己谈效率要高得多。寻找利润增长点，规模需要增长之外，也要提升运营精细化，或是转型多元化。

Q:中国的房地产市场会不会出现「巨无霸」式的房地产公司呢？

风马牛：这个问题在 2017 年问特别合适。在一些大宗并购出现后，中国未来的巨无霸式房地产公司的雏形慢慢清晰。要么就是专注房地产开发业务，将销售额、土地获取量做到史上最高水准，要么就是多行业并购，变成复合型航母。未来有可能会诞生销售额、市值双高的房地产公司，这才是最成熟的房地产发展状态。

昨天看到一篇报道，说华为员工抱怨深圳房价涨太快，工作十年还买不起房。大部分人已知的华为员工工作压力巨大，加班多到天天睡在办公室，但工资高，奖金更高，我本来也这么觉得。不过看完记者的调查结果，发现在中国第一高深圳房价的「狂飙突进」面前，华为人的压力也很大。

文章里说，华为内部存在明显的贫富差距。高薪的老一代员工赶上了房价比较低的好时候，上车比较早，年底发完奖金就组团坐大巴到深圳的新小区团购。但是后来的新人每年存款没有想得那么多，而现在深圳的房价 5、6 万一平米让他们都望而却步。

华为每年都会给员工涨 20% 左右的工资。在华为奋斗十年，每年税前薪水可以拿到六十万到七十万。税后工资再刨去花费，一年能攒一半，也就是二十多万。相比于深圳房价，杯水车薪，更别提刚毕业的华为人了。

华为是中国著名制造业企业。如果连看上去最能挣钱的华为人都买不起房，那我们是不是该思考一下，是这

在《陈劲松：七张图看中国房地产》中，中城联盟轮值主席、世联董事长陈劲松用七张图为大家阐述了过去一年里，中国房地产的数据所呈现出的规律。

而这篇文章中，让我们来看看逗趣的小崔崔永元又在「和未来好好谈谈」——中城联盟论坛中讲了些什么呢？