冯仑and风马牛

(《新理财》杂志专访万通地产财务总监徐晓阳      文/ 秦长城)

作为一家房地产行业的明星公司，万通地产和那个时期所有的其他房企一样在上世纪末也曾经过一段“野蛮生长”期，由于其善于思考、沉淀的基因，使其在历经“野蛮”期后深谙“站在未来安排现在”之道；如今在面对转型压力时，多了一份从容。在过去几年，万通地产一直有着自己的战略节奏安排，不慢也不激进，不以规模为导向。并在此基础上，率先提出了区别于传统地产开发模式的美国模式。

所谓“美国模式”，是指在房地产投资、开发、运营全价值链上强调专业分工和资源整合的“导演”+“制片人”模式。在这种模式下，开发商并不是全部的出资人，而主要籍由自已的专业能力参与房地产项目的开发和运营管理，使得既能享有股权收益同时又可收取资产管理收入，并通过参与基金管理公司的GP（普通合伙人）出资，享受超额受益分成。也就是万通控股董事长冯仑所说的“吃软饭、挣硬钱”。

目前万通地产在美国模式下的金融

       当前，放开限购在房地产市场的小周期是有用的，但现在是大周期，放开以后也没有用。比如说你在青春期的时候就缠脚，缠一下放一下，但脚还是往大长，这是小周期。一直缠到青春期过了，你再解开缠脚的布，脚也不会长了。现在是大周期的拐点到了，青春期过了，发育都停止了，你再松开脚，脚也不会长了。 现在放开限购以后，房地产市场也不会再高速增长，地方政府也不要再抱有幻想。但也不用担心，房地产市场也不会崩盘，会小幅波动。就跟纽约一样，永远都是小幅波动。当前的再搞调控，有点小作用，没有大作用。现在是房地产市场的大周期拐点，这个判断非常重要。大周期拐点跟小周期拐点需要的政策是不一样的，大周期拐点强调转型，小周期拐点可以刺激。小周期“拐点”就相当于你整体健康，感冒发烧，给吃点药就完了。现在判断房地产市场不是整体“健康”，总体“不健康”，就要做“手术”、“看病”，这就叫转型。

如何判断大周期到来

       我觉得目前房地产市场的拐点跟前几次非常不同，前几次属于小周期，这次是大周期的拐点，所以我觉得要引起重视。比如说大周期是一直上

（老冯与《南风窗》记者聊他的成功与他的时代）

就我个人来说，我觉得我有一个优点，我受过系统的社会科学研究训练，所以我会一边做生意，一边进行研究。我找来所有的民族资本的传记，看民族资本怎么存活，能大概知道我们的定位，我每年结束的时候都会写一篇文章反思这一年。也不是没遇到过生死的麻烦，能处理好，和我们长期研究这个体制，能拿捏好分寸有很大的关系。中国民族资本长不大，因为要跟官僚资本和外国资本竞争；之前很多年，在这个竞争里我们一点优势都没有。民族资本要处理好跟官僚资本和外资的关系，否则就长不大。不是说凭草根的精神去做，能吃苦，就一定会成功。像张謇、胡雪岩，他们经商的方式值得好好研究。

做了这么多年企业，弯腰低头下跪，这是基本功。不过民营企业家的地位确实在提高，这个还是很明显的，特别是近几年。有一个细节，很能说明这个事情。从去年开始，中南海里面经常出现民营企业家的身影和照片。以前民营企业家也受邀去过中南海，但不会发表接见照片，原来国家领导人接见跨国公司负责人是会登照片的，接见民营企业不登。现在国家领导人接见民营企业家的照片也登出来了，一次

（根据2013年亚布力中国企业家论坛冯仑发言实录整理 ）

        我最近一直在看很多民营企业家的讲话，看究竟民营企业的姿态，姿势，是个什么样姿势是最合适的？最后我联想到一个跟妇道有关的故事。这个故事是我读中学时候的一个故事，当时中学在西安就读，那时候正在文革，有一个夏天，我去看班主任苏老师，他隔一个门有另外一个老师是教语文的，姓李。我过去看他的时候，发现有一个妇女坐在李家老师的门口，但是陕西那个地方夏天还是很热的，那个妇女却穿得非常严整，长衣长袖，拿一个小板凳坐在那儿，也不说话。我感到很奇怪，到了苏老师家我顺口问了一句，苏老师边儿上那个女的是谁呀，她这么热的天气为什么要坐在门口，一头汗，很奇怪。老师告诉我，这就是陕西人的规矩，叫有妇道。他说陕西农村，李老师的太太叫老婆，李老师的老婆是一个乡下人，在陕西乡下人的妇道是什么呢？就是丈夫不在家，夏天的时候太太是不能一个人在家的，更不能穿着汗衫短裤，尤其不能走来走去的屋里屋外晃悠，这个事儿就有嫌疑，所以最保险的一个方法就是穿着长衣长袖坐在门口等丈夫回来。 

“我们要去哪里？”“我们究竟要去哪里？”这是万通自有生命以来每天都挥之不去的问题。我自己问，股东要问，员工要问，客户也要问，最终这一切，都只能由我们的创业者和管理团队用时间和生存的过程以及今天的得失成败来回答。“万通永远是说的比做的好。”不错，世界上的事，说是知，做是行，知易行难，概无例外，不必惭愧。无知而莽撞，才是愚蠢，也必然会毁灭。
有一次，我和朋友在新疆驾车穿越戈壁，突然和前导车走失，电话又没信号，茫茫戈壁，看不出哪是路，似乎又全是路。这时，阳光暴烈，为了省油，车内不能开空调，于是全车人又热又无奈，继而便是无助和恐惧。所有人都用眼盯着司机，只见他沉思一阵，下车低头扫视一圈，就回来把车打横在旁边的一个位置，他说：“这儿好像有个新车辙，我们只能卡在这里死等，要是运气好，后边有车来，可以托他们带信给前边，让人来救我们；运气不好，我们撑不住，就只能变肉干了”。最终我们运气好，等到了一辆货车，写了纸条，拜托司机出去后打电话找我们的人，把我们引导出去。这事儿让我终身难忘。在前进当中，方向和道路最重要，方向迷失时，找到方向的方法就最重要，方法对了，生存才有希望。
万通活到今天，恰好

反省是一个人还健康的一个标志，如同每一次体检都祛除一点小毛病，你就能活得很长。如同汽车不断保养，才能走得很远一样 ，不至于让我们停在高速公路上。万通的反省起源于公司一周年的时候，当时有两个选择，一是大吃大喝庆祝胜利，另一种是坐下来去看第二、第三个生日和未来第二十个生日怎么做，去规划未来的前景，以怎么方式开始人生？很显然我们选择了第二种，踏上了不断检讨和前瞻的旅程。