加载中…上调房贷利率，就能拯救房地产市场？
(2024-03-24 14:26:03)
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在三月二十日的夜晚，楼市掀起了一场不小的波澜：河北石家庄与广东惠州这两座城市，出人意料地上调了房贷利率。河北石家庄自四月一日开市起，首套房贷利率自“LPR-50BP”跃升至“LPR-20BP”，按照当前5年期以上的LPR利率3.95%来计算，自下个月起，该地区的房贷利率将从3.45%攀升至3.75%。而广东惠州，则从三月一日开始上调首套房贷利率，从先前的“LPR-50BP”提升至“LPR-35BP”，即从3.45%涨至3.60%。
在楼市依旧低迷的背景下，石家庄与惠州的这一举动不禁让人深思：这究竟传递了何种信号？未来是否会有更多的城市选择跟随，上调房贷利率呢？很多人认为，石家庄与惠州上调房贷利率，更像是一次对市场的小范围试探，它并不意味着整体房贷利率即将出现大规模的反弹。目前，官方明确的房贷利率政策是：首套房允许在5年期LPR基础上，下降20个基点，即“LPR-20BP”。除了繁华的一线城市外，其余城市大多遵循这一政策。一线城市的房贷利率则稍高一些。
央行曾有一项政策，允许那些“新房连续3个月同比、环比均下跌”的城市，突破这一利率下限。这便是自2023年1月开始实施的“首套住房贷款利率政策动态调整机制”。符合条件的城市，可以实行更低的利率，如“LPR-30BP”或“LPR-40BP”，甚至有些城市如石家庄和惠州，曾执行过“LPR-50BP”的政策。
这一机制还规定，若采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，在后续评估期内，若新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，那么自下一个季度起，应恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。近三个月来，石家庄的新房同比环比价格均出现了上涨，因此触发了上调房贷利率的条件，直接恢复到了“LPR-20BP”。
惠州的情况与石家庄有所不同，虽然近三个月只有一个月的新房环比“无涨跌”，其他数据均呈下跌趋势，但惠州仍然决定收窄利率优惠力度，从“LPR-50BP”上调至“LPR-35BP”。不过，值得注意的是，惠州的首套房贷利率，仍处在“打破下限”的状态，并未恢复到“LPR-20BP”。
熟悉楼市的朋友应该清楚记得，2月份5年期LPR利率（房贷基准利率）经历了一次颇具力度的下调，降幅高达25个基点。这一调整使得房贷基准利率滑落至3.95%，如果再降低20个基点，便达到了3.75%的水平。然而，在存款利率尚未明显下调的背景下，若继续允许部分城市将房贷利率设定在比基准利率低50个基点，那么银行的利润空间将受到严重挤压。银行业作为A股估值的基石，其稳健与否直接关系到A股市场的整体表现。
近年来，随着利率的持续走低，银行的息差不断受到压缩，利润增长面临压力，甚至可能出现负增长。这不仅对金融安全构成威胁，也对A股市场的稳定产生负面影响。利率市场化改革后，央行对各银行存款利息的指导作用减弱，更多依赖于行业自律机制等方式引导银行降低存款利息。然而，如果存款降息幅度有限，那么继续允许众多城市将首套房贷利率设定为“LPR-50BP”，对于银行来说将是一个沉重的负担。
在此背景下，有观点提出在某个时间点允许部分城市上调房贷利率，以产生“逼单”效应。就像新能源车市场普遍降价，而特斯拉却计划提价，据说就是出于逼单的策略。石家庄、惠州等地上调房贷利率的做法，或可视为对市场反应的一次试探。然而，当前楼市依然处于低迷状态，从2月国家统计局公布的成交数据便可看出端倪：1至2月的新房销售额面积同比下降了20.5%，销售金额同比下降了29.3%。因此，房贷利率仍有必要继续下降以刺激楼市回暖。
显然，石家庄和惠州上调房贷利率，是无法拯救楼市的。
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