一个股票代码“很二”的公司，却在行内当了多年“老大”。但如今，眼看着万科晚节不保，桂冠的丢失已是无可避免。

年末年初，各大地产商都在晒业绩。万科1月4日在其月度简报里，简单披露了2013年的整体销售情况：公司累计实现销售面积1489.9 万平方米，销售金额1709.4 亿元。

也就是说，2013年万科仍然是中国房地产行业的老大（也是全球行业老大）。上海的绿地集团以1625.3亿元紧随其后，较2012年增加了500多亿元，增长幅度惊人。万达以1301.1亿元，夺得“探花”的宝座。保利全年销售额是1251亿元，名列第四。此外，销售额超过千亿的还有中海、恒大、碧桂园。这7家房企，也就是所谓“战国七雄”，构成了行业的第一阵营。

房地产行业从拿地到拿钱，周期比较长。作为一家上市公司，万科为了抹平年度之间销售额的大起大落，一直保留巨大的“已销售未结算面积”，比如2012年的销售额是1412亿元，但年末“已销售未结算面积”的合同金额是1436亿元。也就是说，万科“提前隐藏”了一年的业绩。所以，如果它愿意保住行业老大的地位，两三年内没有多大问题。

但是从更长远看，万科的“桂冠”仍将失去，原因有二：

一是三四线城市市场已经饱和，而一线城市和主要二线城市，大都超过500万常住人口，属于被国土部划定边界，念了“紧箍咒”的城市。在这种新游戏规则下，一二线城市开发增量未来将主要来自城市更新。而城市更新，在房地产开发中被政府管控强度最高。以万科的“书生气质”，拿地将很困难。

一个不仰仗“好关系”的房企，很难拿到好地块，看看万科这些年在深圳的发展就明白了。深圳是万科的主场，但它从来就没拿到过几块像样的地，金域蓝湾、金色家园勉强算，温馨家园、城市花园都是替人家挡噪音的，至于四季花城、万科城、第五园，拿地时基本上是鸟不拉屎的地方，万科是被当做“支边开荒者”引入的（其实这是万科在很多城市扮演的角色）。深圳的城市更新大规模开始后，万科也只能看着华润、京基们“大干快上”，后来勉强在南山、福田拿了一两个项目。

二是万科多元化起步晚，动作也不算快。1994年的时候，王石被有“证券教父”之称的君安证券掌门人张国庆狙击了一把，险些失去掌控权，原因就是因为万科是“卤水拼盘”，主业不明朗。从此，“地产教父”就被“证券教父”洗了脑，一直拒绝多元化，先后卖了影视公司和万佳百货等，发誓除了住宅，什么都不搞。

中国的住宅市场是足够大，看似可以供万科无极限增长。但事实上并非如此。随着房价上涨，房地产行业的暴利吸引无数力量插手，开发商迅速膨胀到上万家，还有无数抢建小产权房的。中国人就是这样，一个行业要么不搞，要搞大家都搞，彻底搞死再说，LED、钢铁、玻璃、煤炭等行业，无不如此，现在轮到房地产了。

郁亮不是一个惟上的人，这是万科基因造就的，他趁着王石留学以及给田朴珺当男闺蜜的时候，从凯德中国挖来了毛大庆，开始搞商业地产。王石从强烈反对到一般反对，声音渐弱，最近似乎也接受了。为什么？形势所逼，老王最终也看明白了：住宅的蛋糕眼看快分完，剩下的蛋糕都在地方政府后院里制造，你万科两手空空，凭什么进去？所以，企业要发展，多元化经营已经不可避免。

但是商业地产的蛋糕也快分完了。各大城市中心到处都插着王健林、潘石屹以及绿地、凯德的旗帜，就连深圳都是京基、卓越的天下。万科怎么办？郁亮们吃“城市综合体”残羹冷炙的同时，想到了社区商业、社区金融，甚至是社区食堂。

这基本上是啃骨头，所以资本市场对万科的多元化没有表现出多大的兴趣，“000002”一直在下跌。不过万科开发住宅也一直是啃骨头，吃肉是有“好关系”企业的专利。万科在这样一个特殊的行业，靠“啃骨头”能当上老大，并保持到今天，真是非常不容易的。

所以，展望不远的将来，万科失去“地产老大”头衔一点都不让人感到意外。

但话说回来，“销售额老大”是没有多大意义的。有时候，甚至“利润老大”都没有太大的意思。在冬天快要到来的时候，过冬能力才是最重要的。在这一点上，万科是没有太大问题的，反倒是哪些天天算计着在规模上超过万科的房企，存在诸多隐忧。而且我相信，如果中国未来十年能建立真正意义的市场经济体制，万科重回老大地位也是可以预期的。因为万科的基因，更符合市场规则。

但是万科需要认真研究自己的多元化问题，尤其是需要考虑目前移动互联时代的大背景，不能盲目多元，不能盲目创新，更不能在意“地产老大”的虚衔，静下心来，认认真真为五年后、十年后考虑。

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