裁判要旨

农村宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权通过购买取得或变相取得。将农村宅基地上房屋出售给宅基地所在集体经济组织以外人员，违反了法律、行政法规的强制性规定，农村房屋买卖合同应属无效。

最高法裁判

本院认为，农村宅基地所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权通过购买取得或变相取得。路全林与高德禄之间的《卖房协议》，将农村宅基地上房屋出售给宅基地所在集体经济组织以外人员，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。高德禄仅迁入户口，无证据证明其已经转为该集体经济组织成员，其虽有在涉案宅基地居住及改建房屋的事实，但不能成为农村房屋买卖合同无效的例外情形，一审法院认定合同有效错误，本院对此予以纠正。路全林主张该合同无效于法有据，本院予以支持。鉴于高德禄对涉案房屋进行了改建和增建，对于路全林要求高德禄腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，路全林的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市昌平区人民法院（2021）京0114民初16060号民事判决；二、路全林与高德禄于1996年8月23日签订《卖房协议》无效；三、驳回路全林的其他诉讼请求。一审案件受理费1050元，由高德禄负担（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费1050元，由高德禄负担（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。

来源：行政法实务