保障房问题虽小，却是社会良治的试金石。美国经历了从公共住房，到私人建房，再到社会住房的嬗变。穷人住房问题，最后还是要靠社会自己起来解决。 

美国社会组织提供公共服务（保障房）调研（二）

保障房：小即是美 

中国经济时报  2014年05月19日

  在旧金山湾区调研非营利保障房，常常想到一句话：“小即是美”。小是指份额少。美，不在技术，而在合适的制度。

  非营利保障房，甚至整个保障房，在美国住房体系中只占很小部分。2011年，美国自有房率65％，其余35％家庭（约4000万户）租房。后者中，联邦提供住房保障有约500万户家庭，另外为200户家庭提供租房券（供市场租房），两项占17．5％（或美国家庭总数的6％），份额实在很小。

  但是小，有时候更重要。成熟市场经济如美国，能让多数人住上别墅，却未必能让穷人都租得起房，尤其剩余福利制度之下。

  1930年的美国，资本暴利与居住需求冲突，经济危机之下，妥协为剩余福利制度下的二元住房供应体制。自由市场经济、银行与地产商联盟联手，将拥有一个美丽的“家”（郊区独栋别墅为典型），构筑为“美国梦”的一部分。政府为市场之剩余者提供租赁性保障房，作为社会安全阀的一部分。

  从此，虽然资本暴利追逐下房地产泡沫仍会周期性发生，但是住房价格收入占比基本均衡在3％左右，美国人的住房梦得以实现，背后大量政府补贴不可或缺。已故伯克利知名教授约翰·奎格利 （JohnM．Quigley）指出，2005年，美国支持买房自住的税收支出（包括按揭利息扣除、资本利得税减免和房产税减免）1470亿美元，且过半收益进入15％最富的人的腰包。支持穷人住房的税收支出仅48亿美元，直接财政支出410亿美元，分别为前者的3．2％和28％——但却承受了所有的攻击。

  另一方面，华府智库预算和政策中心（CBPP）的一份研究显示，2011年，美国租金占收入一半以上、且享受不到任何补贴的家庭达700户家庭，相当于联邦80年时间内积累出的资助家庭数。一个更严重的数据 （来自HUD即美国住房与城市发展部提交国会的一份报告）是：2005年，美国住房设施不足、或租金超过收入30％、或无家可归的家庭高达4200万户，约占全国人口的35％，比没有医疗保险的人数还多一倍。

  公共住房曾被当作矫正自由市场痼疾、解决穷人住房问题的良方，最后却是社会改良者（及很多社会学家）残酷的幻灭，知名伯克利教授克劳德·费彻（ClaudeFischer）如是指出。公共住房项目始于新政时期，战后加速，1970年代被广泛认为惨败（尤其在1972年广为报道的圣路易斯市大型项目Pruitt－Igoe的炸毁中被盖棺定论）后基本停止，近一、二十年实际数量下降。

  从此，联邦对保障房的支持逐渐吝啬，并更多寄希望于市场，鼓励穷人租房券（Section8）市场租房，补贴私人而不再是住房管理局建房。

  但是随后见证的那场全国性的保护危机——政府补贴私人建造保障房，结果20年提前清偿期一到，房东们迫不及待终止合同，几十万套保障房转入市场套利，平均房租上涨了57％——使人们终于认清：商人的短期利益最大化，与保障房的长期可承担性之间终不可调和。哪怕给企业再多补贴，有些问题不是市场（哪怕是功能良好的市场）能解决的。

  于是社会起来，自己解决：通过非营利住房公司为穷人建房（主导形式），组建有限权益住房合作社，成立互助住房协会及土地信托。其共同点是：非营利。社会产权（不归政府也不归私人老板所有）。按需分配（而非按市场购买力分配）。社会住房正不断壮大，汇聚成流，试图最终解决穷人住房问题。

  从公共住房到私人提供，再到非营利住房（或社会住房），保障房虽小，却是市场经济中社会良治的试金石。它美在合适的制度。