借名买房问题讲座（七）、借名买房中的法律关系简述（汪兴平）
2023-03-13 09:08:27
综上，借名买房纠纷，主要包括两种类型，一是借名人与出名人即登记所有人之间关于谁才是案涉房屋的所有权人的争议，二是出名人的债权人将案涉房屋作为出名人的责任财产进行保全或执行时，借名人因主张自己才是房屋的真实所有权人而提出的执行异议。
1、 在借名人与登记所有人的诉讼中，如果借名人对案涉房屋主张物权，则借名人可提起确认之诉，也可提起物的返还的给付之诉；如认为借名人对登记所有人享有的只是委托债权，则借名人应提起给付之诉。
笔者认为，借名人对出名人代持的房产不享有物权，也不享有所谓真实物权或实际物权（法律上也无所谓真实物权或实际物权这一概念），享有的是借名人对出名人的委托债权，借名人与出名人之间的法律关系为委托代持关系。
2、 在登记所有人的普通债权人对登记所有人的执行案件中，如果债权人申请法院保全或执行案涉房屋，在借名人提出执行异议并被法院驳回，借名人则可提起异议之诉。如果法院就借名人对案涉房屋的权利性质认定为债权，此时，法院可能对借名人的异议之诉原则上不予支持，除非借名人证明其对案涉房屋享有物权期待权，包括其享有的是消费者的期待权或一般购房人的期待权。由于借名人一般占有被代持的房产，借名人主张一般不动产物权期待权的，最重要的是要证明自己在法院查封之前已经及时启动了房产过户登记程序，即不动产物权登记已经在路上，只是由于自己之外的原因而未能完成。
借名人的物权期待权，如果认定为属于消费者物权期待权，基本上可具有对抗所有非自己设立的第三人的担保物权效力，也就是具有对抗登记所有人的所有债权人的保全或申请执行，不论该债权是普通债权，还是优先债权，因为消费者的生存权是更为应予保护的基本权利。
借名人的物权期待权如果只是一般的物权期待权，其可以对抗登记所有人的债权人的普通债权，但不能对抗债权人的如抵押权、建设工程款优先受偿权等法定优先债权，因为物权期待权，其终究还是债权，只是在普通债权保护中予以一定的优先保护，但不能对抗更为优先保护的物权。
案例17、（2022）最高法民终72号
最高法院认为：执行异议之诉案件，从实体上来说，主要是比较执行标的物上存在的不同类型权利的优先保护顺位。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人对执行标的物享有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的物权期待权，申请执行人对执行标的物享有《执行异议和复议规定》第二十七条规定的优先受偿权，案外人提出的排除强制执行异议，不应予以支持。因为《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是物权，其本质上仍属于债权请求权，该债权虽优先于普通债权，但应劣后于建设工程价款优先受偿权及担保物权等优先受偿权。也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容不包括《执行异议和复议规定》第二十八条规定。本案中铁建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，即便陈宣羽的主张符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有物权期待权，也不能对抗中铁建设公司对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权，故陈宣羽提出的本案应当排除案涉房屋强制执行的主张不能成立，本院不予支持。
3、在登记所有人的债权人对登记所有人的执行案件中，如果债权人申请法院保全或执行案涉房屋，法院驳回借名人的执行异议之后，借名人提起异议之诉的，如果借名人对案涉房屋的权利性质定性为物权，法院对借名人的异议之诉或将直接予以支持，理由是案涉房屋不是登记所有人的责任财产，登记所有人的债权人无权主张执行。即使在这种情况下，也并不等于债权人对于执行案涉房屋就无计可施了，登记所有人的债权人对案涉房屋还可以主张存在合理信赖利益。如果法院认定债权人存在合理信赖利益的，将对借名人的异议之诉不予支持。是否存在信赖利益，目前主要有两种观点，一种观点，信赖利益是指交易中的信赖利益，执行不属于交易，不具有信赖利益，另一种观点，由于执行不得超额查封，因此，执行亦有信赖利益。
4、借名人的债权人申请对借名人执行的，如果借名人对案涉房屋的权利定性为物权，法院可以直接执行案涉房屋（需经过最高法院查封、扣押、冻结财产规定第二条第三款规定的程序）。
5、借名人的债权人申请对借名人执行的，如果借名人对案涉房屋的权利定性为借名人对登记所有人的债权，则借名人的债权人只能通过代位诉讼或执行债务人对第三人的债权间接执行案涉房屋。
借名买房问题讲座（七）、借名买房中的法律关系简述（汪兴平）
综上，借名买房纠纷，主要包括两种类型，一是借名人与出名人即登记所有人之间关于谁才是案涉房屋的所有权人的争议，二是出名人的债权人将案涉房屋作为出名人的责任财产进行保全或执行时，借名人因主张自己才是房屋的真实所有权人而提出的执行异议。
1、 在借名人与登记所有人的诉讼中，如果借名人对案涉房屋主张物权，则借名人可提起确认之诉，也可提起物的返还的给付之诉；如认为借名人对登记所有人享有的只是委托债权，则借名人应提起给付之诉。
笔者认为，借名人对出名人代持的房产不享有物权，也不享有所谓真实物权或实际物权（法律上也无所谓真实物权或实际物权这一概念），享有的是借名人对出名人的委托债权，借名人与出名人之间的法律关系为委托代持关系。
2、 在登记所有人的普通债权人对登记所有人的执行案件中，如果债权人申请法院保全或执行案涉房屋，在借名人提出执行异议并被法院驳回，借名人则可提起异议之诉。如果法院就借名人对案涉房屋的权利性质认定为债权，此时，法院可能对借名人的异议之诉原则上不予支持，除非借名人证明其对案涉房屋享有物权期待权，包括其享有的是消费者的期待权或一般购房人的期待权。由于借名人一般占有被代持的房产，借名人主张一般不动产物权期待权的，最重要的是要证明自己在法院查封之前已经及时启动了房产过户登记程序，即不动产物权登记已经在路上，只是由于自己之外的原因而未能完成。
借名人的物权期待权，如果认定为属于消费者物权期待权，基本上可具有对抗所有非自己设立的第三人的担保物权效力，也就是具有对抗登记所有人的所有债权人的保全或申请执行，不论该债权是普通债权，还是优先债权，因为消费者的生存权是更为应予保护的基本权利。
借名人的物权期待权如果只是一般的物权期待权，其可以对抗登记所有人的债权人的普通债权，但不能对抗债权人的如抵押权、建设工程款优先受偿权等法定优先债权，因为物权期待权，其终究还是债权，只是在普通债权保护中予以一定的优先保护，但不能对抗更为优先保护的物权。
案例17、（2022）最高法民终72号
最高法院认为：执行异议之诉案件，从实体上来说，主要是比较执行标的物上存在的不同类型权利的优先保护顺位。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人对执行标的物享有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的物权期待权，申请执行人对执行标的物享有《执行异议和复议规定》第二十七条规定的优先受偿权，案外人提出的排除强制执行异议，不应予以支持。因为《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是物权，其本质上仍属于债权请求权，该债权虽优先于普通债权，但应劣后于建设工程价款优先受偿权及担保物权等优先受偿权。也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容不包括《执行异议和复议规定》第二十八条规定。本案中铁建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，即便陈宣羽的主张符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有物权期待权，也不能对抗中铁建设公司对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权，故陈宣羽提出的本案应当排除案涉房屋强制执行的主张不能成立，本院不予支持。
3、在登记所有人的债权人对登记所有人的执行案件中，如果债权人申请法院保全或执行案涉房屋，法院驳回借名人的执行异议之后，借名人提起异议之诉的，如果借名人对案涉房屋的权利性质定性为物权，法院对借名人的异议之诉或将直接予以支持，理由是案涉房屋不是登记所有人的责任财产，登记所有人的债权人无权主张执行。即使在这种情况下，也并不等于债权人对于执行案涉房屋就无计可施了，登记所有人的债权人对案涉房屋还可以主张存在合理信赖利益。如果法院认定债权人存在合理信赖利益的，将对借名人的异议之诉不予支持。是否存在信赖利益，目前主要有两种观点，一种观点，信赖利益是指交易中的信赖利益，执行不属于交易，不具有信赖利益，另一种观点，由于执行不得超额查封，因此，执行亦有信赖利益。
4、借名人的债权人申请对借名人执行的，如果借名人对案涉房屋的权利定性为物权，法院可以直接执行案涉房屋（需经过最高法院查封、扣押、冻结财产规定第二条第三款规定的程序）。
5、借名人的债权人申请对借名人执行的，如果借名人对案涉房屋的权利定性为借名人对登记所有人的债权，则借名人的债权人只能通过代位诉讼或执行债务人对第三人的债权间接执行案涉房屋。