借名买房问题再延伸（六）---以物抵债等法律纠纷中的权利冲突（汪兴平）
2023-03-10 08:44:02
与借名买房异议之诉类似的三方法律关系纠纷还有以房抵债与案外债权人的执行、担保物权与案外债权人的执行等，其处理思路也可借鉴借名买房的相关处理路径。
案例13（（2022）最高法民终389号，以房抵债协议的对外对抗效力）。最高法院认为：本案苏华公司对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权及其他担保物权，在王兴东不属于商品房消费者的情况下，一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，审查王兴东的权利能否对抗苏华公司的一般金钱债权。但王兴东对案涉房屋系通过以物抵债方式取得，目前《执行异议和复议规定》第二十八条能否适用以物抵债，裁判尺度不尽统一。在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的情况下，该条明确规定，金钱债权执行中，买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件：……。本案中，王兴东与鸿基米兰开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，签订协议行为以及卓越伟业公司同意将案涉房屋登记给王兴东的意思表示，仅表明王兴东取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。王兴东提交的法院查封前支付热费的凭证，系由具有利害关系的鸿基米兰热力公司开具。王兴东虽提交其以鸿基米兰热力公司所欠工程款抵顶众合物业公司2014年至2017年物业费的《抵账协议》及附件，以佐证其在查封前实际占有案涉房屋，但该协议及物业费清单标注日期均系2022年，其亦未提供证据证明鸿基米兰热力公司与众合物业公司间存在债权债务关系，就该抵顶真实性及查封前已占有案涉房屋无法形成完整证据链条。王兴东提交的其他案外人购买王兴东顶账房的相关证据与本案亦不具有关联性，而其他用以证明实际占有的证据均出具于法院查封之后。故此，现有证据不足以证明王兴东在查封前合法占有案涉房屋，一审法院认定王兴东的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。
况且，案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。
点评：以房抵债，如完成房屋过户，则抵债完成，相应的房屋将不得再作为抵债债务人的责任财产。如抵债未完成，以房抵债，法律上，不论是新债清偿还是债务更新，以房抵债的债权人对以房抵债的债务人都只是普通债权，原则上不得对抗债务人的其他普通债权人的债权强制执行。至于以房抵债是否可以适用物权期待权对抗其他普通债权，争议较大。
案例14（（2021）最高法民终1076号，让与担保协议不产生物权期待权），最高法院认为：本案中，华佳公司主张其与北亚公司于2005年10月15日签订14份案涉房屋《商品房买卖合同》，并于2006年4月10日办理联机备案登记，据此其在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。综合本案事实，华佳公司与北亚公司虽签订案涉房屋《商品房买卖合同》，但双方在案涉房屋被查封前并不具有买卖房屋的真实意思表示，华佳公司的该主张不能成立。其一，北亚公司与华风开发公司于2006年4月10日签订的《协议书》约定，华风开发公司为筹集建设资金对外借款，北亚公司为提供担保，以将华风国际商城项目A1区、B2区、C1区（案涉房屋属于A1区）分别与债权人签订商品房销售合同的形式办理了抵押。其二，华佳公司与北亚公司于2007年4月28日达成的《备忘录》亦载明，为保证华佳公司借款资金6584万元的安全，北亚公司同意以商品房销售给华佳公司的形式为该公司的上述资金提供担保，为此签订了《商品房销售合同》并办理了预售联机备案手续。上述《协议书》及《备忘录》证明，案涉房屋《商品房买卖合同》系为华佳公司借款资金提供的担保。其三，华佳公司与北亚公司在案涉房屋被查封之前并未形成以物抵债的合意。黑龙江**风投资有限公司（后变更企业名称为华佳公司）与华风开发公司虽在《关于购买商品房付款一事的协议书》中约定，“双方同意华风开发公司先前向华佳公司借款3230万元（不含利息）转为购房款，不足部分由华佳公司予以补足”，但北亚公司为案涉房屋《商品房预售许可证》载明的权利人，而北亚公司并非该协议书的当事人，不能证明华佳公司与北亚公司形成了以物抵债的合意。此外，华佳公司与北亚公司达成的《备忘录》载明，北亚公司同意将案涉房屋交付（过户）给华佳公司，同时华佳公司正式放弃向北亚公司主张借款的权利；即使双方在该《备忘录》中达成以物抵债的合意，由于其形成时间晚于案涉房屋被查封的时间，亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的规定。
华佳公司提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项规定的情形。华佳公司主张已经支付案涉房屋的全部价款，但其提交的付款资金往来结算票据记载的交款事项为往来款、预收款、借款、暂借款等，与其关于上述结算票据记载款项均为向华风开发公司提供借款的主张相矛盾，华佳公司提交的证据不足以证明以借款抵顶案涉房屋的全部价款或者已支付案涉房屋的全部价款。另，案涉房屋《商品房买卖合同》虽已办理联机备案登记，但该登记是一种行政管理措施，不产生物权变动或者优先受偿的法律效力。
点评：以房抵债的备案登记，既不产生物权，也不具有如预先登记一样的物权期待权效力。
案例15（（2022）最高法民终72号，物权期待权不能对抗物权）。最高法院认为：执行异议之诉案件，从实体上来说，主要是比较执行标的物上存在的不同类型权利的优先保护顺位。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……”案外人对执行标的物享有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的物权期待权，申请执行人对执行标的物享有《执行异议和复议规定》第二十七条规定的优先受偿权，案外人提出的排除强制执行异议，不应予以支持。因为《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是物权，其本质上仍属于债权请求权，该债权虽优先于普通债权，但应劣后于建设工程价款优先受偿权及担保物权等优先受偿权。也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容不包括《执行异议和复议规定》第二十八条规定。本案中铁建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，即便陈宣羽的主张符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有物权期待权，也不能对抗中铁建设公司对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权，故陈宣羽提出的本案应当排除案涉房屋强制执行的主张不能成立，本院不予支持。
点评：物权期待权可以对抗其他普通债权，但不能对抗诸如抵押权、法定优先权等物权担保类优先债权。
案例16（（2020）最高法民再352号，行使优先受偿权的以房抵债协议可以对抗普通债权）。最高法院认为：建机工程公司以与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》方式行使建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程。大邑银都公司欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》，约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款，后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。
建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。
借名买房问题再延伸（六）---以物抵债等法律纠纷中的权利冲突（汪兴平）
与借名买房异议之诉类似的三方法律关系纠纷还有以房抵债与案外债权人的执行、担保物权与案外债权人的执行等，其处理思路也可借鉴借名买房的相关处理路径。
案例13（（2022）最高法民终389号，以房抵债协议的对外对抗效力）。最高法院认为：本案苏华公司对案涉房屋不享有建设工程价款优先受偿权及其他担保物权，在王兴东不属于商品房消费者的情况下，一审法院参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，审查王兴东的权利能否对抗苏华公司的一般金钱债权。但王兴东对案涉房屋系通过以物抵债方式取得，目前《执行异议和复议规定》第二十八条能否适用以物抵债，裁判尺度不尽统一。在参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条的情况下，该条明确规定，金钱债权执行中，买受人权利能够排除执行须同时符合四个方面的条件：……。本案中，王兴东与鸿基米兰开发公司签订的《商品房买卖合同》未记载签订时间，该合同内容及其他证据也无法佐证在案涉房屋被查封前签订了前述合同。对于是否在查封前合法占有案涉房屋的问题，一般而言合法占有是指因交付而对案涉房屋具有事实上管领和支配的状态，案涉抵账协议作为诺成合同，签订协议行为以及卓越伟业公司同意将案涉房屋登记给王兴东的意思表示，仅表明王兴东取得对案涉房屋的债权，不必然证明其已实际控制和支配案涉房屋。王兴东提交的法院查封前支付热费的凭证，系由具有利害关系的鸿基米兰热力公司开具。王兴东虽提交其以鸿基米兰热力公司所欠工程款抵顶众合物业公司2014年至2017年物业费的《抵账协议》及附件，以佐证其在查封前实际占有案涉房屋，但该协议及物业费清单标注日期均系2022年，其亦未提供证据证明鸿基米兰热力公司与众合物业公司间存在债权债务关系，就该抵顶真实性及查封前已占有案涉房屋无法形成完整证据链条。王兴东提交的其他案外人购买王兴东顶账房的相关证据与本案亦不具有关联性，而其他用以证明实际占有的证据均出具于法院查封之后。故此，现有证据不足以证明王兴东在查封前合法占有案涉房屋，一审法院认定王兴东的主张不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，进而对其关于享有排除强制执行民事权益的主张不予支持，并无不当。
况且，案涉履行期满后双方达成的以房抵债协议，系以消灭金钱债务为目的，无论其是新债清偿还是债务更新，与买卖合同在债的性质以及对其他债权人合法利益的保护上均存在不同。加之以物抵债产生的物权期待权缺乏物权变动的公示方法，判断其真实性具有较大难度，故在执行异议之诉中不宜简单适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，轻易认定以物抵债权利人可以对抗金钱债权人。
点评：以房抵债，如完成房屋过户，则抵债完成，相应的房屋将不得再作为抵债债务人的责任财产。如抵债未完成，以房抵债，法律上，不论是新债清偿还是债务更新，以房抵债的债权人对以房抵债的债务人都只是普通债权，原则上不得对抗债务人的其他普通债权人的债权强制执行。至于以房抵债是否可以适用物权期待权对抗其他普通债权，争议较大。
案例14（（2021）最高法民终1076号，让与担保协议不产生物权期待权），最高法院认为：本案中，华佳公司主张其与北亚公司于2005年10月15日签订14份案涉房屋《商品房买卖合同》，并于2006年4月10日办理联机备案登记，据此其在人民法院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同。综合本案事实，华佳公司与北亚公司虽签订案涉房屋《商品房买卖合同》，但双方在案涉房屋被查封前并不具有买卖房屋的真实意思表示，华佳公司的该主张不能成立。其一，北亚公司与华风开发公司于2006年4月10日签订的《协议书》约定，华风开发公司为筹集建设资金对外借款，北亚公司为提供担保，以将华风国际商城项目A1区、B2区、C1区（案涉房屋属于A1区）分别与债权人签订商品房销售合同的形式办理了抵押。其二，华佳公司与北亚公司于2007年4月28日达成的《备忘录》亦载明，为保证华佳公司借款资金6584万元的安全，北亚公司同意以商品房销售给华佳公司的形式为该公司的上述资金提供担保，为此签订了《商品房销售合同》并办理了预售联机备案手续。上述《协议书》及《备忘录》证明，案涉房屋《商品房买卖合同》系为华佳公司借款资金提供的担保。其三，华佳公司与北亚公司在案涉房屋被查封之前并未形成以物抵债的合意。黑龙江**风投资有限公司（后变更企业名称为华佳公司）与华风开发公司虽在《关于购买商品房付款一事的协议书》中约定，“双方同意华风开发公司先前向华佳公司借款3230万元（不含利息）转为购房款，不足部分由华佳公司予以补足”，但北亚公司为案涉房屋《商品房预售许可证》载明的权利人，而北亚公司并非该协议书的当事人，不能证明华佳公司与北亚公司形成了以物抵债的合意。此外，华佳公司与北亚公司达成的《备忘录》载明，北亚公司同意将案涉房屋交付（过户）给华佳公司，同时华佳公司正式放弃向北亚公司主张借款的权利；即使双方在该《备忘录》中达成以物抵债的合意，由于其形成时间晚于案涉房屋被查封的时间，亦不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第一项的规定。
华佳公司提出的异议不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第三项规定的情形。华佳公司主张已经支付案涉房屋的全部价款，但其提交的付款资金往来结算票据记载的交款事项为往来款、预收款、借款、暂借款等，与其关于上述结算票据记载款项均为向华风开发公司提供借款的主张相矛盾，华佳公司提交的证据不足以证明以借款抵顶案涉房屋的全部价款或者已支付案涉房屋的全部价款。另，案涉房屋《商品房买卖合同》虽已办理联机备案登记，但该登记是一种行政管理措施，不产生物权变动或者优先受偿的法律效力。
点评：以房抵债的备案登记，既不产生物权，也不具有如预先登记一样的物权期待权效力。
案例15（（2022）最高法民终72号，物权期待权不能对抗物权）。最高法院认为：执行异议之诉案件，从实体上来说，主要是比较执行标的物上存在的不同类型权利的优先保护顺位。《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……”案外人对执行标的物享有《执行异议和复议规定》第二十八条规定的物权期待权，申请执行人对执行标的物享有《执行异议和复议规定》第二十七条规定的优先受偿权，案外人提出的排除强制执行异议，不应予以支持。因为《执行异议和复议规定》第二十八条规定的不动产买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是物权，其本质上仍属于债权请求权，该债权虽优先于普通债权，但应劣后于建设工程价款优先受偿权及担保物权等优先受偿权。也就是说，《执行异议和复议规定》第二十七条规定的“除外”内容不包括《执行异议和复议规定》第二十八条规定。本案中铁建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，即便陈宣羽的主张符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有物权期待权，也不能对抗中铁建设公司对案涉房屋享有的建设工程价款优先受偿权，故陈宣羽提出的本案应当排除案涉房屋强制执行的主张不能成立，本院不予支持。
点评：物权期待权可以对抗其他普通债权，但不能对抗诸如抵押权、法定优先权等物权担保类优先债权。
案例16（（2020）最高法民再352号，行使优先受偿权的以房抵债协议可以对抗普通债权）。最高法院认为：建机工程公司以与大邑银都公司签订的以房抵债《协议书》方式行使建设工程价款优先受偿权。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，在发包人逾期不支付工程价款的情形下，承包人既可以通过法院拍卖程序就建设工程拍卖价款优先受偿，也可以通过与发包人协商的方式将建设工程折价抵偿。建机工程公司承建了大邑银都公司开发的“邑都上城”项目土建、水电安装工程。大邑银都公司欠付建机工程公司该工程项目的工程款6830778元。双方于2013年7月11日签订《协议书》，约定以案涉位于“邑都上城”项目的13套房屋在内的共15套房屋作价7330778元抵偿大邑银都公司欠付建机工程公司的工程款，后建机工程公司与大邑银都公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》，建机工程公司以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现建机工程公司就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，建机工程公司与大邑银都公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权实现方式。
建机工程公司享有的工程价款优先受偿权足以排除紫杰投资公司的强制执行。本院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”紫杰投资公司对大邑银都公司享有的是普通借贷债权，而建机工程公司作为案涉工程项目的承包人对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，建机工程公司工程款债权优先于紫杰投资公司的普通债权得到受偿，案涉房屋系工程款债权的物化载体，本案不适用执行异议和复议规定第二十八条，建机工程公司就案涉房屋享有的权利足以排除紫杰投资公司的强制执行。