一、引发讨论的案例（（2015）民申字第2747号）
案情简介：
1、 杨洪浩、王天芳原为夫妻关系，2006年杨洪浩购买执行标的，并办理了网上备案登记；2008年，杨洪浩与王天芳离婚，法院调解书确认执行标的为王天芳所有。
2、 上海民润公司诉蓬莱渤海公司、杨洪浩和孙可好居间合同纠纷一案，法院保全查封了执行标的。后上海民润公司与蓬莱渤海公司、杨洪浩、孙可好达成调解协议，约定蓬莱渤海公司给付上海民润公司佣金175万元，杨洪浩、孙可好在此范围内承担补充责任。
3、 上述案件执行过程中，王天芳提出执行异议，认为其是执行标的的所有权人。该案听证后，法院裁定，王天芳异议理由成立。
4、 上海民润公司起诉认为，尽管因上述民事调解书引起执行标的发生物权变动，但因王天芳没有办理执行标的所有权转移登记，也没有在法律规定的二年期间申请执行该民事调解书，因此，执行标的的所有权不发生转移的效力。
5、 最高院再审认为：关于二审判决对上海民润公司提出的诉讼请求不予支持是否正确的问题。首先，根据山东蓬莱法院民事调解书确认的协议内容，涉案房屋所有权归王天芳所有。依据物权法第二十八条的规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，故王天芳已经取得涉案房屋的权利。是否进行不动产登记的变更，是王天芳的权利。并无法律规定该权利因未及时办理产权登记或者变更登记而丧失。王天芳先取得涉案房产权利，青岛海事法院其后对涉案房屋采取保全措施并不能影响王天芳已经取得的权利。第三，根据原审查明的事实，涉案房屋仅进行了商品房预售合同备案登记，并未办理房屋所有权登记，也不存在产权过户登记的问题。上海民润公司以预售登记对抗王天芳对涉案房屋取得的权利，缺乏充分的依据。
二、法律分析
非法律行为能够取得不动产物权，这点，不论是原物权法，还是现民法典物权编都有明确的规定，因此，王天芳因法院的调解书而原始取得了登记在杨洪浩名下的房屋产权这点并无疑义。
王天芳取得了案涉房产所有权，是不是意味着后续只要没有王天芳的同意，其他人就无法通过法律行为取得案涉房屋的所有权？一般来说是如此，但不排除可能会发生例外，这就是王天芳一直怠于办理房屋所有权的变更登记，房屋一直登记在杨洪浩的名下，如果杨洪浩哪天将该房屋出售或抵押给了不知情的第三人，第三人对此并没有过错，而王天芳本来有能力阻止该不幸事件的发生，但因其怠于行使权利，虽然其法律上有暂不办理，甚至永远不办理房屋变更登记的权利，这都不影响其对房屋的所有权，但其应该意识到房屋登记在他人名下，不排斥可能会发生他人损害房屋产权的行为，知晓风险而放任风险的发生，相对于善意的第三人，应该由能够阻止风险发生的王天芳来承担该风险的后果，而不是由善意第三人来承担该风险，谁制造了风险，或者谁更有能力防范风险发生而不防范，相对于无辜的他人来说，谁就更应该承受相应风险，也就是说，对于非法律行为取得不动产物权的当事人，其有防范不动产名义登记人损害不动产物权的义务，当然，如果没有这个风险发生，其并不因放任风险而应遭受任何损害，但一旦风险发生，其不承担谁承担？唯有其承担才公平。
回到本文的问题，王天芳作为非法律行为取得房屋产权的房屋所有人，其确实有权利不办理房屋产权的变更登记，其对房屋的所有权不因为房屋登记在杨洪浩名下而丧失，但是，对于王天芳及杨洪浩之外的第三人，如本案的上海民润公司，其并不知晓杨洪浩名下的案涉房屋不属于杨洪浩，其只能信赖不动产登记薄而认为该房屋属于杨洪浩的个人财产，法院对该财产进行了保全，基于不得超额保全的规定，法院就不能再任意查封保全杨洪浩的其他财产，要是上海民润公司的该查封利益不予保障，明显对上海民润不公平，是王天芳的不作为造成上海民润公司的错觉，也就是说，上海民润公司就案涉房屋保障自己的债权实现有合理的信赖利益，这个信赖利益应予保障。如果这个信赖利益不保障，也就是该信赖利益被造成了损失，造成该信赖利益损失的当事人就是王天芳，是王天芳可以变更但没有变更房屋权属登记而造成的，王天芳对此具有可归责性，就此而言，其也应该承担对上海民润公司的信赖利益损失承担赔偿责任。
原则上，不动产登记薄是确定不动产权属的依据，通过非法律行为取得不动产物权的，应及时完成不动产权属的变更登记，从而形成和强化不动产的公示公信功能，建立更加安全便捷的不动产交易体系，减少本案这样的纠纷发生，这就是法律的导向作用。我国的不动产登记制度正是考虑到不动产登记薄登记的物权与当事人的真实物权状况并不相符，有可能导致不动产登记的物权登记人擅自处分不动产，导致第三人善意取得相应的不动产物权，从而设立了不动产物权的变更登记和异议登记制度，使不动产的真实物权人的不动产物权得到更为周延的保护，如果真实的不动产物权人对此仍然无动于衷，那就是其自甘风险，法院难道在此时还要保护不动产真实物权人对不动产物权的权利而置善意第三人的交易安全而不顾吗？如此，我们设立善意取得制度和不动产的更正登记制度、异议制度还有何意义？
显然，从减少纠纷的发生来说，本案如支持上海民润公司的诉求，将更有利于房地产的登记秩序和交易秩序的建立和完善，减少不动产权利归属与不动产登记薄不一致的情况发生，我们的司法恰恰应该为建立社会公众对不动产登记信息的最大信赖发挥作用，而不是不断地摧毁不动产登记薄的公示公信力。
不动产保全行为也是一个准物权行为，也能适用善意取得，本案与不动产代持情形下，不动产名义持有人的债权人申请法院查封保全具有类似的性质，这里的杨洪浩相当于名义持有人，王天芳属于真实权利人，上海民润公司为杨洪浩的债权申请执行人。
考虑到通过非法律行为取得不动产权利到完成不动产权属变更登记会有一个过程，执行异议与复议规定第二十八条规定的物权期待权的概念也可以引入到这类案中，给予王天芳办理变更登记的合理期间的特别保护。
上述讨论是建立在房屋产权已经办理了登记，并登记在杨洪浩名下，而本案，房屋只是办理了预售备案登记而没有办理产权登记，实际上，这一情况并不影响本案的上述讨论，因为不论是办理备案登记，还是办理产权登记，该房屋都是法院作为杨洪浩的财产被保全，都导致法院不能再保全杨洪浩的其他财产，都导致上海民润公司和法院对案涉预售房屋产生合理的保全信赖利益，同时，对于王天芳，凭民事调解书，同样可以申请办理预售的备案变更登记，更何况本案发生前，案涉房屋已经可以办理房屋产权变更登记了，因此，该房屋是预售备案登记，还是产权登记，都不影响最高法院的本案裁判的可商榷。
最高法院裁判质疑20、非法律行为取得不动产但怠于办理产权登记的，不得对抗善意第三人的信赖利益
一、引发讨论的案例（（2015）民申字第2747号）
案情简介：
1、 杨洪浩、王天芳原为夫妻关系，2006年杨洪浩购买执行标的，并办理了网上备案登记；2008年，杨洪浩与王天芳离婚，法院调解书确认执行标的为王天芳所有。
2、 上海民润公司诉蓬莱渤海公司、杨洪浩和孙可好居间合同纠纷一案，法院保全查封了执行标的。后上海民润公司与蓬莱渤海公司、杨洪浩、孙可好达成调解协议，约定蓬莱渤海公司给付上海民润公司佣金175万元，杨洪浩、孙可好在此范围内承担补充责任。
3、 上述案件执行过程中，王天芳提出执行异议，认为其是执行标的的所有权人。该案听证后，法院裁定，王天芳异议理由成立。
4、 上海民润公司起诉认为，尽管因上述民事调解书引起执行标的发生物权变动，但因王天芳没有办理执行标的所有权转移登记，也没有在法律规定的二年期间申请执行该民事调解书，因此，执行标的的所有权不发生转移的效力。
5、 最高院再审认为：关于二审判决对上海民润公司提出的诉讼请求不予支持是否正确的问题。首先，根据山东蓬莱法院民事调解书确认的协议内容，涉案房屋所有权归王天芳所有。依据物权法第二十八条的规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力，故王天芳已经取得涉案房屋的权利。是否进行不动产登记的变更，是王天芳的权利。并无法律规定该权利因未及时办理产权登记或者变更登记而丧失。王天芳先取得涉案房产权利，青岛海事法院其后对涉案房屋采取保全措施并不能影响王天芳已经取得的权利。第三，根据原审查明的事实，涉案房屋仅进行了商品房预售合同备案登记，并未办理房屋所有权登记，也不存在产权过户登记的问题。上海民润公司以预售登记对抗王天芳对涉案房屋取得的权利，缺乏充分的依据。
二、法律分析
非法律行为能够取得不动产物权，这点，不论是原物权法，还是现民法典物权编都有明确的规定，因此，王天芳因法院的调解书而原始取得了登记在杨洪浩名下的房屋产权这点并无疑义。
王天芳取得了案涉房产所有权，是不是意味着后续只要没有王天芳的同意，其他人就无法通过法律行为取得案涉房屋的所有权？一般来说是如此，但不排除可能会发生例外，这就是王天芳一直怠于办理房屋所有权的变更登记，房屋一直登记在杨洪浩的名下，如果杨洪浩哪天将该房屋出售或抵押给了不知情的第三人，第三人对此并没有过错，而王天芳本来有能力阻止该不幸事件的发生，但因其怠于行使权利，虽然其法律上有暂不办理，甚至永远不办理房屋变更登记的权利，这都不影响其对房屋的所有权，但其应该意识到房屋登记在他人名下，不排斥可能会发生他人损害房屋产权的行为，知晓风险而放任风险的发生，相对于善意的第三人，应该由能够阻止风险发生的王天芳来承担该风险的后果，而不是由善意第三人来承担该风险，谁制造了风险，或者谁更有能力防范风险发生而不防范，相对于无辜的他人来说，谁就更应该承受相应风险，也就是说，对于非法律行为取得不动产物权的当事人，其有防范不动产名义登记人损害不动产物权的义务，当然，如果没有这个风险发生，其并不因放任风险而应遭受任何损害，但一旦风险发生，其不承担谁承担？唯有其承担才公平。
回到本文的问题，王天芳作为非法律行为取得房屋产权的房屋所有人，其确实有权利不办理房屋产权的变更登记，其对房屋的所有权不因为房屋登记在杨洪浩名下而丧失，但是，对于王天芳及杨洪浩之外的第三人，如本案的上海民润公司，其并不知晓杨洪浩名下的案涉房屋不属于杨洪浩，其只能信赖不动产登记薄而认为该房屋属于杨洪浩的个人财产，法院对该财产进行了保全，基于不得超额保全的规定，法院就不能再任意查封保全杨洪浩的其他财产，要是上海民润公司的该查封利益不予保障，明显对上海民润不公平，是王天芳的不作为造成上海民润公司的错觉，也就是说，上海民润公司就案涉房屋保障自己的债权实现有合理的信赖利益，这个信赖利益应予保障。如果这个信赖利益不保障，也就是该信赖利益被造成了损失，造成该信赖利益损失的当事人就是王天芳，是王天芳可以变更但没有变更房屋权属登记而造成的，王天芳对此具有可归责性，就此而言，其也应该承担对上海民润公司的信赖利益损失承担赔偿责任。
原则上，不动产登记薄是确定不动产权属的依据，通过非法律行为取得不动产物权的，应及时完成不动产权属的变更登记，从而形成和强化不动产的公示公信功能，建立更加安全便捷的不动产交易体系，减少本案这样的纠纷发生，这就是法律的导向作用。我国的不动产登记制度正是考虑到不动产登记薄登记的物权与当事人的真实物权状况并不相符，有可能导致不动产登记的物权登记人擅自处分不动产，导致第三人善意取得相应的不动产物权，从而设立了不动产物权的变更登记和异议登记制度，使不动产的真实物权人的不动产物权得到更为周延的保护，如果真实的不动产物权人对此仍然无动于衷，那就是其自甘风险，法院难道在此时还要保护不动产真实物权人对不动产物权的权利而置善意第三人的交易安全而不顾吗？如此，我们设立善意取得制度和不动产的更正登记制度、异议制度还有何意义？
显然，从减少纠纷的发生来说，本案如支持上海民润公司的诉求，将更有利于房地产的登记秩序和交易秩序的建立和完善，减少不动产权利归属与不动产登记薄不一致的情况发生，我们的司法恰恰应该为建立社会公众对不动产登记信息的最大信赖发挥作用，而不是不断地摧毁不动产登记薄的公示公信力。
不动产保全行为也是一个准物权行为，也能适用善意取得，本案与不动产代持情形下，不动产名义持有人的债权人申请法院查封保全具有类似的性质，这里的杨洪浩相当于名义持有人，王天芳属于真实权利人，上海民润公司为杨洪浩的债权申请执行人。
考虑到通过非法律行为取得不动产权利到完成不动产权属变更登记会有一个过程，执行异议与复议规定第二十八条规定的物权期待权的概念也可以引入到这类案中，给予王天芳办理变更登记的合理期间的特别保护。
上述讨论是建立在房屋产权已经办理了登记，并登记在杨洪浩名下，而本案，房屋只是办理了预售备案登记而没有办理产权登记，实际上，这一情况并不影响本案的上述讨论，因为不论是办理备案登记，还是办理产权登记，该房屋都是法院作为杨洪浩的财产被保全，都导致法院不能再保全杨洪浩的其他财产，都导致上海民润公司和法院对案涉预售房屋产生合理的保全信赖利益，同时，对于王天芳，凭民事调解书，同样可以申请办理预售的备案变更登记，更何况本案发生前，案涉房屋已经可以办理房屋产权变更登记了，因此，该房屋是预售备案登记，还是产权登记，都不影响最高法院的本案裁判的可商榷。