当借名买房的借名买房人想要要回自己的房产，把房屋产权登记在自己的名下，而名义所有人不予配合，主张自己才是房屋所有权人时，借名买房人目前有两条救济路径，一是确认自己对争议的房产享有真实物权，并凭法院的确认判决办理房屋产权过户登记，二是要求房屋登记产权人协助自己办理房屋产权过户登记，并凭法院的给付判决办理房屋产权过户登记。对于借名买房人，第一种路径更为简捷，对借名买房人的保护也更为充分，因为确认判决的前提是承认房屋是借名买房人的，法院的判决不过是对这一事实的确认，在这一前提下，虽然房屋登记在名义所有人的名下，万一名义所有人因对外负债而使争议的房屋被法院保全查封，则借名买房人可以房屋归属于自己而提出执行异议，并可以以真实物权人对抗法院的保全查封。第二种路径的前提是房屋是名义所有人的，借名买房人只享有其与名义所有人所约定的有关争议房屋的财产利益，即使法院判了，法院的判决也还没有解决房屋归属于借名买房人的问题，只是解决名义所有人要配合借名买房人办理房屋过户登记，只有房屋完成过户登记后，房屋才真正属于借名买房人。如果在过户登记前，房屋已经被他人保全查封了，在房屋上面没有抵押权负担的情况下，房屋将作为名义所有人的责任财产被执行，不论法院判没判，借名买房人对名义所有人享有的都只是普通债权。
对于上述两种路径，借名买房人只能择一而行，不能同时主张，而且不同的省级法院，通常只承认其中的一种，大多是支持第二种而不支持第一种，比如江苏高院、北京高院、广东高院、湖北高院等都有指导意见，明确不支持第一种而只支持第二种。但在具体案例中，上述各地的基层法院仍有大量的判决支持第一条路径的，这是因为最高法院虽然对此未作出明确的规定，但两种不同裁判的案例在最高法院不同的合议庭都有。而且相当多的人士认为最高法院民法典物权篇司法解释（一）（原物权法司法解释一）第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定可以用来确认借名买房人享有借名买房的房屋产权，由最高法院有关法官编写的最高法院物权法司法解释一理解与适用就司法解释本条规定的理解所举的案例也是借名买房，在该案例中，法院就是通过确认之诉确认借名买房人享有房屋产权。（注）
但如果我们仔细分析上述第二条规定，可以得出最高法院该条理解与适用的编写者的举例可能是不当的。核心问题，什么是该条所规定的真实权利，借名买房的借名买房人对借名的房产是不是享有真实权利？下面，我们就此进行分析。
1、 民法典第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”就是不动产物权原则上登记生效，例外情形下，不适用登记生效。不适用登记生效的不动产权利应有法律规定，不能由部门规章和政策等文件规定，更不能由当事人约定。法律规定不适用登记生效的有两类，一类是几种特殊的不动产，如地役权、农村土地承包经营权、宅基地使用权等，二是非法律行为，如特定的法律文书、政府的征收决定、继承、受遗赠、合法建造、拆除房屋等，司法解释第二条与第一类无关，因为该类不动产物权并不需要通过不动产登记薄来表征，但与第二类有关，如果当事人有证据证明，其不动产物权属于这里的第二类，比如不动产登记在某人名下，但某人已经去世，该不动产被遗嘱遗赠，此时，不动产登记薄上的登记权利人就不是真实权利人，受遗赠人对不动产享有真实所有权，那么当事人就有权利适用第二条，主张自己通过非法律行为取得了物权，是真正权利人，并据此推翻不动产登记薄的登记。
2、 民法典第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”也就是说，不动产物权归属的判断依据是不动产登记薄，结合前面的第1点，这一规定应该是原则上的，不动产物权归属的判断依据是不动产登记薄，非法律行为取得或丧失的不动产物权并不一定凭不动产登记薄确定物权的归属。
3、 除非法律行为外，不动产登记薄虽然是确认不动产物权的依据，但是，登记可能会发生错误，这个概率虽然很低，但基本不可避免。错误可能是申请人申请的时候填写错了（有可能是故意的，如假冒，也有可能是失误，如笔误，或者对登记程序理解错了），也有可能是不动产登记机构的工作人员登记时登记错了，只有这两个环节会发生不动产的登记错误，因为不动产登记中真正需要登记的环节就这两个，错了当然应该能够修正，应该给予救济，这样，民法典第二百二十条规定了权利人和利害关系人有权就上述错误申请更正登记和异议登记，因此，如果权利人或利害关系人有证据材料证明不动产有登记错误，并且证明自己就是该不动产的所有人，其就是上述规定的真实的权利人，就有权依据上述规定请求法院确认所有权。
4、 即使登记没有错误，也不等于登记就是不可推翻的，因为登记只是一个记载，是对基础交易的结果的记载，是先有基础交易关系，后才有根据基础交易关系进行的不动产登记，如果基础交易无效或者被撤销，则相应的登记也应该无效或者被撤销。
登记错了，改登记，这是很自然的事情，这并非是推翻登记的效力，恰恰是证明了登记的效力，证明了不动产登记薄对确定不动产归属的重要作用，否则，改与不改就没有什么重大区别了。现在的问题是，借名登记的借名买房人如果主张自己是真实权利人，主张确认对争议房屋的所有权，就要推翻登记，就要将该情形纳入上述3、4两种问题情形中的一种。显然不能纳入情形4，那么能否纳入情形3呢，笔者认为也不能，借名买房的登记没有登记错误，登记机构工作人员是按照申请人即借名人的申请进行的登记，登记机构没有登记错误，而申请人也是按照其与出资人的约定进行的登记，法律并没有规定，房屋只能登记在出资人的名下，而且，这里的登记在名义所有人的名下，是双方的真实一致意思，除非借名买房人违法规避什么，但这不属于我们这里讨论的一般借名买房的问题。
登记错了，自然的选择是更正登记或异议登记。更正登记，登记机关拒绝办理的，那就异议登记。借名买房，借名买房人更正什么?借名买房是借名买房人的主意，登记机构也是按照申请人的申请办理的，申请人又没有申请错误，登记机构也没有登记错误，都没有错误，有什么需要更正的呢？因此，借名买房并没有任何登记错误，不能走更正登记或异议登记的途径，登记的权利人就是房屋的实际权利人，借名买房人并不是上述司法解释规定的真实权利人，不能通过确认之诉来主张其对房屋享有产权。
登记没有错误，并非等于登记就不能变化，借名买房人与名义登记人约定由名义登记人申请房屋产权登记，借名买房人仍然享有房屋的财产权益，因此，只要借名买房人解除名义登记人对房屋的产权登记，名义登记人就应将房屋的登记权利归还借名买房人，这就是大多高院所主张的第二条路径。在实务中，就不动产登记类型来说，属于不动产转移登记，不动产转移登记对应的是不动产的给付行为，相应的诉讼只能是给付之诉，而不能是确认之诉。
借名登记的借名买房人如果不能主张确认房屋所有权，则相应的其一般也不能以借名登记为由对抗名义登记人的债权人对相应房产的查封保全。
推而广之，股权代持，隐名股东也不能通过确认之诉主张自己是公司股东，一般也不能对显名股东的债权人执行显名股东持有的代持股权提出执行异议。
注：杜万华 主编 最高法院民一庭编著 物权法司法解释一理解与适用 法院出版社
P76---77
支持借名买房人确认房屋所有权的请求于法理不通（汪兴平）
当借名买房的借名买房人想要要回自己的房产，把房屋产权登记在自己的名下，而名义所有人不予配合，主张自己才是房屋所有权人时，借名买房人目前有两条救济路径，一是确认自己对争议的房产享有真实物权，并凭法院的确认判决办理房屋产权过户登记，二是要求房屋登记产权人协助自己办理房屋产权过户登记，并凭法院的给付判决办理房屋产权过户登记。对于借名买房人，第一种路径更为简捷，对借名买房人的保护也更为充分，因为确认判决的前提是承认房屋是借名买房人的，法院的判决不过是对这一事实的确认，在这一前提下，虽然房屋登记在名义所有人的名下，万一名义所有人因对外负债而使争议的房屋被法院保全查封，则借名买房人可以房屋归属于自己而提出执行异议，并可以以真实物权人对抗法院的保全查封。第二种路径的前提是房屋是名义所有人的，借名买房人只享有其与名义所有人所约定的有关争议房屋的财产利益，即使法院判了，法院的判决也还没有解决房屋归属于借名买房人的问题，只是解决名义所有人要配合借名买房人办理房屋过户登记，只有房屋完成过户登记后，房屋才真正属于借名买房人。如果在过户登记前，房屋已经被他人保全查封了，在房屋上面没有抵押权负担的情况下，房屋将作为名义所有人的责任财产被执行，不论法院判没判，借名买房人对名义所有人享有的都只是普通债权。
对于上述两种路径，借名买房人只能择一而行，不能同时主张，而且不同的省级法院，通常只承认其中的一种，大多是支持第二种而不支持第一种，比如江苏高院、北京高院、广东高院、湖北高院等都有指导意见，明确不支持第一种而只支持第二种。但在具体案例中，上述各地的基层法院仍有大量的判决支持第一条路径的，这是因为最高法院虽然对此未作出明确的规定，但两种不同裁判的案例在最高法院不同的合议庭都有。而且相当多的人士认为最高法院民法典物权篇司法解释（一）（原物权法司法解释一）第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定可以用来确认借名买房人享有借名买房的房屋产权，由最高法院有关法官编写的最高法院物权法司法解释一理解与适用就司法解释本条规定的理解所举的案例也是借名买房，在该案例中，法院就是通过确认之诉确认借名买房人享有房屋产权。（注）
但如果我们仔细分析上述第二条规定，可以得出最高法院该条理解与适用的编写者的举例可能是不当的。核心问题，什么是该条所规定的真实权利，借名买房的借名买房人对借名的房产是不是享有真实权利？下面，我们就此进行分析。
1、 民法典第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”就是不动产物权原则上登记生效，例外情形下，不适用登记生效。不适用登记生效的不动产权利应有法律规定，不能由部门规章和政策等文件规定，更不能由当事人约定。法律规定不适用登记生效的有两类，一类是几种特殊的不动产，如地役权、农村土地承包经营权、宅基地使用权等，二是非法律行为，如特定的法律文书、政府的征收决定、继承、受遗赠、合法建造、拆除房屋等，司法解释第二条与第一类无关，因为该类不动产物权并不需要通过不动产登记薄来表征，但与第二类有关，如果当事人有证据证明，其不动产物权属于这里的第二类，比如不动产登记在某人名下，但某人已经去世，该不动产被遗嘱遗赠，此时，不动产登记薄上的登记权利人就不是真实权利人，受遗赠人对不动产享有真实所有权，那么当事人就有权利适用第二条，主张自己通过非法律行为取得了物权，是真正权利人，并据此推翻不动产登记薄的登记。
2、 民法典第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”也就是说，不动产物权归属的判断依据是不动产登记薄，结合前面的第1点，这一规定应该是原则上的，不动产物权归属的判断依据是不动产登记薄，非法律行为取得或丧失的不动产物权并不一定凭不动产登记薄确定物权的归属。
3、 除非法律行为外，不动产登记薄虽然是确认不动产物权的依据，但是，登记可能会发生错误，这个概率虽然很低，但基本不可避免。错误可能是申请人申请的时候填写错了（有可能是故意的，如假冒，也有可能是失误，如笔误，或者对登记程序理解错了），也有可能是不动产登记机构的工作人员登记时登记错了，只有这两个环节会发生不动产的登记错误，因为不动产登记中真正需要登记的环节就这两个，错了当然应该能够修正，应该给予救济，这样，民法典第二百二十条规定了权利人和利害关系人有权就上述错误申请更正登记和异议登记，因此，如果权利人或利害关系人有证据材料证明不动产有登记错误，并且证明自己就是该不动产的所有人，其就是上述规定的真实的权利人，就有权依据上述规定请求法院确认所有权。
4、 即使登记没有错误，也不等于登记就是不可推翻的，因为登记只是一个记载，是对基础交易的结果的记载，是先有基础交易关系，后才有根据基础交易关系进行的不动产登记，如果基础交易无效或者被撤销，则相应的登记也应该无效或者被撤销。
登记错了，改登记，这是很自然的事情，这并非是推翻登记的效力，恰恰是证明了登记的效力，证明了不动产登记薄对确定不动产归属的重要作用，否则，改与不改就没有什么重大区别了。现在的问题是，借名登记的借名买房人如果主张自己是真实权利人，主张确认对争议房屋的所有权，就要推翻登记，就要将该情形纳入上述3、4两种问题情形中的一种。显然不能纳入情形4，那么能否纳入情形3呢，笔者认为也不能，借名买房的登记没有登记错误，登记机构工作人员是按照申请人即借名人的申请进行的登记，登记机构没有登记错误，而申请人也是按照其与出资人的约定进行的登记，法律并没有规定，房屋只能登记在出资人的名下，而且，这里的登记在名义所有人的名下，是双方的真实一致意思，除非借名买房人违法规避什么，但这不属于我们这里讨论的一般借名买房的问题。
登记错了，自然的选择是更正登记或异议登记。更正登记，登记机关拒绝办理的，那就异议登记。借名买房，借名买房人更正什么?借名买房是借名买房人的主意，登记机构也是按照申请人的申请办理的，申请人又没有申请错误，登记机构也没有登记错误，都没有错误，有什么需要更正的呢？因此，借名买房并没有任何登记错误，不能走更正登记或异议登记的途径，登记的权利人就是房屋的实际权利人，借名买房人并不是上述司法解释规定的真实权利人，不能通过确认之诉来主张其对房屋享有产权。
登记没有错误，并非等于登记就不能变化，借名买房人与名义登记人约定由名义登记人申请房屋产权登记，借名买房人仍然享有房屋的财产权益，因此，只要借名买房人解除名义登记人对房屋的产权登记，名义登记人就应将房屋的登记权利归还借名买房人，这就是大多高院所主张的第二条路径。在实务中，就不动产登记类型来说，属于不动产转移登记，不动产转移登记对应的是不动产的给付行为，相应的诉讼只能是给付之诉，而不能是确认之诉。
借名登记的借名买房人如果不能主张确认房屋所有权，则相应的其一般也不能以借名登记为由对抗名义登记人的债权人对相应房产的查封保全。
推而广之，股权代持，隐名股东也不能通过确认之诉主张自己是公司股东，一般也不能对显名股东的债权人执行显名股东持有的代持股权提出执行异议。
注：杜万华 主编 最高法院民一庭编著 物权法司法解释一理解与适用 法院出版社 P76---77