房子，对于大多数普通中国家庭而言，是家庭的主要财产，至少是主要财产之一。夫妻离婚，房子可能是夫妻一方的个人财产，也可能是夫妻双方的共同财产，还有可能是夫妻一方的个人财产与双方共同财产的混合财产，甚至还有可能根本就与夫妻任何一方的财产都无关，而是夫妻之外的父母或其他人的财产。
父母对于子女房屋有关的支持，包括婚前的支持，也包括婚姻中的支持，包括房屋登记在子女名下由父母出资的支持，也包括父母买房而更名给子女的支持，还包括房子登记在父母名下，但免费提供给子女使用的支持。
对于离婚中处理该问题，有三个重要的方面需要考虑，一是支持发生的时间，是婚前还是婚姻持续期间，二是支持的方式，是赠与，还是借用，还是其他的另有约定，财产权利是否发生了转移，三是父母给予支持的是什么，是钱，还是物如房屋。
一、 婚前支持与婚姻持续期间支持对财产归属认定的影响
“人民法院在对当事人结婚前的财产所有权归属认定处理时，首先要适用夫妻特有财产制原则，即婚姻关系缔结之前当事人所得财产属于婚前个人财产；其次再依照除外情形来认定是否为当事人双方共同所有。”（注1）即个人所有为原则，共同共有为例外。所谓除外情形，主要是当事人是否另有约定，或者财产为赠与财产时，赠与人是否另有特别意思表示，或者财产为继承取得时，被继承人或者遗嘱人是否对财产另有特别意思表示，没有特别意思的，就是个人财产，有特别意思的，应依特别意思确定，但涉及赠与的，仅有特别意思还不够，还应完成财产的转移。
对于婚后财产所得，“人民法院在对当事人结婚后的财产所有权归属认定处理时，首先要适用法定的夫妻婚后所得共同制原则，即婚姻关系存续期间夫或妻一方或双方所得财产均属于夫妻共同财产；其次再依照除外情形来认定是否为夫或妻一方所有或者他人所有。”（注2）也就是夫妻婚后所得与婚前所得的财产归属认定恰恰相反，即原则上共同共有，例外才个人所有。所谓除外情形也是需要有特别意思表示才行，没有特别意思表示，或者特别意思表示不明的，适用一般情形，即所得财产归属于夫妻共同财产。
二、 没有约定的情况下，对于赠与与借用的认定
没有特别约定的情况下，父母对子女的支持，不论是对一方的支持，还是对双方的支持，都应认定为赠与。
就赠与而言，需要区别是赠与的承诺，即赠与的意思表示，还是赠与已经完成了财产权转移的赠与。父母对子女赠与的意思表示，原则上是可以撤销的，即不具有强制执行力，受赠人不能通过司法程序强制赠与人履行赠与承诺。而已经完成了财产权转移的赠与，就已经是受赠人的财产了，不再归属于赠与人的财产。所谓赠与的财产完成了财产权的转移，不同的财产，有不同的标志，比如动产，只要完成转移交付，就完成了财产权的转移，金钱即如此。即使诸如汽车、游艇等需要办理过户登记的，完成了财产的转移交付而没有办理过户登记的，也是完成了财产权的转移；而房屋等不动产，只有完成不动产的过户登记才是完成了财产权的转移，与房屋等不动产有没有交付占有使用无关。而股权、知识产权等权利的转移交付，是要完成公司内部股东名册之类的变更登记，即公司接纳了新股东对老股东的替换，股权赠与并不一定要完成工商登记的变更。
“在父母一方不能就出资为借贷提供充分证据的情形下，一般应认定该出资为对子女的赠与。”（注3）
三、 如何认定支持的内容
如何认定支持的内容，是指父母对于子女的支持，是资金支持，还是其他财产的支持，比如父母出钱为子女买房，是应认定父母支持的是资金，还是支持的是房屋产权。对此，应依据父母提供支持之时，财产的形式而判断，比如买房，如果父母是出钱，房屋直接登记在子女名下，则父母就是资金支持，如果买房时，父母不仅出钱，房屋还登记在父母名下，只是后来变更到子女名下，则父母支持的就是房屋或房屋的份额。不过，如果父母与受支持的一方对此另有约定的，应以约定为准。
四、 出资购房几种具体情形的分析
1、 父母为双方结婚出资购买商品房的分析
（1） 婚前父母为双方出资购买房屋的，应认定为父母对已方子女的出资赠与，除非父母明确表示赠与双方（司法解释一第29条第1款）。需要注意的是，这里房屋是登记在子女名下的情形；
（2） 婚后父母为双方出资购买房屋的，应认定为父母对子女双方的出资赠与，除非父母另有特别意思表示的（司法解释一第29条第2款）。这里需要特别注意的是，“在婚姻关系存续期间通过继承或者赠与所得的财产，但如果遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方财产的，该继承或者赠与所得的财产也应为夫妻一方的财产，是夫妻特有财产。”（注4）
（3） “父母以自己的名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权转移登记到子女一方名下的情形。如果该不动产登记在子女结婚前，显然，该不动产所有权应属于子女婚前财产。如果该不动产转移登记发生在子女结婚后，用夫妻共同财产偿还该不动产的贷款，则离婚时，得到房屋所有权登记一方应给予另一方补偿。……仍可适用该条（指司法解释第29条）规定，视为只对自己子女一方的赠与”（注5）（笔者认为这里实际赠与的是房屋的产权份额，但实际效果与父母赠与资金并无本质的区别）；
（4） 以子女名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权转移登记在一方或双方子女名下的情形。如果父母的出资在结婚前，则仍是对己方子女的资金赠与。如果此时不动产买卖合同也签订在子女结婚前，则子女的个人出资按比例享有房产增值收益和亏损（司法解释第78条）。如果此时“不动产买卖合同签订在子女结婚后，则该不动产应属于夫妻共同财产，只不过一方父母出资所占总价款比例对应不动产的比例为子女一方个人财产，如果该出资发生在子女结婚后，则根据本解释第29条第2款的规定应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。”（注6）
（5） 父母在子女婚姻存续期间，将自己名下的房屋变更登记在一方名下，视为对一方的赠与，除非另有特别约定。这里的变更登记行为，应认定为实际行为的意思表示。不过，对此也有不同的认识，“父母出资为子女购房登记自己子女名下的，应推定为只对自己子女的赠与，不论该出资是全款还是首付款，抑或是部分首付款，出资部分对应的价值均为子女一方的个人财产。但如果父母一方出资购买房屋登记在夫妻双方名下或者登记在子女配偶名下的，则应视为对夫妻双方的赠与，为夫妻共同财产。”（注10）就是将购房登记在子女配偶的名下，到底是对子女配偶的单方赠与，还是对子女配偶夫妻的双方赠与，存在不同的理解，虽然在赠与中出现这种情形的时候比较少。这里的另有特别约定，应是赠与一方的父母（赠与人）与受赠人之间的约定，不包括子女夫妻间双方的约定，该双方约定适用赠与的规则。依笔者的观点，登记在子女的配偶名下，视为对子女夫妻的共同赠与，可能更为公平。
2、 婚姻存续期间，夫妻共同出资购买的一方父母资格下的房改房的分析。
（1） 如果房改房登记在父母名下，此时，房屋应认定为父母的不动产，夫妻的出资只能认定是夫妻对父母的借款（司法解释第79条）。如果出资时未有利息的约定，则视为没有利息。（注7）一方或双方主张对于房屋增值部分予以补偿的，不予支持。（注8）
（2） 如果房屋登记在双方名下，视为父母对双方的赠与，为夫妻共同财产；如果登记在一方的名下，视为对登记一方的赠与，为登记一方的个人财产。（注9）
注1：最高法院民一庭编著 民法典婚姻家庭编司法解释一理解与适用 法院出版社P285
注2：同上书
P286
注3：同上书
P289
注4：同上书
P285--286
注5、注6： 同上书
P286
注7：同上书
P673
注8、注9： 同上书
P675
注10：江必新主编 民法典重点修改及新条文解读（下册） 法制出版社
P827--828
民法典婚姻家庭编司法解释一学习笔记（十）、离婚财产分割时，如何认定父母为子女结婚出资购房的财产归
房子，对于大多数普通中国家庭而言，是家庭的主要财产，至少是主要财产之一。夫妻离婚，房子可能是夫妻一方的个人财产，也可能是夫妻双方的共同财产，还有可能是夫妻一方的个人财产与双方共同财产的混合财产，甚至还有可能根本就与夫妻任何一方的财产都无关，而是夫妻之外的父母或其他人的财产。
父母对于子女房屋有关的支持，包括婚前的支持，也包括婚姻中的支持，包括房屋登记在子女名下由父母出资的支持，也包括父母买房而更名给子女的支持，还包括房子登记在父母名下，但免费提供给子女使用的支持。
对于离婚中处理该问题，有三个重要的方面需要考虑，一是支持发生的时间，是婚前还是婚姻持续期间，二是支持的方式，是赠与，还是借用，还是其他的另有约定，财产权利是否发生了转移，三是父母给予支持的是什么，是钱，还是物如房屋。
一、 婚前支持与婚姻持续期间支持对财产归属认定的影响
“人民法院在对当事人结婚前的财产所有权归属认定处理时，首先要适用夫妻特有财产制原则，即婚姻关系缔结之前当事人所得财产属于婚前个人财产；其次再依照除外情形来认定是否为当事人双方共同所有。”（注1）即个人所有为原则，共同共有为例外。所谓除外情形，主要是当事人是否另有约定，或者财产为赠与财产时，赠与人是否另有特别意思表示，或者财产为继承取得时，被继承人或者遗嘱人是否对财产另有特别意思表示，没有特别意思的，就是个人财产，有特别意思的，应依特别意思确定，但涉及赠与的，仅有特别意思还不够，还应完成财产的转移。
对于婚后财产所得，“人民法院在对当事人结婚后的财产所有权归属认定处理时，首先要适用法定的夫妻婚后所得共同制原则，即婚姻关系存续期间夫或妻一方或双方所得财产均属于夫妻共同财产；其次再依照除外情形来认定是否为夫或妻一方所有或者他人所有。”（注2）也就是夫妻婚后所得与婚前所得的财产归属认定恰恰相反，即原则上共同共有，例外才个人所有。所谓除外情形也是需要有特别意思表示才行，没有特别意思表示，或者特别意思表示不明的，适用一般情形，即所得财产归属于夫妻共同财产。
二、 没有约定的情况下，对于赠与与借用的认定
没有特别约定的情况下，父母对子女的支持，不论是对一方的支持，还是对双方的支持，都应认定为赠与。
就赠与而言，需要区别是赠与的承诺，即赠与的意思表示，还是赠与已经完成了财产权转移的赠与。父母对子女赠与的意思表示，原则上是可以撤销的，即不具有强制执行力，受赠人不能通过司法程序强制赠与人履行赠与承诺。而已经完成了财产权转移的赠与，就已经是受赠人的财产了，不再归属于赠与人的财产。所谓赠与的财产完成了财产权的转移，不同的财产，有不同的标志，比如动产，只要完成转移交付，就完成了财产权的转移，金钱即如此。即使诸如汽车、游艇等需要办理过户登记的，完成了财产的转移交付而没有办理过户登记的，也是完成了财产权的转移；而房屋等不动产，只有完成不动产的过户登记才是完成了财产权的转移，与房屋等不动产有没有交付占有使用无关。而股权、知识产权等权利的转移交付，是要完成公司内部股东名册之类的变更登记，即公司接纳了新股东对老股东的替换，股权赠与并不一定要完成工商登记的变更。
“在父母一方不能就出资为借贷提供充分证据的情形下，一般应认定该出资为对子女的赠与。”（注3）
三、 如何认定支持的内容
如何认定支持的内容，是指父母对于子女的支持，是资金支持，还是其他财产的支持，比如父母出钱为子女买房，是应认定父母支持的是资金，还是支持的是房屋产权。对此，应依据父母提供支持之时，财产的形式而判断，比如买房，如果父母是出钱，房屋直接登记在子女名下，则父母就是资金支持，如果买房时，父母不仅出钱，房屋还登记在父母名下，只是后来变更到子女名下，则父母支持的就是房屋或房屋的份额。不过，如果父母与受支持的一方对此另有约定的，应以约定为准。
四、 出资购房几种具体情形的分析
1、 父母为双方结婚出资购买商品房的分析
（1） 婚前父母为双方出资购买房屋的，应认定为父母对已方子女的出资赠与，除非父母明确表示赠与双方（司法解释一第29条第1款）。需要注意的是，这里房屋是登记在子女名下的情形；
（2） 婚后父母为双方出资购买房屋的，应认定为父母对子女双方的出资赠与，除非父母另有特别意思表示的（司法解释一第29条第2款）。这里需要特别注意的是，“在婚姻关系存续期间通过继承或者赠与所得的财产，但如果遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方财产的，该继承或者赠与所得的财产也应为夫妻一方的财产，是夫妻特有财产。”（注4）
（3） “父母以自己的名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权转移登记到子女一方名下的情形。如果该不动产登记在子女结婚前，显然，该不动产所有权应属于子女婚前财产。如果该不动产转移登记发生在子女结婚后，用夫妻共同财产偿还该不动产的贷款，则离婚时，得到房屋所有权登记一方应给予另一方补偿。……仍可适用该条（指司法解释第29条）规定，视为只对自己子女一方的赠与”（注5）（笔者认为这里实际赠与的是房屋的产权份额，但实际效果与父母赠与资金并无本质的区别）；
（4） 以子女名义签订不动产买卖合同并将不动产所有权转移登记在一方或双方子女名下的情形。如果父母的出资在结婚前，则仍是对己方子女的资金赠与。如果此时不动产买卖合同也签订在子女结婚前，则子女的个人出资按比例享有房产增值收益和亏损（司法解释第78条）。如果此时“不动产买卖合同签订在子女结婚后，则该不动产应属于夫妻共同财产，只不过一方父母出资所占总价款比例对应不动产的比例为子女一方个人财产，如果该出资发生在子女结婚后，则根据本解释第29条第2款的规定应将该出资认定为对夫妻双方的赠与。”（注6）
（5） 父母在子女婚姻存续期间，将自己名下的房屋变更登记在一方名下，视为对一方的赠与，除非另有特别约定。这里的变更登记行为，应认定为实际行为的意思表示。不过，对此也有不同的认识，“父母出资为子女购房登记自己子女名下的，应推定为只对自己子女的赠与，不论该出资是全款还是首付款，抑或是部分首付款，出资部分对应的价值均为子女一方的个人财产。但如果父母一方出资购买房屋登记在夫妻双方名下或者登记在子女配偶名下的，则应视为对夫妻双方的赠与，为夫妻共同财产。”（注10）就是将购房登记在子女配偶的名下，到底是对子女配偶的单方赠与，还是对子女配偶夫妻的双方赠与，存在不同的理解，虽然在赠与中出现这种情形的时候比较少。这里的另有特别约定，应是赠与一方的父母（赠与人）与受赠人之间的约定，不包括子女夫妻间双方的约定，该双方约定适用赠与的规则。依笔者的观点，登记在子女的配偶名下，视为对子女夫妻的共同赠与，可能更为公平。
2、 婚姻存续期间，夫妻共同出资购买的一方父母资格下的房改房的分析。
（1） 如果房改房登记在父母名下，此时，房屋应认定为父母的不动产，夫妻的出资只能认定是夫妻对父母的借款（司法解释第79条）。如果出资时未有利息的约定，则视为没有利息。（注7）一方或双方主张对于房屋增值部分予以补偿的，不予支持。（注8）
（2） 如果房屋登记在双方名下，视为父母对双方的赠与，为夫妻共同财产；如果登记在一方的名下，视为对登记一方的赠与，为登记一方的个人财产。（注9）
注1：最高法院民一庭编著 民法典婚姻家庭编司法解释一理解与适用 法院出版社P285
注2：同上书 P286
注3：同上书 P289
注4：同上书 P285--286
注5、注6： 同上书 P286
注7：同上书 P673
注8、注9： 同上书 P675
注10：江必新主编 民法典重点修改及新条文解读（下册） 法制出版社 P827--828