郑焕钊

作为一个不出几年的概念，“文化地产”一边沾着“地方”，一边靠着“文化”，在房地产面临各种限制的今天，成为地产转型，又可利用国家文化事业和文化产业扶持政策的可能的策略，目前不少地方借主题公园、创意园区的名目来搞地产，正是这种经济动机钻营的表现。

毋庸讳言，“文化地产”这一概念提出以后，也引发了不少理性的思考，比如2011年新浪乐居举办的“华南城市论语”就有一期专门讨论这一概念，很多学者和专家的漫谈令人启发颇深，对“文化地产”的解读也相当多样，不过仍有进一步讨论的空间，尤其从经济利益与文化收成的双赢角度，来寻找两者可能结合的商业模式，应该是“文化地方”真正成为名副其实、可为业界持续发展的一个不可回避的问题。

文化地产应是房地产业整体转型的方向

目前的文化地产模式，大多仍是以文化为噱头、为营销手段来卖房子。文化对于房地产开发商而言，不过是集聚人气、提高房产品味的一个条件，仍然是文化搭台的模式。这种模式事实上反映出文化地产内涵和核心的缺失。而那种纯粹出自个人爱好和投资，不求地产整体开发的保护型、休闲享受型模式，由于缺乏产业运作和价值，同样不可称之为文化地产。也就是说，文化地方首先应该是一种地产产业，是可以产业化的，并且这种地产产业的核心是文化内涵的提升。

这就涉及到我们对文化的理解。今天更具前瞻性和世界性的文化观念，已经与传统的文化遗产、文化习俗、文化行为不同，文化已经成为一种引领的力量，成为一种调整经济结构、创新社会管理、促进政治文明、改善生态环境的重要力量。也就是说，文化是一种发展理念，一种影响物质现实发展的精神动力。这样的文化理念，应该介入到城市规划、政策制定、产业发展的整体过程之中。像佛山南海，近年来大力发展文化引领战略，将文化评估作为城市规划中的一个重要指标。

大的文化观念是一种高于政治、经济、社会和生态之上的灵魂。在这种理念之下，文化与地产就不是两种东西的拼合，而是文化对房地产的统摄。文化地产，也不应是与商业地产、养老地方、旅游地产相并列的一个概念，而是意味着房地产业的整体转型。

文化地产应建成区域文化中心和文化方阵

在今天很多城市的地方开发和城市规划过程中，文化与地产的基本关系仍然是冲突的，这是我们必须正视的一个严重的问题。比如全球性的艺术园区所遭遇的商业模式困境，就是一种突出的反映。艺术园区最初以低廉地租吸引艺术家的进聚，进而形成规模特色吸引人流，人流的汇聚带来商业价值，地产和商业的过度积聚最终导致租金上涨，艺术家被迫迁往他处。

这个现象事实上揭示了艺术园区规划的缺失，也反映了地产发展与文化之间的利益冲突。艺术园区作为文化产业的创意开发场所，不仅是艺术家自发集聚的行为，更应有城市经营者在初成规模后对于园区的规划和扶持。如果规划和扶持得好，对于一个城市的文化生产和传播，文化软实力和影响力的形成显然具有无可替代的作用。很显然，这也是促进一个城市特色文化产业发展的基础。而对于房地产商而言，对艺术园区的介入和建设，使之成为其地产开发的文化灵魂，不仅有效地提升了经济价值，而且大大地提高了地产的文化内涵。

不仅艺术园区如此，房地产开发过程中，以企业为主体来建设博物馆、艺术馆、地方园林等，使之既成为企业办文化、民间办文化的一个重要举措，同时以其独特的地方特色和区域文化为内涵、为中心，以地产建筑风格设计上的协同错落为环绕，以独具区域特色文化活动的培育（以区域特色文化为主题的活动，可以是学术沙龙、摄影比赛、美术展览等等），使地产与地方特色文化事业的发展结合起来，形成地方文化的大中心、小中心、小方阵，以之来促进地方文化的发展，丰富居民的文化生活，同时形成区域文化的吸引力。这是一种能够形成多赢的行为，不仅展示房地产业的社会责任感，同时也形成了宜居、乐居的真正环境。以文化吸引力的强弱来形成竞争优势，同时又更加主动地融入到现代城市的社会管理和文明建设之中。

文化地产与创意产业结合，发展模式需要政策规划和导向

这样一种开发模式，事实上是一种文化投资，投入不多，但特色明显、品牌形象也能够得到立体的呈现。之所以它是文化地产，而不是以往的商业地产、养老地产或者旅游地产，就在于文化地产本身就是一个文化中心，房地产开发商可以因地制宜，根据开发区域的现有资源和文化传统来形成特色中心，以中心来形成大地盘，大特色。很显然，这样的开发模式可以规避以往地产开发中对文物和历史建筑的破坏行为。对一座建筑或者一片建筑的保护，并不意味着占有。特色文化中心可以是民俗文化村落式的、也可以是文物展览式的、更可以是新兴艺术园区式。有的做大，无的创新，这一过程事实上也是房地产与文化创意产业相结合的一种发展模式。

然而这样的文化地产模式的实现，需要政府在文化政策和地产政策上的导向和规划。政府应该将地产规划与地方文化建设、社会管理创新、城市生态文明等结合起来进行统筹，形成地产项目审批的一套评估体系，以是否有利于建设区域文化中心、是否有利于生态文明来作为审批的标准。事实上，随着二三线城市房地产过度开发的某些程度的“过剩”，地产开发的转型已箭在弦上。地方政府单纯依靠土地财政的方式也不可维持。地产开发与文化产业的发展相结合，以地产育文化，以文化哺地产，促成不同产业之间的融合协同，应成为未来城市发展的必然走向。文化地产发展模式，正是一种依靠企业主体来协调文化事业、文化产业和房地产业的可持续道路。