无产权公寓（使用权公寓）的法律风险

购买无产权只有使用权的公寓安全吗？

使用权公寓有那些风险？无产权公寓（使用权公寓）的法律风险有哪些？

无产权公寓，也称之为使用权公寓，一般是集体性用途上建设的公寓，由于集体性用地无法转让，不能连同土地上的公寓一并转让出售，只能变相采用出售公寓使用权的方式“买卖房屋”。包括无产权商铺。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。使用权公寓买卖中，合同约定买受人向开发商支付转让价款，转让期内的收益、使用权归买受人，期满后房屋及屋内一切固定装修、设施及设备由开发商所有。这类合同内容符合租赁合同的法律特征。又根据《民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年”，开发商出售超过二十年部分的期限是无效的。因为本质上是延长了法律规定的租赁期限，即超过二十年部分。

对于超过法律强制性规定期限的部分，开发商和买受人均可主张无效，于开发商而言，二十年以后可以要求返还二十年以后部分的使用权，对买受人而言，可以主张返还超过二十年部分的物业使用权费用。

不可忽视的另外一个风险。买受人若购买的是期房，尚未建设成功交付的公寓，存在烂尾的法律风险。公开资料显示，佛山某项目即是如此。买受人支付对价购买商铺使用权，然而开发商却无法如期交付，却仍然需要承担向银行的贷款本息。有部分买受人起诉至法院要求解除合同，返还使用权费用，得到法院支持，但在强制执行阶段却无财产可供执行。诚然，买受人面临钱“房”两空的风险。

也存在这样的风险。这类公寓的合作模式一般是村集体出土地，开发商出资金，开发商按协议向村村集体交付租金，万一开发商资金链断裂，则公寓可能会被村回收。此情况下，基于合同的相对性，村集体可能要求买受人交付“公寓”。买受人只能向开发商主张合同权利，而非行使“产权人”的物权权利。

目前，也有部分买受人意识到无产权公寓的法律风险，采取法律途径要求开发商返还超过二十年部分的费用，并得到法院的支持。