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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）

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个人专著：《<</span>民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版

指导案例122号（河南神泉之源实业发展有限公司与赵某军、汝州博易观光医疗主题园区开发有限公司等执行监督案），最高院认为：贾某强虽申请执行法院对案涉土地B29地块运营商总部办公楼采取了查封措施，但该建筑占用范围内的土地使用权此前已被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》有关查封土地使用权的效力及于地上建筑物的规定精神，贾某强对该建筑物及该建筑物占用范围内的土地使用权均系轮候查封。  

我赞同上述观点。上述观点既符合法理，也符合物尽其用的经济原则。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2020修正）》（以下简称《查扣冻规定》）第二十一条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。”

根据《查扣冻规定》的规定和指导案例122号的裁判精神，可以得出以下结论：

1、对房屋或土地的查封也遵循“放随地走、地随房走、房地一体”的原则，即如果房屋所有权和土地使用权属于同一人，则：

（1）如果法院只查封了房屋没有查封土地，则对房屋查封的效力及于土地，即虽没有查封土地但法理上土地已被查封，即“未封而封”。在此之后，即便其他法院再“首封”土地，法理上也是轮候查封。

（2）如果法院只查封了土地没有查封房屋，则对土地查封的效力及于房屋，即虽没有查封房屋但法理房屋上已被查封，即“未封而封”。 在此之后，即便其他法院再“首封”房屋，法理上也是轮候查封。

2、为什么会出现只查封房屋没有查封土地或只查封土地而没有查封房屋的现象呢？《查扣冻规定》第二十一条第二款的规定即“地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记”实际上基本回答了这个问题：主要是因为不动产登记统一管理之前，房屋的登记由房屋管理部门管理，土地由国土部门管理，房屋产权证和土地使用权证是分开的，法院可能只给房屋管理部门发送了查封的协执和裁定书，没有给土地管理部门发送查封的协执和裁定书，导致只查封了房屋没有查封土地（或法院只给土地管理部门发送了查封的协执和裁定书，没有给房屋管理部门发送协执和裁定书，导致只查封了土地而没有查封房屋）。虽然查封房屋的效力及于土地，查封土地的效力及于房屋（前提是房屋所有权和土地使用权的权利人系同一人），但是为了避免不必要的争议和纠纷，《查扣冻规定》第二十一条第二款要求对于地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的情形，法院应当分别办理查封登记。

3、土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的，查封效力仅限被查封的标的物。比如，土地使用权系被执行人所有，地上建筑物的所有权系他人所有，则法院查封土地使用权的效力不及于地上建筑物，即地上建筑物不因土地使用权被查封而被查封。

4、房地一并处置的原则。《民法典》第三百五十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第三百五十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”上述规定即我们通常所说的“房随地走、地随房走”的原则。做此规定，是为了实现房地一体，物尽其用，避免不必要的纠纷和资源浪费。回到执行程序，也应遵循此原则。如果土地使用权与地上建筑物均属被执行人所有，则：即便法院只拍卖土地使用权的，地上建筑物也一并被拍卖和转让；即便法院只拍卖地上建筑物，土地使用权也一并被拍卖和转让。我在我的微信公众号合同效力实务研究写过很多关于司法拍卖、撤销司法拍卖、拍卖价款受偿顺位等文章，在此不展开。

附：指导案例122号（河南神泉之源实业发展有限公司与赵某军、汝州博易观光医疗主题园区开发有限公司等执行监督案）

基本案情

　　河南省平顶山市中级人民法院(以下简称平顶山中院)在执行陈某利、郭某宾、春某峰、贾某强申请执行汝州博易观光医疗主题园区开发有限公司(以下简称博易公司)、闫某萍、孙某英民间借贷纠纷四案中，原申请执行人陈某利、郭某宾、春某峰、贾某强分别将其依据生效法律文书拥有的对博易公司、闫某萍、孙某英的债权转让给了河南神泉之源实业发展有限公司（以下简称神泉之源公司）。依据神泉之源公司的申请，平顶山中院于2017年4月4日作出(2016) 豫 04执57-4号执行裁定，变更神泉之源公司为上述四案的申请执行人，债权总额为129605303.59元(包括本金、利息及其他费用)，并将四案合并执行。

　　案涉国有土地使用权证号为汝国用【2013】第0069号，证载该宗土地总面积为258455.39平方米。平顶山中院评估、拍卖土地为该宗土地的一部分，即公司园区内东西道路中心线以南的土地，面积为160720.03平方米，委托评估、拍卖的土地面积未分割，未办理单独的土地使用证。

　　涉案土地及地上建筑物被多家法院查封，本案所涉当事人轮候顺序为:1.陈某利一案。2.郭某宾一案。3.郭某娟、蔡某环、金某丽、张某琪、杨某棉、赵某军等案。4.贾某强一案。5.春某峰一案。

　　平顶山中院于2017年4月4日作出(2016) 豫04执57-5号执行裁定：“将扣除温泉酒店及 1 号住宅楼后的流拍财产，以保留价153073614.00元以物抵债给神泉之源公司。对于博易公司所欠施工单位的工程款，在施工单位决算后，由神泉之源公司及其股东陈某利、郭某宾、春某峰、贾某强予以退还。”

　　赵某军提出异议，请求法院实现查封在前的债权人债权以后，严格按照查封顺位对申请人的债权予以保护、清偿。

裁判结果

　　河南省平顶山市中级人民法院于2017年5月2日作出(2017)豫 04 执异27号执行裁定，裁定驳回赵某军的异议。赵某军向河南省高级人民法院申请复议。河南省高级人民法院作出(2017)豫执复158号等执行裁定，裁定撤销河南省平顶山市中级人民法院(2017) 豫04执异27号等执行裁定及(2016)豫04执57-5号执行裁定。河南神泉之源实业发展有限公司向最高人民法院申诉。2019年3月19日，最高人民法院作出（2018）最高法执监848、847、845号裁定，驳回河南神泉之源实业发展有限公司的申诉请求。

裁判理由

　　最高人民法院认为，赵某军以以物抵债裁定损害查封顺位在先的其他债权人利益提出异议的问题是本案的争议焦点问题。平顶山中院在陈某利、郭某宾、春某峰、贾某强将债权转让给神泉之源公司后将四案合并执行，但该四案查封土地、房产的顺位情况不一，也并非全部首封案涉土地或房产。贾某强虽申请执行法院对案涉土地B29地块运营商总部办公楼采取了查封措施，但该建筑占用范围内的土地使用权此前已被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条第一款有关查封土地使用权的效力及于地上建筑物的规定精神，贾某强对该建筑物及该建筑物占用范围内的土地使用权均系轮候查封。执行法院虽将春某峰、贾某强的案件与陈某利、郭某宾的案件合并执行，但仍应按照春某峰、贾某强、陈某利、郭某宾依据相应债权申请查封的顺序确定受偿顺序。平顶山中院裁定将全部涉案财产抵债给神泉之源公司，实质上是将查封顺位在后的原贾某强、春某峰债权受偿顺序提前，影响了在先轮候的债权人的合法权益。