曾被誉为最坚固的钢筋混凝土铸就、永远不会破的资产泡沫—我国一线城市的房价总算来到了拐点，经济大势不以人的意志为转移。梳理决定房价的关键因素，这些关键因素已到转折点。

决定房价的是经济基本面和资金，这和股市没什么根本区别。

一、决定房价上涨的关键因素。

1、经济腾飞，资本流入是房价上涨的大背景，在我国经济起飞之前的日本、亚洲四小龙，之后的越南等东南亚国家皆如此，我国并非特例。

2、土地使用权可以转让、住房成为商品，使房地产业发展成为可能。

根据1988年《中华人民共和国宪法修正案》增加了土地使用权可以依照法律规定转让，随后土地使用权、住房正式成为货币化资产。1998年福利分房取消，中国住宅商品化、产业化不可阻挡。

3、住房在我国是完美的投资品。房价其实是土地价值的反映，土地是我国最完美的投资品：刚需、稀缺、垄断。刚需：居住是生存需要。稀缺：我国住房是和资源、福利绑定的，所谓地段其实质就是人均占有资源的多寡，因此城市尤其是一线中心城市的住房是稀缺的。垄断：土地制度决定了我国的土地供应是可以被地方政府调控的，是垄断的。用资本的眼光看，上述特点决定了住房是容易炒作的。

4、政策给房价提供了上涨的外部环境。

谁来接盘？中国式城镇化，农民转居民，小城市往大城市集中，给住房提供了源源不断的接盘生力军。房地产业链条很长，带动了诸多产业的发展。更主要的是在土地上做文章是地方政府经营城市的重要（如果不是最重要）抓手，土地出让、房地产业带来的地方税费收入是地方财政收入重要来源（一度超过50%），地方政府是房地产业的同盟军，地方政府对房价的态度不言自明。

5、借债式发展模式下，不断加杠杆的房贷为房地产业狂飙突进、房价最终登顶提供了源源不断的弹药。货币超发，房地产成为多余货币的蓄水池，如同股市，不断加杠杆的信贷资金成为房价登顶的助推器，也会成为压垮房价的最后一根稻草。

二、中国房价尤其是一线城市房价发展的几个阶段

1、价值发现阶段：1988年土地使用权成为商品—1997年东南亚金融危机。外资、国有住宅办转型的房地产开发公司、部分得政策风气之先的人士、以温州为代表的炒房团成为第一批吃螃蟹的投资者。已经历过一些国家和地区房价起伏的外资起到了投资启蒙者的作用。

2、恢复上涨阶段：东南亚金融危机之后—2008年11月四万亿出台之前，我国大城市尤其是人均资源占有集中的一线城市基本实现了房价较为可观的涨幅，不过按照一月工资一平方房子的比例，高薪人才借助房贷仍可以实现自己的安居梦，房价还没有完全失控。

3、房价加速赶顶阶段：四万亿出台之后，基建投资狂飙猛进，在疯狂流动性作用下，北上广深等中国代表性城市房价出现了V型反转，钢筋混凝土铸成的房地产泡沫似乎已牢不可破。这个阶段，一线城市几乎所有年轻无房朋友们都望房兴叹了。

4、房价筑顶及出现拐点阶段：2020年底到……

决定房价的关键因素是否反转：经济增速、资本流向（人民币汇率）、现在房价下能接盘的生力军（购买力）、地方债问题背后的借债发展模式是否可持续，温水煮青蛙的居民是否还能不断加杠杆、资本外流下的降息……

智者自会判断。

回顾一下历史：每次美元扩张周期，疯狂的流动性都会吹大一些国家的资产泡沫，一旦进入紧缩周期，赚的盆满钵满的美元资本又会先一步撤退，从而实现了对这些国家的收割。

三、结语

曾几何时，中国经济几乎等于房地产，金融地产迎来了黄金三十年，也是资产升值远快于劳动升值的三十年。没有只涨不跌的事物，一旦房价拐点到来，将是不断寻底的漫漫长路。

然，沉舟侧畔千帆过，病树前头万木春。

国金专业，复旦硕研，曾任世界500强农牧业外企企划法务总监、副总经理，港资食品企业总经理，某投资控股集团......