重发2016年写作的此文，个人认为长期形成的发展模式尚在转型，2016年时的分析逻辑并未有根本转变。在这种情况下，哪怕推出了认房不认贷等利好政策，一直温水煮青蛙的居民也加不起杠杆了。住房刚需、改善需求（尤其是人均资源集中的一二线城市）一直存在，只是这些人的购买力、未来预期、信心和当前房价仍有落差，按目前逻辑，也许仍是时间换空间……抛砖引玉，有兴趣的朋友可根据本文逻辑，自行查找数据（社平收入、信贷数据、人民币汇率<</span>资金流向>等）分析。

2009年，某学者极小范围内谈美国考察见闻：”原来我只佩服美国的市场经济，宏观调控还是咱们内行。恰遇美国亲戚买房，我陪着去了解次贷危机后的美国房地产市场。不能不承认在房地产调控上，老美也是稳准狠。他们明白次贷危机的根源是没有购买力的人买房和非刚需炒房，因此采取了针对性的调控措施：一是全款现金。二是签购房合同前，买主必须装修入住，为防造假，入住前开发商、区域警察会一同到场，确定是自住，才允许双方签订房屋买卖合同。当然你也可以买房用来投资，但买后，政府要强制帮你出租，同时收你巨额的房屋管理费。在这种调控力度下，美国房价不跌都不行。”学者说这番话的时候，我国新一轮刺激政策刚刚出台，在低首付、首套房打折的利好政策下，北上广的房价走出典型的V形反转，创出了新高。
诚然美国本身是泡沫的发源地，美国的房地产泡沫同中国相比并没有什么本质区别。美国银行的巨额房屋贷款和次级债更比中国有过之而无及。但美国房价已经走完了跌、涨、疯狂、大跌、再次上涨的轮回，而中国的房价还在路上。

有兴趣的可搜美国房价走势图：2000.1—2014.3。

1988年《中华人民共和国宪法修正案》增加了土地使用权可以依照法律规定转让，随后的土地使用权、住房可以抵押贷款，让土地使用权、住房正式成为货币化资产。1998年福利分房取消，中国住宅商品化、产业化不可阻挡。当土地、住房成为商品，且土地供应完全由地方政府控制，当经济适用房、廉租房建设进度远远跟不上居住需求，面对货币超发，住房的居住功能被极端弱化，房地产市场已完全成为投资主导的市场。

而人均资源占有率最高的一、二线城市房地产必然成为资本投资的热土。仅以人均教育资源为例（可参考各省高考一本录取率 ），可明白驱动资本流动的原因。

在疯狂的房价的面前，单靠工资性收入买房已经越来越困难了，按照上海市社会平均工资计算，2005年一年收入可以买3.29个平方，到2015年只能买2.21个平方，按照70平方计算，买套房需要35年。因此，房价上涨靠信贷推动的逻辑不难理解。

但居民加杠杆，已越来越成为危险的游戏：7月新增贷款4636亿元，分部门看，住户部门贷款增加4575亿元，新增贷款几乎全是房贷。从新增房贷/新增地产销售看，美国07年时的峰值为52.6%。而中国2015年新增房贷销售比升至35%，16年上半年更是创历史新高至42%，已接近美国金融危机期间峰值水平。上半年新增房贷/GDP高达6.4%，不仅远超日本历史高点（3.0%），也接近美国历史峰值（8.0%）。这都意味着居民购房边际杠杆率或已接近极限！

桥水基金创始人达利欧(Ray Dalio)2023年8月2日发文称，加息之所以没有导致美国陷入衰退，是因为美国政府进行了一轮财富大转移：通过让政府大规模负债，收割债券持有者，养肥美国私营部门。他写道："由于政府的这一协调行动，家庭部门的资产负债表和收入报表状况良好，而政府的资产负债表和收入报表状况不佳。对比老美，我国居民的资产负债表和收入报表仍在修复过程中……

三十年职业生涯，靠谱人做靠谱事，愿自己所擅长，能助力企业尤其是小微企业高质量发展。个人九十年代上海高校国际金融专业，校报主编，复旦硕研，曾任世界500强农牧业外企内刊主编、企划法务总监、副总经理，上海投资控股集团总裁办主任、人力总监......