加载中…裁判参考-翁金基：为何这样的买卖合同被判不予履行？
(2024-11-06 11:26:14)
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买卖合同担保不还款就过户合同履行让与担保 |
分类： 民法典（合同）法律实务 |
【MFD（2024）024-WJJ00067 翁金基律师 20241106 微信号：wengdalv 手机号：13520092341】
2018年8月25日，钱西城、孙朝阳、赵东城签订《协议书》，约定钱西城以6889元／的单价向孙朝阳转让南京世贸大厦9%房屋份额，向赵东城转让28%房屋份额，并就转让价款等进行了约定。
同日，钱西城、孙朝阳、赵东城签订的《协议补充说明》载明：现钱西城由于资金欠缺，在转让南京世贸大厦37%房屋份额之后，还要向赵东城借款78万元，根据钱西城和赵东城协商达成一致，特将本协议补充说明如下：
一、钱西城向赵东城借款78万元……三、若钱西城向赵东城所借贷款78万元最迟于2020年1月31日止不能按时全额归还本息，钱西城同意以6889元／的单价将其现拥有的南京世贸大厦8%产权股份转让给赵东城……
8月31日，上述三人签订《借款合同》，约定钱西城、孙朝阳因商业经营需资金周转，向赵东城借款825万元。9月1日，赵东城分三次向钱西城银行账户转账共计825万元，该825万元包含房屋转让款以及78万元的借款。
2022年，赵东城将钱西城诉至法院，要求偿还借款78万元及利息，已获生效裁判支持。
2023年，一审法院受理了赵东城起诉钱西城的买卖合同纠纷一案，赵东城请求判令钱西城以6889元／的价格将其持有的南京世贸大厦8%产权份额转让给自己、并配合办理过户手续等。一审法院以《协议补充说明》的真实意思表示是通过双方对案涉房屋产权份额买卖的约定为钱西城在赵东城处借款78万元提供担保为由驳回了赵东城的诉讼请求，赵东城不服一审判决提出上诉：
案涉房屋8%份额的买卖系附条件民事行为，当事人之间并未作出以案涉房屋8%份额买卖作为78万元借款担保的意思表示。现转让条件已成就，钱西城应当向赵东城转让房屋份额……一审法院适用法律错误，依法应予改判支持赵东城的一审全部诉讼请求。
就钱西城是否应当按照《协议补充说明》以6889元／的价格将其持有的南京世贸大厦8%产权份额转让给赵东城，对此二审法院认为：
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条的本质是，当事人之间以“如果不履行还款义务，则转移物权”的协议条款要求人民法院直接判决物权转移的情形下，人民法院不应直接作出转移物权的判决，以保障物权所有人的权益，确保“流质契约无效”法律规则的具体落实。
也就是说，当事人之间作出了该类约定后，人民法院并不直接否定合同的效力，同时也不应直接判决物权转移。该第二十三条实质上是对“如果不履行还款义务，则转移物权”协议的司法处理方式。
本案中，就赵东城提出的“案涉房屋8%份额买卖系附条件的民事行为，现转让条件已成就，钱西城应当向赵东城转让房屋份额”的主张，《协议补充说明》即使在性质上是附条件合同，它依然属于上述第二十三条规定的情形，不能以该合同属于何种性质而排斥该条规定，因为《协议补充说明》满足该条规则中的事实要件，其当然应该适用该条规定的法律效果，对赵东城的主张不予支持。
赵东城提出“该协议并不存在将买卖合同作为担保的意思表示”，因为上述第二十三条规定并不要求双方协议中明确存在“买卖作为借款的担保”的意思表示，而只应当理解为当双方作出类似“如果不履行还款义务，则转移物权”的约定后，如何进行司法处理。对赵东城的主张不予支持。
一审：驳回赵东城的诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
“如果不履行还款义务，则转移物权”的买卖合同，将被法院认定为借款的担保，无论双方是否明确地将此项内容写进协议。依据这样的买卖合同，买方要求转移物权的请求将不被法院支持。
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翁金基律师正式执业十六年，代理各类诉讼、仲裁案件数百件，为数十家各类公司、企业、个人提供常年法律顾问和专项法律服务，擅长公司、企业法律事务、合同法律事务、票据法律事务、经济纠纷处理、重大疑难民商事诉讼与仲裁，理论基础深厚，实践经验丰富，其专业度和责任心获得了客户的高度赞誉。
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