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“不用慌，不用慌，咱们手里都有房屋预告登记证，房子肯定是咱的，就算法院强制执行，也没辙！” 面对资金破裂的房产公司，被拖欠款项的工程承包方、材料商、银行纷纷到法院起诉，要求查封房产公司名下房屋并执行，但这些房屋早已对外出售了。此时，已经办理了预告登记但尚未取得房产证的购房人，心中难免打鼓。那么，预告登记真有那么厉害吗？能排除法院的强制执行吗？能保住购房人的房子吗？执行异议之诉就必胜吗？

2016年2月8日，孙崇文与朝阳开发公司签订2份《南京市商品房买卖合同（预售）》，购买了朝发国际项目的两处商铺。2016年3月13日，孙崇文支付了购房款，并在南京市房管局办理了预告登记，取得了房屋预告登记证。合同也已备案。

2018年1月28日，法院就宣武建设公司与朝阳开发公司建设工程施工合同纠纷一案作出生效判决：宣武建设公司对位于南京市朝发国际项目的78处商铺（下称78商铺）在尚欠工程款9858万元的范围内享有优先受偿权等。

后，宣武建设公司南京市中级人民法院（下称南京中院）申请强制执行，该院于2020年2月23日查封了78商铺，其中包括孙崇文所购两处商铺。孙崇文对此提出异议，法院裁定中止执行。宣武建设公司不服，向南京中院提出执行异议之诉，请求准予执行78商铺。

判断孙崇文对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合其对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。

宣武建设公司根据生效判决，对案涉78商铺享有建设工程价款优先受偿权。

孙崇文虽就78商铺中的两处商铺进行了合同备案和预告登记，在该两处商铺所有权未转移登记的情况下，其所有权属于朝阳开发公司。

就孙崇文对所购两处商铺办理了预告登记，可否依据《执行异议复议规定》第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，排除对78商铺执行的问题，法院认为：

虽然《执行异议复议规定》第三十条作出上述规定，但该规定第二十七条同时规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。因此，受让人不能仅以办理了受让物权预告登记，即主张排除基于担保物权等优先受偿权的执行。

按照行为发生之时的法律规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。故预告登记本身尚不足以产生物权效力，其系为保障将来实现物权，在预告登记之后未经预告登记权利人同意而处分该不动产的，不发生物权效力。受让人依据预告登记而取得的权利，并不能够对抗担保物权等优先受偿权。

根据原审业已查明的事实，宣武建设公司对案涉两处商铺在尚欠工程款范围内享有优先受偿权，故孙崇文不能依据已办理预告登记，主张排除宣武建设公司基于该优先受偿权的执行。

二审裁定：继续执行78商铺。

当事人依据不动产预告登记而取得的权利，并不能够对抗担保物权等优先受偿权。因此，当法院依据该等优先受偿权强制执行时，当事人基于预告登记提出的执行异议及执行异议之诉，并不能获得法院支持。

不过，当然有例外……

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