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前文之案，让我回忆起另外一个执行异议之诉的案件，非常类似！

2022年8月17日，西城法院判决：崇文公司向宣武银行还款7900万元，若崇文公司未按期履行还款义务，宣武银行有权以崇文公司已办理抵押登记的“崇文国际”项目二期房产（下称被押房产）折价或者以拍卖、变卖其所得价款优先受偿。

后，就在西城法院发出拍卖公告对被押房产强制执行时，半路杀出一个程咬金！案外一个名叫赵东城的人提出了执行异议！赵东城称被押房产中的一套商铺是他多年以前从崇文公司处购买的，不能拍卖，要求排除法院对该商铺的强制执行！虽然西城法院驳回了赵东城的执行异议，但其随即向法院提起了执行异议之诉！

当时宣武银行的朋友找到我们，基于对执行异议之诉的长期研究，我向她提出了以下问题：

1. 是否知道赵东城签订案涉商铺买卖合同、支付购房款、收房的具体时间？

朋友说，按照赵东城起诉状中的说法，早在2018年3月14日，赵东城便与崇文公司签订《商品房买卖合同》，购买了案涉商铺。2019年12月12日赵东城按期足额付款后，双方于2020年3月13日办理了交房手续，赵东城于该日收房装修、对外营业使用至今。

2. 西城法院查封被押房产的时间？

由于崇文公司违反贷款合同不还款，宣武银行将其起诉至西城法院，法院是在2021年7月21日查封的被押房产。

3. 被押房产具体完成抵押登记的时间？

2020年3月24日抵押登记完成。当时崇文公司向宣武银行贷款8500万元，以“崇文国际”项目二期在建工程为上述贷款提供的抵押担保。

4．当初宣武银行现场核查抵押物现状时没有发现案涉商铺已经交付给赵东城了吗？

银行反馈的情况是当时完成了抵押物现状核查，并未发现异常。

5. 案涉商铺现属何人？

由于法院查封，崇文公司无法按照合同约定为赵东城代办房产证。目前被押房产，包括案涉商铺在内，都尚在崇文公司名下。

与前文相同，听到这里，我心中已基本有数。与前文不同，这次是作为抵押权人的宣武银行，诉讼前景不容乐观：

一、赵东城基于《商品房买卖合同》享有的一般债权已经转化为对案涉商铺的物权期待权。赵东城提起的执行异议之诉，是以其对案涉商铺的物权期待权对抗宣武银行的抵押权，请求法院判令停止对案涉商铺的执行，并解除查封。从目前的法律规定看，抵押权与物权期待权均优先于一般债权，但二者之间孰优孰劣，却无定论。

二、赵东城收房于2020年3月13日，11日后，抵押权登记完成，即赵东城之物权期待权在宣武银行抵押权成立之前便已取得。

三、崇文公司先卖后押，有悖诚信。作为专业金融机构，宣武银行就贷款抵押物现状没有核查出赵东城早已收房的客观情况，有违其应尽的审慎注意义务，存在过失。二者过错共同导致了本案纠纷的发生。

四、作为普通购房人，在西城法院查封之前，赵东城已签订购房合同、支付房款、合法占有案涉商铺，房产证尚未办理之原因亦不在其，赵东城签约、履约均无任何过错。

五、如果此案判定赵东城败诉，就是让无过错的赵东城，为崇文公司、宣武银行的过错承担不利后果，这不仅是对普通购房人的伤害，更是对违背诚信者的鼓励，难言公平、正义。

后来法院作出的生效裁判，印证了我的上述判断……

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