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在现实生活中，当承租人出现拖欠租金、水电费用时，无论房屋租赁合同事先是否有明确约定，出租人往往会采取停水、停电、停气等措施以催促承租人缴费。那么，出租人是否总有权利这么干？承租人是否总是应该自担损失？

2018年9月，宣武公司与崇文餐厅经营者签订《商铺租赁合同》，宣武公司将编号B110的商铺出租给崇文餐厅。

签订上述合同后，崇文餐厅向宣武公司交纳了水电费1100元（预交）、一个季度租金38872.5元、两个月的租赁保证金30234.17元、一个季度的物业管理费9718.13元、物业管理费押金6478.75元、质量保证金10000元、装修管理费3195元、装修押金4500元。宣武公司向崇文餐厅发送租金确认函，确认实际计租日为2019年2月1日。

2019年2月18日、4月2日、5月6日，宣武公司分别向崇文餐厅发出水电费交纳单，并告知该费用于5个工作日内交纳。

2019年5月16日，宣武公司向崇文餐厅发出关于停止提供服务的通知。5月17日，宣武公司对崇文餐厅切断水电供应。

2019年5月20日，崇文餐厅以宣武公司擅自切断水电造成其损失为由诉至南京市江宁经济技术开发区人民法院（下称一审法院），要求判令宣武公司尽快为其恢复水电供应、赔偿损失、判定崇文餐厅自5月17日起不承担任何水电和房租费用等等。同年6月14日，宣武公司就崇文餐厅欠付其租金、物业管理费、水电费等提起反诉，并在反诉中提出解除双方之间的租赁合同。

一审法院于2019年10月17日通知宣武公司到庭谈话……提议其恢复水电供应以免造成损失扩大……双方未能达成一致。崇文餐厅占用案涉商铺至今。

关于宣武公司在崇文餐厅拒绝交纳租金等费用的情况下能否依据合同约定采取切断水电措施的问题。一审法院认为：

…...出租人采取切断水电的措施对双方合同履行造成的影响不得超过必要限度，应当与承租人欠付的租金数额、比例以及过错程度相适应。本案中，虽然崇文餐厅与宣武公司签订的《商铺租赁合同》约定在租赁期内，崇文餐厅逾期支付合同约定的任何款项超过7天的，宣武公司有权经提前1个工作日通知崇文餐厅后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由崇文餐厅自行承担，但宣武公司切断水电的行为明显过当，理由如下：

首先，……在双方仅实际履行案涉租赁合同一个季度，且崇文餐厅欠付的下一季度租金、物业管理费等费用尚可以用已交纳的租赁保证金、物业管理费押金部分抵销的情况下，宣武公司即以崇文餐厅欠付租金等费用为由切断水电，并且不愿再恢复，以彻底断绝双方合同继续履行的方式促缴欠费，使双方本可以长期履行的合同处于中止履行状态。

其次，对于商铺租赁来说，保持正常的水电供应是出租方的基本合同义务，不应随意切断水电。

再次，宣武公司在崇文餐厅出现违约行为后，可以采取多种途径维护自身合法权益，但应从有利于合同履行的角度，依照公平原则尽量采取适当合理的措施，但宣武公司在尚未解除合同且可以采取其他方式维护自身权益的条件下却采取直接切断水电的方式且在一审法院提示恢复水电以避免损失扩大后仍然断水断电，超过必要合理限度，与崇文餐厅所欠租金数额、比例及过错程度不相适应。

综上，在宣武公司切断水电属于不当行使权利的情况下，宣武公司应对其切断水电所造成的崇文餐厅的损失酌情予以赔偿。

二审南京市中级人民法院认为：崇文餐厅承租涉案商铺主要用于经营餐饮，宣武公司采取切断水电方式催交租金超过必要合理限度，导致崇文餐厅无法经营店铺，并对其造成相应的经济损失，应予赔偿。故一审法院考虑到崇文餐厅受损情况及双方过错，酌定宣武公司应赔偿损失10000元，系依法行使自由裁量权，并无不当，本院予以支持。

一审判决：1.《商铺租赁合同》于2019年6月21日解除；2.崇文餐厅将商铺恢复原状并返还给宣武公司；3.宣武公司赔偿崇文餐厅原材料损失10000元等等。

崇文餐厅上诉后，二审判决：驳回上诉，维持原判。

即使有合同约定，出租人采取切断能源供应措施对房屋租赁合同履行造成的影响也不得超过必要限度，应当与承租人欠付的租金数额、比例以及过错程度相适应，否则属于不当行使权利，因此造成承租人损失的，出租人应当承担赔偿责任。

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