【MFD（2024）009-WJJ00052 翁金基律师 20240326 原创首发 微信号：wengdalv手机号：13520092341】

接着前期的话题，还是关于租房纠纷的事儿，房东们经常问的一个问题：“这个租户的东西我能扣下来吗？”“我能拿这个租户的物品抵账吗？”，特别是当租户拖欠的租金已经超过押金的时候。

面对拖欠大量租金、抑或长期失联的承租人，尤其是毫无希望付钱、且没有其他财产的承租人，焦急、愤怒、忧虑的出租人往往打起承租人放在租赁房屋内物品的主意，不然怎么办呢？拿得住的只有它们了。有些出租人会控制这些物品，督促承租人尽快支付租金，甚至在未经承租人允许的情况下变卖这些物品以冲抵承租人拖欠的租金、房屋占用费。

从法律的角度看，出租人实际是在行使“留置权”。那么，出租人到底是否享有“留置权”？或者说，出租人扣留、变卖承租人置于租赁房屋内的物品，是否合法？会不会给自己带来麻烦？这是出租人内心深处的不安，也是他们提出上述问题的根源。

要回答这个问题，先要知道什么是留置权？当债务人不履行到期债务时，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿，这就是留置权。

接下来要解决的是，行使留置权的要件是什么？出租人是否符合这些要件？

（1）留置权要件一：债务人不履行到期债务。这个要件实践中通常没有问题，承租人拖欠租金、房屋占用费是客观事实。

（2）留置权要件二：债权人合法占有被留置动产。这个就有疑问了。所谓合法占有，就是“占有”行为本身，具有合同依据或法律依据。在房屋租赁合同关系当中，出租人的主要权利是收取租金、转让租赁房屋、解除租赁合同、收回租赁房屋，而没有占有承租人放在租赁房屋内物品的权利。承租人将其物品放进、拿出租赁房屋是其自由，这些物品的所有权始终归属承租人。若没有特殊约定，出租人没有合同依据或法律依据占有承租人的这些动产，合法占有显然存疑。

（3）留置权要件三：债权的发生，与债权人留置的动产，属于同一法律关系，但是公司、企业之间留置的除外。这个在司法实践中争议很大。个人认为，租金、房屋占用费债权的发生系基于房屋租赁合同这一法律关系，与承租人的物品无关，承租人的物品也与房屋租赁合同并无必然的牵连，二者不存在同一法律关系。需要注意的是，在企业之间的留置，不要求被留置动产与债权属于同一法律关系。

通过上述分析可知，如果房屋租赁发生在公司、企业之间，那么出租人是否享有留置权，主要在于其占有承租人动产是否具有合同依据；如果不是公司、企业之间的房屋租赁，那答案基本就是否定的，这也已被法院生效判决所证实。

因此，通常，扣留、变卖拖欠租金、房屋占用费租户放置在租赁房屋内的动产，是不合法的，后续可能给这么做的房东带来麻烦，除非双方另有专门约定。

那么，出租人该怎么做，才能合法、有效地保证自己租金、房屋占用费债权的实现呢？欢迎感兴趣的朋友来电、来函交流讨论！

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翁金基律师正式执业十六年，代理各类诉讼、仲裁案件数百件，为数十家各类公司、企业、个人提供常年法律顾问和专项法律服务，擅长公司、企业法律事务、合同法律事务、票据法律事务、经济纠纷处理、重大疑难民商事诉讼与仲裁，理论基础深厚，实践经验丰富，其专业度和责任心获得了客户的高度赞誉。

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