【MFD（2024）008-WJJ00051 翁金基律师 20240322 微信号：wengdalv 手机号：13520092341】

承租人拖欠了租金，但租赁房屋内尚有其物品，且9成新的装饰装修都是承租人花钱做的。这时候，出租人往往很为难，虽说按合同此时出租人有权退租、收回房屋，但若真的自行收回房屋，承租人再要求赔偿可怎么办？为了避免财产争议，况且合同约定了承租人应支付逾期腾房的房屋占用费，所以出租人采取了主张解除合同，但不自行收回房屋的做法。那么，当出租人此后要求承租人支付房屋占用费时，法院会怎么判？能支持吗？将支持多少呢？

2018年，西城公司与东城三分公司签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给东城三分公司。合同约定：交还期限届满后，案涉房屋内的物品、附属设施设备、装修装饰等未清空或拆除的，则西城公司有权选择采用下述方法之一收回案涉房屋，因此而产生的费用均由东城三分公司承担，西城公司有权追偿：……租赁合同终止之日起5日内，东城三分公司将案涉房屋恢复原状交还西城公司，若逾期交还，则东城三分公司应支付房屋占有使用费。

合同签订后，双方交房，东城三分公司进场装修，但未按约支付租金等，西城公司催讨未果。2019年1月31日，西城公司向东城三分公司发送了《房屋租赁合同解除通知书》。

后，西城公司将东城三分公司、东城公司起诉至上海市黄浦区人民法院（下称一审法院），请求判令：确认《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除、东城三分公司、东城公司支付自2019年2月1日至东城三分公司实际交还房屋日的房屋占有使用费等等。

一审过程中，西城公司确认案涉房屋自2019年1月下旬停电至一审诉讼期间，其于2019年11月11日收回案涉房屋。

各方对系因东城三分公司逾期支付租赁保证金、租金等构成根本违约以致《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除均无异议。

一审法院判决：东城三分公司支付自2019年2月1日至2019年11月8日的房屋占有使用费176万余元等等。

东城三分公司、东城公司不服，向上海市第二中级人民法院（下称二审法院）提出上诉。就房屋占有使用费判项的上诉理由包括：

（1）西城公司自2019年1月下旬对案涉房屋采取停电措施，东城三分公司实际上无法使用案涉房屋。

（2）租赁合同解除后，西城公司应当依照合同第15.4条第3款规定收回案涉房屋，然西城公司未采取任何有效措施，而是放任其实际管理、控制的房屋自2019年1月下旬起空关，其明显未能尽到合同止损义务。2019年1月31日西城公司发出解除函，再次告知其有权自行收回房屋。因此，租赁合同解除后，西城公司负有法定及约定的合理止损义务。就其扩大损失部分，西城公司无权要求赔偿。

西城公司对此辩称：

（1）其采取停电措施具有合同依据。

（2）因案涉房屋内存有东城三分公司的部分装修，是属于东城三分公司的合法财产，为避免不必要的财产争议，因此其未自行收回房屋。

（3）虽然合同有关于自行收回房屋的条款，但守约方对条款有选择适用权。西城公司及时发出解除函并要求东城三分公司交还房屋并于2019年4月提起诉讼，已经履行了告知义务和止损义务。

二审法院就西城公司是否负有在解除合同后及时收回案涉房屋的止损义务，从三个方面进行分析：

（1）……从善意出租人标准衡量，西城公司应负有减损义务。

首先，从签约时的认知分析……西城公司作为专业经营商业地产租赁的公司，对于承租人逾期交还房屋的预见性较高，也较为充分地利用提供合同文本及签约的相对优势地位设置了承租人逾期交还房屋，西城公司有权收回房屋的条款。

其次，从承租人根本违约时的认知分析。西城公司发出的《房屋租赁合同解除通知书》中用加黑字体再次重申如东城三分公司未按期搬离，其有权自行处置东城三分公司尚未搬离的物品。西城公司在解除合同时，对案涉房屋内的装饰装修、物品存放情况应知晓并明了……西城公司在法院审理中抗辩因避免与东城三分公司因装修的财产产生争议而未自行收回房屋，显与合同条款的设置及其解除合同时的主张相悖……

最后……西城公司未及时收回房屋，可主张远高于租金标准的使用费，存在一定的追求额外对价的利益驱动。

（2）从西城公司自行收回房屋防止损失扩大的可能性分析……东城三分公司并未正式入驻案涉房屋……东城三分公司亦未实际占用案涉房屋。西城公司如在发出解除函后自行收回房屋，并没有太大障碍，且具有充分的便利性和可能性。西城公司在一审法院审理期间自行收回了案涉房屋，而案涉房屋空关期间的状况并未发生变化，亦证明其在此前就可自行收回房屋。

（3）……因西城公司在合同条款的设置及解除函中多次强调其有权自行收回房屋，亦让承租人对西城公司会自行收回房屋产生一定的合理期待。虽然系东城三分公司根本违约，应负违约责任，但其应负的违约责任不能扩展至西城公司在可自行收回案涉房屋而未收回期间的房屋占有使用费。

综合上述分析，西城公司在合同解除后应及时收回房屋再行出租，避免损失扩大，实现资源充分流转利用，这不仅是其在合同条款中设置的对已方的权利，亦属于守约方的法定义务，应当履行。

二审判决：撤销一审判决，改判东城三分公司应支付自2019年2月1日至2019年2月28日的房屋占有使用费9万余元等等。

承租人根本违约且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。

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