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这两天，碰到几件咨询租房纠纷的事儿，让我不禁想起之前一起房屋租赁合同纠纷案件，关于租户提前退租，还是蛮典型的。

2023年9月18日，租户崇文公司被房东宣武公司一纸诉状起诉至法院，请求确认双方的房屋租赁合同在2022年6月5日解除、要求租户崇文公司按照房租标准支付自2022年6月6日起至2023年8月3日的房屋占有使用费56万元、并支付房屋恢复原状损失19万余元等。

事情是这样的，2021年6月5日，房东宣武公司和租户崇文公司签订了房屋租赁合同，宣武公司将面积167平方米的商铺出租给崇文公司，用于餐饮。因为亏损严重，租户崇文公司便提前解除了合同，并自2022年6月5日起多次通知房东宣武公司交还房屋。房东宣武公司认为房屋没有达到合同约定的“原状”条件，因此一直拒绝接收。直至2023年8月3日双方才办理了房屋交接。

关于房屋占有使用费，双方是各说各的理，争议很大！

租户崇文公司觉得自己冤得很：“早在2022年6月5日，我公司就已经清空商铺并通知你宣武公司收房，你们自己不收房，关我公司什么事？我公司早就搬走了，实际也没占用商铺啊！为何要求我公司支付后面的房屋占有使用费？”

房东宣武公司认为自己按照合同办事，有理有据：“双方签订的房屋租赁合同中明确规定：租赁期满或合同解除后，宣武公司有权收回房屋，崇文公司应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。现在你崇文公司违约提前解除合同，连房屋都没有恢复原状，明显不符合合同约定，我公司当然不能收房！既然商铺还没退，你们自然要支付占用费，难道这损失还让我公司担啊？我公司可没违约！”

这里面就涉及一个很有意思，但也非常重要的法律规定，减损规则：一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿！

就像在这个案件中，租户崇文公司违约了吗？没有恢复房屋原状，显然违约了！房东宣武公司有权拒绝收房吗？有！但是，2022年6月6日起至2023年8月3日一直拒收，这1年多的房屋占有使用费都应由租户崇文公司负担吗？那可不一定咯！

房屋交还，需要租赁双方配合完成。租户崇文公司早在2022年6月5日便已经清空了房屋，并多次主动联系房东宣武公司要求交还房屋。虽然租户崇文公司违约没有恢复房屋原状以便交房，但房东宣武公司完全可以在收房以后通过追究其违约责任来解决，而不能长期不予配合收房，放任房屋空置损失不断扩大。因此，对于租赁房屋长达1年2个月的空置损失，房东宣武公司没有尽到减损义务，应当自行承担主要责任，无权要求租户崇文公司赔偿扩大的损失。

也就是说，房东宣武公司要求的56万元的房屋占有使用费，租户崇文公司只需承担其中的一小部分，4万元！当然了，对于恢复房屋原状的费用，还是应该由租户崇文公司全部承担！

所以说，面对提前退租的租户，房东们虽有合同护身，但也别得理不饶人！减损规则可是法定的！租户们也要尊重合同，否则违约责任也是跑不掉的！

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