【MFD（2023）001-WJJ00010 翁金基律师 20230419 原创首发 微信号：wengdalv 手机号：13520092341】

“翁律师，我现在看到这个“在前款约定的期限届满后本合同自动延续”就头疼！当初是不得不这么签，现在是真后悔！您看怎么办好啊？”

郑总是做快捷酒店生意的，2013年与海口的一家商业资产管理公司签订了《物业使用权转让合同》，受让了一处房屋的物业使用权，约定：物业使用权期限自2013年1月6日起至2032年6月6日止，在前款约定的期限届满后合同自动延续，郑总方继续使用该物业至2052年1月6日，物业使用费共计6000余万元，一次性付清。这个价格对郑总很有吸引力，但一次性支付39年的物业使用费，郑总又非常不愿意，但这又是对方公司给予价格优惠的前提条件！郑总当时思虑再三，最后还是一咬牙，签了合同付了款！

最近两年，郑总对当时的决定非常后悔，每每想起这自动延期条款就闹心，于是找到我咨询此事。

“郑总，您觉得这份《物业使用权转让合同》到底是什么性质的合同？”

“就是个转让合同，合同名称不是写的很清楚吗？”

听到郑总的回答后，我微笑道：如果真是转让合同，那您的问题还就不好解决了。判断一份合同的性质，不能只看合同的名称，更重要的是看合同的实质内容！按照《物业使用权转让合同》的约定，对方公司在39年内将物业使用权转让给郑总方，郑总方向其支付转让价款6000余万元，转让期内的物业的收益、使用权归郑总方，期满后物业及物业内的固定装修等归对方公司所有。而房屋租赁合同的法律特征是什么呢？不就是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金吗？所以，这份协议虽然名为《物业使用权转让合同》，但实质上就是一份房屋租赁合同！

既然是房屋租赁合同，就涉及到租赁期限的问题，而法律早就为其划出了一道红线：20年！租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。但是，在现实生活中，无论是出租方，还是承租方，出于各自考虑，常常想方设法地突破这道红线，将房屋租赁合同写成《物业使用权转让合同》是这样，约定“合同期满自动延续”、“合同到期后自动延续”、“合同到期自动续租”、“租赁期满自动续租”，也往往出于同样的目的。但是，房屋租赁合同，无论是自动续租，还是自动延续，只要租赁期限超过了20年，那么超过20年的部分就是无效的！诸多规避此项法律规定的做法都属徒劳。

“既然无效，那我现在应该怎么办呢？”听到我的答复后，郑总非常的高兴，并急切的问到。

这个问题在我回复的众多合同咨询中并不少见。我平静地告诉郑总：现在您可以有两个选择：一是主张《物业使用权转让合同》超期部分无效进而要求对方公司返还该部分的物业使用费；二是等待20年期满后，根据当时的具体情况决定是否行使解除合同的权利。

所谓的“在前款约定的期限届满后本合同自动延续”条款，可能会让海口的这家商业资产管理公司陷入被动的境地。

作为例证，我向郑总提供了一份法院生效判例，郑总信心满满地告辞了……

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