小议小区停车位（库）的归属问题

2013-5-18

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【文章导读】：

    小车在人们的日常生活中变得越来越普遍，随之而来的停车位（库）的问题也突显出来，急需我们去解决。而同时，物以稀为贵的车位（库）也成了地产开发商攫取高额利润的工具，很多时候，由于维权意识的淡薄，业主们的合法权益得不到保护。面对这样的现实情况，我在认真搜集和分析得基础上，将相关问题的争议焦点和解决思路给各位有兴趣了解的网民朋友们简单介绍一下，希望对各位有所启发。

【争议行为】：

   开发商将小区车位（库）单独出售，攫取“双重”高额利润，是开发商的普遍做法。实质上，绝大多数的车位（库），特别是地面车位。开发商是无权出售的，因为这些均属于小区全体业主的共有财产。如果卖了，卖的钱也应该归全体业主所有。如果车位（库）“三证”（销售许可证、产权证和土地证）齐全，开发商有权买卖；如果拿不出“三证”，则表示该车位（库）的面积其实已经共摊过了，也就是说业主已经花钱买过一次了，如果开发商再拿出来卖一次，就是赚了两回。特别是地面车位，就更没有理由出售了，露天面积都属于全体业主的公共面积，怎么能拿来卖呢？从诸如此类的问题上可以看出，业主们被开发商“忽悠”的地方太多了。

【案例聚焦】：如何识别开发商是否“重复”销售车位（库）？

2003年11月21日，南京市鼓楼区人民法院一审判决了全国首例业主与开发商对簿公堂争要地下车库归属权一案。星汉城市花园是南京的一个高档住宅小区，1998年9月，星汉公司申报星汉城市花园工程时，南京市规划局作出《建筑工程规划设计要点通知书》，要求该规划中应配建停车库。2001年7月，南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”与“分摊面积”都是7697.6平方米。开发商在销售住宅时曾承诺：小区配建地下停车库供业主停车。但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。为此，业主委员会代表广大业主，以“地下停车库是小区配套共用设施，应属全体业主共有”为由，多次要求开发商将车库归还业主，但开发商坚决反对。2003年6月，星汉城市花园业主委员会向鼓楼区人民法院提起诉讼，请求法院判决该小区地下停车库的占有、使用、收益和处分的权利归原告所代表的全体业主所有。

2003年11月，该案开庭审理。法院认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相互分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则，属“重复销售”。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。据此，法院于2003年12月21日当庭作出一审判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

华东政法学院张忠野博士说：“鼓楼区法院判得非常精彩。这个判决可以起到良好示范作用：既可以给其他类似案件一定依据，也可以让业主有更清醒的维权意识。”

【作者心得】：

郎咸平教授说过：“生活处处有经济”。同样的，生活处处有法律。面对商品日益丰富的社会经济，我们需要懂得更多关于法律的信息，需要更多关于自我权益保护的意识；当然，我们不苛求每一个人都熟知法律，但是对于“法律面前人人平等”和“利益平衡”的立法精神和法律原则，大家还是很清楚知道的。

当自己真实面对关于生活中的经济问题时，请不要惧怕，淡定——社会是公平的，社会给我们提供了法律这样一个强有力的“武器”，也请我们相信：法律会是公正公平的！

【本文案例来源：《疑难案件审判实务研究》——人民法院出版社】

2013-5-18