不久前，第28届欧洲房地产博览会（Mipim），于法国戛纳盛大开幕。展场报名处，人涌如潮，势头不比往年逊色。主办方认为，今年的来宾数目应该会与去年相当，预计在23，000人左右。

      但不同的是，今年的政治环境、经济走势和社会变化，让Mipim五味杂陈。特朗普来不来参展？（他没来）；土耳其政府会不会派人来为总统埃尔多安游说？（还真来了，虽然在荷兰等国吃了闭门羹）；房地产的电子化和智能化进程有哪些相应的App出台？此外，房地产伤筋动骨的价格浮动，尤其在荷兰、英国和俄罗斯等国，房地产商与政府间的较量，即政府如何调控房屋租金和价格等，都成为热门话题。

      笔者留意到，以往的Mipim展台和参展代表，总是法国和英国打前阵，德国紧随其后。而今年，土耳其和俄罗斯大造声势要把自己的展线拉得最长。此外，来自阿曼地区的宾客，也比较抓人眼球。这次展会还有两股新鲜血液加入，即首次参展的马耳他和毛里求斯这两个国家。

      价格与泡沫引人关注

       展会第一天，人们议论最多的，莫过于房地产价格的不公道。德国Hamborner股份有限公司负责人汉斯•理查德•施密兹说：“在房地产排名上，价格与质量的不相符合，由来已久！”

      其实，最令人担忧的房产泡沫，不在德国，也不在西班牙或塞浦路斯，而是在荷兰。根据英国一家豪华地产商公布的财富报告，2016年，荷兰阿姆斯特丹的房产价格上浮了10.1%；而俄罗斯则遭遇雪霜，房价下跌了11.2%，英国伦敦的房价也下滑了6.3%。当然，欧洲之外，人们的目光聚焦点，在上海、北京、广州、温哥华和拉哥斯。根据该公司的报告，上海去年的房价上涨27.4%，北京为26.8％，广州为26.6%，温哥华为15%，而西非国家尼日利亚的海港城市拉哥斯的房价却直线下跌了22%。

      房地产价格的不公道，或太高或太低，与眼下的地缘政治、国家干预以及石油价格等，都有密切关系。业内人士如何创业赚钱，也就显得越发需要多方位的思考和才智了。

      智能技术已植入欧洲地产发展方向

      1990年，Mipim首次开展时，主旨非常明确，希望通过博览会，以四天的功夫，牵线搭桥，在办公楼、住宅区、房产零售业、医保、体育、物流和工业等领域，让业内人士建立关系，互相学习，互通有无，寻找解决方案，完成互惠交易。现在，这个博览会已成为全球引领潮流的盛会，各大洲有影响力的房产公司老总等都不会错过。主办方还会邀请一些政府官员和知名人士来捧场。而为了宣传自己的城市形象和基建规划，每届展会上，总有几百个城市的市长或其代表亮相。

      今年，因为政治、经济和社会等因素影响，房地产商拭目以待的，是如何通过智能化技术和跨领域合作，发掘新的商机。Mipim也为之开设了不少相关论坛，欢迎各行各业的精英发言，畅谈他们眼中的房产前景和问题预测，希望科技界与房产业进行思想碰撞。或许，灵感的火花能够引发切实可行的解决方案，幷获取相关的工具和渠道。

      今年的Mipim有个口号，叫做“New Deal for Real Estate”（房地产新政）。新商机的热点之一，显然在smart city和smart home的理念上。寻找可持续性方案，让城市居民拥有更高品质的生活方式，成为房产商跳出框框想问题的创新契机。也正因此，房产商一边加强与高科技公司合作，一边伺机同政府套近乎。如今，随着各个城市的智能化管理进程，房产商若不够瞭解政府的城市规划，可能寸步难行。

      从技术层面上看，擅长开发智能应用软件的公司，在Mipim很受欢迎。比如法兰克福的Cunio科技公司。这家公司专研智能家庭的管理软件，目的是将楼盘管理员、租户、房主和房产中介等几方面形成网络联系，在诸如房屋修缮、资金需求和信息反馈方面，即时获取各方协调后解决问题的最佳途径。

     事实上，在Mipim负责人菲利普•里恩先生眼里，如何完善房产业的电子化管理，是目前房产业最大的挑战。

      这方面，欧洲相关的最大数据库Drooms是个不可小视的弄潮儿。Drooms拥有来自120国家的员工，办公地点坐落在诸如巴黎、阿姆斯特丹、马德里、维也纳、法兰克福和米兰等重要城市。公司正在研发人工智能产品，希望以自然语言处理（Natural Language Processing）等自动化技术，完成房屋数据分析、员工尽职调查、公司并购和房产交易等大量繁琐的工作。

       所有这些软件的开发，都把如何更好地与政府部门接轨和沟通，作为宗旨之一。

       政治黑天鹅导引市场波动

       对于房地产而言，英国脱欧导致资金流向英国之外的国家和城市，其中受惠者不仅包括法兰克福、巴黎、都柏林和维也纳，也包括阿姆斯特丹。

       就目前看来，英国脱欧让法兰克福成为最大赢家。这个缅因河上的金融都市，正在喜迎五千至一万名银行业人士的落户。几座金融高楼将先后耸入云霄，当然，智能家居也被提到了议事日程上。有媒体说，展会上的一些房产开发商甚至窃窃私语，希望特朗普动真格的，在美国与墨西哥之间筑起“长城”。那么，万一中标，岂不可以发笔战争财了？

      商场如战场。Mipim的展场，好比房产商人的战场。只是，在动荡不安的当今世界，谁能所向披靡一路驰骋，要打个大大的问号。毕竟，放长线才能钓大鱼。而如今的市场，随时面临政治气候的180度大转向，只会作下意识反应，跌宕起伏，都是短期震动，而无长期效应。

文  本刊特约撰稿人  常晖