香港的公屋申请量持续增加，房委会最新数字显示，一般申请者轮候公屋的时间延长至4.7年，并且未来每年的新申请都会维持在4万多个的高水平，估计轮候时间还会不断延长。根据人口美国研究机构（Demographia）发表年度《国际楼价负担能力报告》，香港连续7年成为全球楼价最难负担的城市，楼价为406个大城市中最贵，港人长期受高楼价、贵租金之苦。香港房屋资源短缺严重，要满足需求，不是一件简单的事，其中首要面对的正是捉襟见肘的土地供应。

      事实上，住房问题对港人造成的极大困扰，路人皆知。楼价高企，基层市民无法上楼，中产人士亦置业困难，人均居住面积偏低，都严重影响了市民的生活水平，成为最大民怨所在，是香港民生、社会问题的重中之重，长远而言亦会削弱香港的城市竞争力。而本港房屋供不应求，乃多年积累下来的问题，从董建华提出八万五建屋目标，不幸遇上金融风暴令方案被迫中断，到曾荫权时期拓地停滞，房屋和土地供应都压在低水平，再到经济复苏之后楼市需求回升，但却供应和需求严重脱节。梁振英政府虽然一直视房屋政策为重中之重，投入大量精力，可惜积重难返。相当长一段时间，本港楼价如脱繮野马，脱离了大多数市民的负担能力，人们望私楼兴叹，不少人转而申请公屋。如今香港住屋困难依然严峻，显见问题仍未得到妥善解决。

      土地供应不足，是房屋问题的最大死结。2016年12月运输及房屋局局长张炳良公布的《长远房屋策略》报告显示，未来10年总房屋供应目标虽维持在46万个，公私营比率亦保持在6：4，但公营房屋方面，政府已觅土地可建的房屋仅23.6万个，较2015年底展望的25.5万个单位目标少1.9万个，距离最初预期的28万个短缺大增至4.4万个。张炳良强调土地供应是限制房屋供应的主因，如社会顾左右而言他，不做必要取舍，房屋供应偏紧的情况会拖延下去。而据港府《香港2030+》规划远景，本港中长期土地供应最少仍缺1200公顷，政府手上的“面粉”（土地供应）有限，“面包”(住屋)不够多，自然不够市民分食。

       市场上一直有种担心，目前全球化倾向收水，遏抑资产泡沫，本港楼市形势眼见不妙，如果政府拓地建屋太过进取，会形成打压势态，若引致楼市失控暴跌，可能导致业主资产贬值，对经济、社会及政治环境造成重创。须指出的是，需求管理和土地储备，其实是两回事。前者政府可以通过正确评估楼市走势，因应灵活微调稳楼市的措施，平衡现有业主利益及市民置业诉求；后者则是一项长期工程，土地的发展和规划，由开始进行研究、规划、造地到可以发展，动辄需要10多年，不能因为楼市短期波动，就影响到长远供应的大局，否则只会重蹈“地到用时方恨少”的覆辙。更何况，政府有充裕土储在手，在楼市过旺时，完全可以采取多释土地的方式，鼓励增加兴建公私营房屋，遏制炒风；在楼市低迷时，则减少或暂停卖地，以稳市场信心。始终掌握需求供应的主动权，才能长远满足港人的住屋需要，亦能理顺楼市，防止大起大落，促楼价逐步回到市民较可负担的水平。

       增加土地供应，解决楼市难题，是符合香港整体和长远利益的，但现在政府开拓土地工作艰难，禁忌太多，包括旧区重建、开发新市镇、发展棕地、开拓郊野公园，以及在维港以外选址填海等，皆面对各方阻拦，处处碰壁，难提出突破方案。究竟是要继续画地为牢、望楼兴叹，还是平衡各方利益开拓新土地、安居乐业，值得港人思考。

文：唐宏

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