今天的上海已经变成了外资养老项目最密集的地区，已经披露的合资或独资养老公司就有6家，今、明两年已经开业和即将开业的项目多达5个，今天就说说已经进入上海的3家美国公司。

3家美国公司分别是：Emeritus、Merrill Gardens和Fortress。公司介绍及项目信息见下图

项目分析：

Emeritus(上海凯健华展老年护理有限公司)：如果没记错的话，该公司2年前就在国内到处看项目，但最终还是选择了自己来运营第一家养老机构而非合作或收购，或许那时候他们觉得国内的养老机构都还不成熟，运营及服务都没有达到他们的高端要求，并且他们谈合作伙伴的明确条件为要以护理型机构为主，但前期的国内高端养老机构都是定位以自理老人为主，没有什么能符合他们的要求，所以他们才决定亲自操作国内的第一个项目，这样才能更好的了解国内的真实市场情况。

和大多数进入这个行业的投资者一样，Emeritus也乐观的估计了市场接受度，对于自身品牌和服务的自信使其忽视了项目的选址和客户定位的关联，更忽视了营销，导致在上海这个收入最高、老龄化最严重、缺乏高端养老机构的城市，开业后一段时间入住率一直比较低。在运营上，定位为康复、医疗护理客户，大量采用了护士作为服务人员，导致成本上升，但真正入住的客户却有一半属于介助类型。在生活服务上，相关的经验的不足也让服务起来问题多多。

但Emeritus在房间适老化改造方面做的不错，装修的整体感觉让人觉得舒服，一些温馨的服务细节和服务意识都相当不错的。这一点我要特别的说一下，在传统的印象里我们都会觉得南方或上海这种大城市服务意识应该非常的好，但我走访了上海民营中档的几家养老机构，除了一家有国外生活背景的管理团队外，其它的养老机构在服务意识上和北京的中档养老机构有非常大的差距，真是让人大跌眼镜。

经过了这大半年的摸索，Emeritus开始在总结第一个项目所遇到的问题，浦东的第二个项目也会在今年或明年开业，他们的定位是我觉得很适合国内、最有发展潜力、最靠谱的，也希望他们能愿意和我们分享他们所经历的酸甜苦辣！

Fortress（上海星堡老年服务有限公司）：这家公司是个很奇怪的公司，甚至根本都查不到该企业的性质。从公开的资料看其美国公司只是个投资性的企业，并没有实际的运营经验，可能复星集团也是看中了其资本运营的经验，在产业资本运营上和其共同布局产业。首个老年社区项目可以理解项目为：租房+家政。房间无障碍设施改造的并不好，很容易对老人产生意外的风险，由此可见他们对养老的理解。个人认为该公司仅为产业投资试水，探索商业模式，而并非想真正的进行机构运营服务。

Merrill Gardens（上海市香树湾国际养老服务有限公司）：美国经验最为丰富和最为成功的退休公寓开发商和退休生活管理商，也是自喻在美国盈利水平最高的养老机构运营商之一。国内的项目也延续了美国主业：退休生活管理，即我们理解的老年地产或老年社区，而不是提供护理服务的养老机构。

项目所在地离市区较远，周边生活配套不完善，感觉其定位为全家三代短期渡假客户，即一年内，入住时间不长、有资金但又不愿意投资不动产的家庭。并且会员费比周边的楼盘销售价格还贵，亮点是靠近迪斯尼乐园，个人感觉除非迪士尼乐园能带动整个区域的繁荣，否则这种位置只能带来商业上的成功，并不能带来品牌成功。这个项目也可以归为养老地产的范畴，而不是提供全面服务的养老机构。

中国有句古话，三人行必有我师。谁会是谁的老师？或者他们全都是我们的老师，又或者他们全都要向本土的老师们学习？

远道而来的这3位美国同行，带来了资金、带来了理念，但养老毕竟是个充满地域文化的服务行业，服务能否落地是关键。从以上的项目来看，外国公司并没有向我们想象的那样在国内深入的进行市场调研，充分的了解当地的风土文化，所以我们也没必要盲目的崇拜和敬仰，但国外的养老产业早已完全成熟并市场化，并且他们有更多的融资渠道，如果在一定程度上进入国内市场受阻，他们可能会曲线入股或控股国内优秀的养老机构，这才是最可怕的！

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外资养老机构进入中国引起的“鲶鱼效应”

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