北京高端养老机构空置率调查(转自中国房地产报)

    养老机构发展中的新烦恼不断袭来，这一次是空置化。

　　11月，入冬后的北京冷了下来，清冷中还夹杂着些许萧瑟。这样的景致同样在北京双井恭和苑老年持续照料生活社区弥漫着：一个原本可容纳350位老人居住的老年公寓，如今只零散地居住着5户老人，偌大的公寓内冷清异常，在冬日的阳光下，透露着一丝萧条的气色。

　　这一养老社区由乐成老年事业投资有限公司（以下简称“乐成老年公司”）投资开发，定位于高端养老，收益指标也较高。但令人没有想到的是，在养老床位告急的北京市场上甫一出现的它们就栽了跟头，运营也到了低点，母公司乐成集团有限公司不得不出资支援。

　　北京双井恭和苑的空置情况，在北京并不是个案。据北京市民政局统计，北京市高端养老机构空置率已达50%以上，越高端的养老机构空置率越高，且面临着床多人少“住不满”的经营窘境，普遍处于亏损状态。同样是来自北京市民政局的数据显示，截至2011年年底，北京60岁以上老人达248万，每百名老人拥有的床位数仅是2.9张。

　　这样的结果犹如一出幽默讽刺剧般，令人哭笑不得，也令市场发展陷入到了迷茫中。

　　是谁导演了这场戏？在业内人士看来，幕后推手是市场的不成熟、过于激进的投资以及脱离了实际需求的价格使然。他们认为这样的状况扭转还需要3～5年的时间。

　　空置的机构

　　经过近3年的建设，北京双井恭和苑在今年重阳节这天终于开门迎客，迎来了第一批入住老人。

　　北京双井恭和苑算得上是一个明星工程，它是乐成集团有限公司旗下七星老年健康生活中心的旗舰项目，占地13000平方米、内设249套居住单元房。中国老年体育协会、宁波市及全美最大的连锁养老机构Sunrise等都曾到此考察和交流运营经验。

　　然而，这样一个明星工程在经过了开业的热闹场面后，便一度消沉，客户更是寥寥，签约量只有17户。据本报记者调查了解，如今住在里面的只有5户老人。

　　“带着17家客户正式启用，我们已经很满足了，在高端养老机构空置如此严重的情况下，我们不得不接受这样的局面。”双井恭和苑的一位负责人略显无奈地说。

　　有着同样痛苦经历还有很多。

　　接壤北京的河北省燕郊的某一主打医疗养老的项目一期工程可以提供2300张床位，但目前入住的老人却只有200人左右；还有北京将府庄园敬老院，自3年前营业开始，“空置”的噩梦便笼罩着它，因管理层与护理人员频繁更换及老人不堪忍受里面的冷清，很多老人最终终止了与将府庄园的合约而搬离。

　　“很多民营养老公寓的入住率仅有30%左右。”北京市社会福利行业协会副会长、北京汇晨老年公寓理事长马剑在接受《瞭望》新闻周刊采访时指出。

　　养老机构是一个投资大、回收周期较长的投资项目，一旦入住率达不到一定的标准，往往会使其陷入亏损的境地，甚至关门。

　　过高的追求

　　当前，国内养老服务机构主要有公办公营、民办民营和公办民营3种形式。在此之中，公办公营的入住率最高，“一床难求”现象非常普遍；民营养老机构的发展却差强人意，甚至令人失望。

　　这是为什么呢？

　　“现在很多高端养老机构的收费较高，且硬件设施和服务水平与收费不符，即性价比不高，老人很难接受这样的性价比，空置也就很正常了。”北京吉利大学健康产业学院院长乌丹星在接受本报记者采访时表示。

　　事实也确实如此。以北京双井恭和苑为例，其根据高端老年群体的经济情况、生活需求等特点，规划了一条非常全面的服务产品线，涉及餐饮、家政、护理以及心理慰藉等层面；并将地址选在了北京东三环这一黄金地段。

　　然而，这样的配套与地段并没有打动那些需要养老的高端人士，过高的价格将他们推出了门外。

　　据本报记者了解，双井恭和苑最初的收费分为三部分，分别是40万～120万元的押金、7980~29800元的月费及老人服务费。

　　“到了这个岁数，不想再给孩子增加负担，靠几千块钱的退休金，实在住不起这样高端的养老院。”曾经对双井恭和苑比较满意的家住北京潘家园附近的张奶奶表示。

　　对于日渐式微的市场，双井恭和苑也曾纠结过：要么降低价格服务于周边的普通小区，要么坚持高价依旧走高端路线。但前一个决定带来的结果将是入不敷出，后一个决定带来的结果将是客户寥寥。

　　最后，他们还是采取了降价的模式，在3个收费项目中，双井恭和苑取消了40万～120万元的押金，改为象征性地收取3个月的月费为押金，保存实力以图在未来获得发展的机会。

　　“由于取消押金以及入住率低，现在集团总部不得不继续出资支撑双井恭和苑的运营。”上述双井恭和苑的负责人表示。

　　除了价格高，很多养老机构往往设在郊县，交通、医疗配套不足，也影响了老年人的选择。

　　本报记者调查得知，一些定位于高端老人的养老机构选址偏僻、管理松散、服务一般，形成一个个人迹罕至的“孤岛”，这样的机构除了豪华的装饰和先进的设备，没有一点点“人气”，也使老年人望而却步。

　　“好的养老机构要重视服务质量、保证老人的生活品质，提供一个多数老人都能接受的性价比较好的项目。”乌丹星表示。

　　更为重要的一点是在市场还不成熟的条件下过于激进的投资行为，“很多开发商都在疯狂拿地，几公里的区域内，甚至有三四家高档养老机构同时在规划或建设，这样的结果就能可想而知了。”上述双井恭和苑的负责人表示。

　　面对高端养老机构几乎亏损的市场状况，一位计划进军北京养老市场的人士在做了前期调研后就放弃了他的计划，“北京养老市场的竞争已接近白热化，投资的风险在加大，我们要再观察一下”。

　　政府要有效引导

　　这是一个两难的局面：一方面，公办公营养老机构“一床难求”，排队等床现象广泛存在；另一方面，一些相对高端的养老公寓却入住率偏低，经营状况欠佳。

　　“要缓解这一情况，需要政府给予民营养老机构政策上的支持，比如在土地、税收方面给予适当的支持，才能有效地降低这些高端养老公寓的运营成本，使之服务急需养老的人们。”绿城房地产集团有限公司副总经理、绿城颐乐教育投资有限公司总经理冯雨峰指出。

　　“政府还要出面引导，规定谁可以做养老，谁不可以做；区域内需要什么样的养老模式；制定合理的养老规划布局等，从宏观层面统筹整个养老行业。”乌丹星认为。

　　另外，乌丹星认为，养老机构评估体系的建立也迫在眉睫。一方面依靠解析现存的养老资源，决定什么样的老人进入养老机构；另一方面根据老人的需求，建立合适的养老机构。

　　养老行业还要有统一的行业标准，“中国的养老环境十分复杂，导致很多开发商没有标准去遵循，只能跟风而作，导致养老市场的供需不平衡，"供"而非市场所"求"，空置情况也就难免了。”乌丹星说。

    在这里我只想说说双井恭和苑的入住率，如果真的向文章里说的，在开业的时候已经有17户签约并已经付款，那我认为已经是相当不错的成绩了。做为一个同行，我的预测是如果其开业的时候入住低于5户那就算很差，如果5-10户之间就算合格，在10-15户就已经相当不错了，能超过15户那他们就已经很棒了。所以对于这个成绩，我觉得他们已经不错了。

     我以前也写过一篇博客，分析高端养老机构的前几年入住率，可以看到基本上大家第一年的入住都超不过30个人，第二年大概能达到40-50人左右，第三年才会有一个比较爆发的增长，如果投资者不做详细的市场调查，盲目又乐观的估计了市场，给运营者很大的压力，那又势必会造成管理层频繁的驿动，所以应该客观的看待这个市场。

     我相信只要能坚持的下来，未来的市场一定是非常好的，就好象前几年的高端养老院，现在在看，他们的收费和最近新开业的高端养老机构来比，已经很便宜了，相信不久，新版的高端养老院分析也会和大家见面，同时，康梦缘到明年夏天也是第三个年头了，我也拭目以待看看他的入住率能不能在第三年有一个突飞猛进来验证高端养老机构大飞跃的3年门槛！

高端养老院管理层频繁驿动折射的怪象http://blog.sina.com.cn/s/blog_8911461d0100uk78.html

高端养老机构大飞跃的3年门槛http://blog.sina.com.cn/s/blog_8911461d0100ssrv.html

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