2007年十月份以来保持10多年高速增长的房地产市场突然减速，成交量剧跌，价格深度调整。各路专家也从宏观调控、美国次贷影响、房价高低、市场心理因素等多个角度对出现问题的成因进行了分析。在资本市场上，房地产股票的跌幅更是超过了行业实体业绩下降的幅度。行业龙头万科A（000002）的市值在过去12个月里下跌了约70%。巴菲特的老师本·格雷厄姆早在1934年版的经典著作《证券分析》就曾指出“有太多的因素可以让一家本来拥有良好盈利能力的企业在瞬间遭到毁灭性的打击”。单一房价的因素对企业盈利能力影响如何，房价下跌多少上市房地产公司将丧失盈利能力呢？

我们将讨论的范围限于开发类地产公司，将房地产业务占总销售收入比重达到90%的公司归于此类。根据ValueTool绩效数据库业务演进子库的数据，招商地产（000024）、北辰实业（601588）等公司被剔除出样本。招商地产的房地产业务分别占收入总额和营业利润的76%和88%，园区供水供电业务则占收入总额和营业利润的18%和9%。这类公司盈利状况良好的第二主业给予房地产开发业务一定的缓冲，使这些公司具有更强的抗房价下跌能力。当然第二主业的这一优势是短期的，非专业化的经营从长期看来将会毁损企业的价值。仍以招商地产为例。在房地产业务比重76%这一现实情况下公司可以承受46.5%的房价下跌，而如果这一比重达到90%则可以承受的房价跌幅降为39.3%。

基于如下两方面的原因，在考察房价承受能力这一课题时采用的是房价相对跌幅而不是绝对值。首先由于房地产项目的区域和区位差异，每平米均价对不同的公司来说千差万别，在相似市场条件下房价绝对变动值也是这样。金融街（000402）每平米均价高达3万元，苏宁环球（000718）每平米均价仅为3950元，但这两家公司对房价相对跌幅的承受能力相近。第二则是出于可获得经济技术数据的考虑。近年来证监会加强了对上市公司财务数据披露的要求，但对许多重要性甚至比财务数据更高的经济技术指标数据则没有强制披露的要求。而上市公司往往倾向于不披露这些数据，所以发电企业不披露装机容量数据、煤炭企业不披露储量数据、高速公路企业不披露车流量数据种种情况屡见不鲜。在如表所见的23家房地产企业中有8家没有公开披露结算面积或者均价。在这种情况下要计算所有公司可承受的绝对房价是不可能的。

根据ValueTool企业绩效数据库的统计，销售额在10亿元以上并且房地产业务比重接近或大于90%的公司有23家，对房价的承受能力最高的是新湖地产（600840）52%，最低的是首开股份（600376）9%，行业中位数为金地集团（600383）25%。这意味着对行业内的大部分公司而言，如果房价下跌25%这些公司将丧失盈利能力。

2009年1月发表于《证券市场周刊》 

    相关数据请登陆www.valuetool.com.cn