房地产价格的持续上扬成为近几年中国最引人关注的经济现象之一。一路飙升的房价催生了一批地产新贵，掏空了不少百姓的钱袋，当然也造就了无数热门话题和捧红了不少专家学者。在房价上涨还是下跌的预言失去听众之后，“要求开发商公开房地产开发成本”的新议题又被不失时机的挖掘出来。唇枪舌剑，你来我往，不亦乐乎。且不说要求开发商公开成本是否违反法律，纯粹从市场经济的角度来看，试图通过公开成本是不可能实现稳定房价之初衷的。单从房地产投资价值分析的角度而言，开发商公开成本对于房地产价值的判断基本不会有任何帮助。
    于事无补的帐面值法
    要求开发商公开成本以助于房地产价值回归的基本假设是认为房地产的价值与开发成本之间存在直接的对应关系。这种原理类似于投资价值分析中的帐面值法。即以一项投资的帐面值作为评估其市场价值的依据，而帐面值一般都是以资产的历史成本为基础的。但遗憾的是，帐面值法只是一种在特殊情况下才使用的方法，在一般的投资估值中很少使用。原因很简单，因为大家投资的目的都是为了获得收益，而该项投资的历史成本对未来的收益并没有任何影响。例如，对于同一个楼盘，有人买的早，4500元/平米，有的人买的晚，6000元/平米，但如果其他条件相同，二者目前的出售价格肯定相同，不会因为他们的成本差异就有所改变。还有当前很多上市交易的公房，房主获得该房产的时候只付出了很少的成本甚至没有成本，但这也丝毫不影响该房产的价值。
    所以我们必须区分两个被无意或者故意混淆的概念：房地产的价值和开发商的利润。在上例中，如果当前的房价为8000元/平米，第一位购买者每平米将获利3500元，成本和价格的比例为56％，而第二位购买者每平米将获利2000元，成本和价格的比例为75％，但这些和8000元/平米的价格是否合理没有任何关系。同样，房地产商的开发成本以及成本在房价中的比例只能说明房地产商获利程度，和当前对房地产价值的判断没有任何关系。从住宅平均造价占住宅平均销售价格比例的历史数据来看，我们也无法发现其中的任何联系。（见下表）

    表：上海市住宅平均销售价格和住宅平均造价   单位：元/平方米

    因此这其中的逻辑应该是市场先有了对房地产价值的判断，然后才有了房地产开发商的利润率水平，试图通过开发成本去确定房地产价值的方法显然是因果颠倒和于事无补的。
    随波逐流的可比法
    在生活中，大家通常都会自觉的去考察周边楼盘的价格以判断目标楼盘的价格合不合理，其实这就是可比法在房地产价值判断中的应用。可比法是投资价值分析中一种经常使用的方法，其基本原理就是以可比资产的价格水平来判断目标资产的市场价值。当然，房地产的各个项目之间并不完全可比，开发商资质、口碑、楼盘的配套、物业管理水平、户型、朝向、楼层等等都是影响房地产价值的要素，因此我们还需要在可比价格的基础上根据上述一些要素对目标楼盘的价值进行调整，比如万科开发的楼盘在价格上一般就会比周边楼盘高出20％左右。虽然这种调整可能并不准确，更多的依靠我们自身的主观感受，但可比法还是可以帮助我们获得一个相对准确和合理的当前价值区间，因此仍然是我们对房地产进行价值判断的最常用和最便捷的方法。
    然而，可比法并不总是可靠，它有一个致命缺陷，那就是随波逐流。可比法本身无法对当前市场的总体估值水平做出判断，其应用前提是当前市场对资产的估值水平基本合理。如果市场上的房价整体虚高，那么我们通过可比法得到的价格显然也就高估了目标房地产的真实价值。因此可比法只是解决了你在各个房地产项目之间如何进行选择的问题，而买还是不买、买完以后是涨还是跌等核心问题仍然没有解决。
    着眼长远的现金流贴现法
    投资的真正含义是在承担特定风险的条件下去获取未来收益，投资的价值也由收益和风险两个要素决定，因此想真正对房地产的价值做出判断，必须依靠彻底贯彻上述理念的现金流贴现法，以房地产未来收益在投资风险水平下的贴现值作为对其真实价值的估计。其实，当我们在做出购房决策时，会经常对购房后的月供和不购房所必须发生的租金进行比较，这本身就是一种现金流贴现的基本思维。
    总体上讲，现金流贴现法的使用分为三个步骤：首先，对未来收益的估计。房屋能产生的收益就是扣除一些费用后的净房租收入，自用者则相当于自身消费掉了上述收益。当然这个房租是预期未来年份的房租水平，当前的房租水平可以作为参考，但必然会随着经济发展、人口增长、房屋供给量、交通状况等因素发生改变。其次，资金成本。资金成本衡量的是我们购房资金所面临的风险，也代表着我们希望获得的最低资本回报水平。可以通过资金在自己手中的机会成本去近似估计买房的投资风险，当然这将因人而异。最后，预测房屋的终值，也就是房屋达到使用年限后的处理收益。举例而言，假如当前房产的净租金收益为2000元/月，估计随着经济和人口的增长，房租水平至少能按照3％的速度增长20年，20年后基本稳定在3500元/月的水平，并且没有闲置期。假设该房产能使用70年，70年后可按照30万价格拆迁。假设购买者期望投资回报率为6％，这相当于银行长期贷款的利率水平。在上述这些最简单的假设下，该房产的价值应该在56万元左右。
    显然，现金流贴现法的使用并不容易，对房地产价值的判断取决于对各种参数的假设，对房地产价值的高估和低估归根到底是对上述这些参数的高估和低估。而参数的判断则取决于对房地产行业规律的深入分析和对经济及行业趋势的独到眼光。虽然不容易，但却是我们获得对房地产价值判断的科学途径。比起对开发商成本喋喋不休的纠缠和义愤填膺的责骂，对上述一些假设的研究、分析和见解可能才应该是专家们对于社会和大众的真正贡献。