群益证劵香港有限公司 朱吉翔

   （此文发于12年12月31日）供参考

    受益于结算资源增加以及持有的商业物业租金收入增长,公司2012年业净利润增长10%-15%,符合预期。同时,公司全年销售有望突破180亿元,同比增长超过4成,要好于房地产行业平均销售增长,并且好于我们的预期。

    我们上调公司2013年业绩约8%,2012、2013年净利润将分别达到23.2亿元和27.1亿元,YOY分别增长约15%和17%。目前A股PE分别仅8.5倍和7.2倍,PB1倍,每股NAV9.7元,目前折价34%,安全边际较高,建议买入。

    2012年公司全年营收164亿元至183亿元间,YOY增长70%-90%,实现净利润22.2亿元至23.2亿元,YOY增长10%-15%,相应的,4季度公司营收76亿至95亿元,YOY增长225%-307%,实现净利润8.4亿元至9.4亿元,YOY增长308%-356%。公司全年业绩预增范围与我们所预计的净利润增长15%相当,业绩符合预期。我们认为公司全年营收大幅增长主要来自于公司房地产结算资源增多以及持有物业逐步成熟。而净利润增速低于其营收增速的原因在于,公司低毛利的代建项目进入结算周期,毛利率水准较上年有一定下降,并且地产项目中合作专案也逐步增多,少数股东权益也相应增长。

    物业开发销售方面,受益楼市整体复苏,预计公司2012年整体销售规模突破180亿元,同比增长超过4成,好于房地产行业平均销售增速。展望未来,我们预计公司2013年总可售货源有望超过400亿元,销售金额将突破210亿元的水准,YOY增长15%以上,未来两年业绩稳定增长可期。

    物业租赁经营方面,北京写字楼与商业物业租金增长迅猛,据CBRE统计,2012年3季度,北京优质写字楼租金上升至407元/月的高位,较2011年初增长65%,较上年同期增长24%,并且空置率也降至历史最低点,租金大幅提升反应出写字楼租赁市场供不应求的状态。伴随公司写字楼集中换租、商业物业持有面积增加以及津门酒店成熟,我们预计公司未来两年物业经营与出租收入人保持在20%左右的增速,考虑到商业物业维护管理支出的刚性,我们预计其毛利率也将有2个百分点左右的提升。

    我们预计公司2012、2013年实现净利润23.3和25.4亿元,YOY增长15%和9%,EPS0.77和0.84元,目前股价对应2012年PE仅8.5倍,并且NAV折让34%。公司作为北京地区的商业地产开发的龙头企业,目前估值并未溢价,目前估值安全边际较高,未来金融街地区扩展过程中利好兑现将有较大机会催升其股价,因此维持买入的投资建议。